淺談房地產成本核算新模式的發展方向

梁炳寶

摘 要：進入21世紀以后，我國的城市化進程不斷加快，而人們生活物質水平的提高以及生活觀念的不斷轉變也推動著人們進城購房并定居的腳步，在此背景下，房地產開發企業無疑迎來最燦爛的發展，但是，新的經濟形勢下所實行的宏觀調控和信貸政策無疑增加了房地產企業現金回收期，導致當前的房地產企業不僅融資成本進一步增大，而且企業經營利潤也不斷下降，導致現階段的房地產企業在成本核算中面臨極大的困難。基于此，本文就房地產成本核算新模式的發展方向進行了分析。

關鍵詞：房地產;成本核算;新模式

引言：房地產企業是指對城鎮使用土地進行開發，對房屋建筑進行售賣改造或是出租轉讓的行業，其具有資金大、風險高、周期長、環節多等特點，其成本核算過程中也需要涉及到多個項目，在當前成本核算新模式中，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。

一、房地產開發企業成本核算內容

（一）土地征用費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費

土地、基礎設施建設費、建筑安裝工程費的核算是當前房地產成本核算中的主要內容，大概占據其全部成本的80%左右，其中，土地成本占比最高，主要包括交換成本、動遷成本、租賃及批復成本，可以說，該部分成本的大小也直接關系到房地產開發項目能否順利推進、能否獲得預期收益。在成本核算中，需要開發企業嚴格按照相應土地的面積和容積比率測算預估土地成本[1]。

（二）配套及其他費用支出

配套及其他費用支出具體分為水電費、燃氣費、公共設施建設費等，這部分費用是無法收回的，在當前的成本核算中，尤其需要注意公共設施的建設費用控制，主要是因為這部分費用受外界因素影響較大，而且大多是由行政單位或者是一些壟斷企業收費，而且沒有固定的收費標準，因此也是影響房地產成本核算的重要部分。

（三）財務費用和籌資成本

房地產從開始投資一個項目到項目竣工驗收需要經歷較長的時間，期間投資的金額也比較多，投資風險也較高，大多數企業一般會選擇向銀行融資，因此還會承擔較高的利息。因此，這部分的支出在成本核算中也占有較大比重。

二、房地產企業成本核算的重要性

（一）成本核算有助于項目過程管控

房地產企業的成本核算是從取得土地使用權前的成本測算開始到項目結束前的全面清算這一過程，期間會受到政策、市場供需、地理位置等的影響而不斷的提高成本，因此要想控制好成本支出，就需要全面的成本核算新模式，以便能夠幫助項目的過程管控，降低造價。

（二）成本核算有助于提升營利空間

精確的成本核算可以為企業的經營利潤夯實基礎，也會給投資者帶來預期的或者超出預期的投資回報，實現企業的進一步發展，這也要求企業方面必須要利用好成本核算，加強對項目的管理控制，不斷提高企業的盈利空間。

三、共享核算的相關概述

隨著信息技術的不斷進步發展，財務共享中心作為一種未來發展方向的財務管理模式開始在越來越多的大型企業集團中流行，而房地產企業本身的投資項目比較大，投資風險也高，利用財務共享中心能夠進一步優化財務管理的流程，實現集約經營，從而達到提高管理工作的目的。尤其是在房地產企業的成本核算當中，當前的房地產企業面臨著拿地價格的攀升以及貨幣政策的日益收緊，而且各地區還有各種限購、限售調控等措施，這些問題的出現都嚴重影響著房地產企業的成本核算模式，必須要盡快推動企業的財務職能轉型，并利用共享核算來提高企業的成本核算質量[2]。

當前，在新技術的加持下，共享核算最顯著特點就是打通傳統核算會計與管理會計的鴻溝，并且能夠更加有助于企業內部的管理分析，幫助房地產開發企業做出正確的發展決策。財務共享是新形勢下誕生的一種高效管理模式，具備高度集權的職能，是管理集中化概念的具體表現。在共享核算中，房地產企業能夠統籌各種開發成本類型，即時管控成本動態確保成本核算的過程更加高效、精確。

四、房地產成本核算新模式的發展方向

（一）進一步完善成本核算的制度規范

制度是保證成本核算科學合理的重要保障，進一步完善成本核算的制度規范也能夠更好更精確的實現成本核算的基本目標。在當前房地產成本核算的新模式中，更加需要房地產企業嚴格和規范進行制度的制定與完善，加強理論與實際的聯系，嚴格按照企業的實際發展特點以及項目的實際情況提高成本核算機制的科學性和合理性，從而為成本核算結果的公正性和準確性提供堅實的保障。首先，需要完善成本核算中的定額制度，并采用先進的技術對引起超額的因素進行深入的分析，以便在以后的工作做盡可能的避免;其次是需要完善財產物資、開發產品，并保證順利實行，為成本核算打好基礎;最后就是需要完善計劃價格制度，定期對房地產各業態分攤成本差額，通過以上各種新機制的不斷完善，房地產的成本核算也會更加的精確，同時還能夠進一步提高企業的服務質量，真正實現既降低成本，又保證質量的發展目標[3]。

（二）規范成本核算方法

在房地產成本核算新模式的發展過程，還需要嚴格的規范成本核算方法，由于房地產開發項目的完成周期較長，其核算內容也比較復雜，因此首先要求其在成本核算的過程中能夠對每一項費用支出都認真審核并劃分該項費用的必要性，如果是必要開支需要明確該成本的項目，非必要支出則是需要深入分析并嚴格控制成本;其次就是需要嚴格按照會計核算中“權責發生制”原則進行;最后需要嚴格按照實際情況歸集并分配成本費用，準確計算各業態應分攤的成本。在此基礎上，房地產企業必須要按照國家的相關規定進行費用的開支，并分配好直接成本與間接成本。

（三）加強成本核算管理

加強成本核算管理還要求企業能夠保證各項經濟活動的順利開展，也以成本目標為主要依據，將成本管理與分配結合起來，這樣才能夠調動企業上下的全體員工為節約成本而努力。同時，對于企業的流動資產也要加強管理，防治出現不明資產丟失的情況。

五、結語

綜上所述，房地產開發企業在近幾年的發展中逐漸進入理性發展的時期，在新經濟形勢的影響下，必須要進一步加強低成本核算管控工作才能夠進一步提高企業的盈利空間，實現企業的進一步發展，在當前房地產成本核算新模式的研究中，共享核算的模式已經廣為流行，各企業必須要不斷加強對先進信息技術手段的應用，不斷提高自身企業成本核算的質量。

參考文獻：

[1]夏祺.新形勢下房地產企業成本核算問題及對策探究[J].中國市場，2020（03）：73-74.

[2]羅鵬群.試述房地產開發企業成本核算的研究[J].商訊，2020（01）：121-122.

[3]何楊，滿燕云，劉威.房地產稅國際比較文章（二） 房地產稅稅基選擇的國際比較[J].國際稅收，2014（11）：50-54.