房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度的建設(shè)探究

馬兵

摘要：我國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制可以有效地保證企業(yè)資產(chǎn)的完整性和隱秘性，經(jīng)過管理水平的不斷提升，企業(yè)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸降低，進(jìn)而更加明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度所遵循的原則以及建設(shè)現(xiàn)狀，進(jìn)而提出相關(guān)的制度建設(shè)措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)會計(jì);內(nèi)控制度;建設(shè)研究

在我國社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展背景下，會計(jì)人員在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理中發(fā)揮著巨大作用。良好的企業(yè)內(nèi)控管理可以使企業(yè)按照一定規(guī)范經(jīng)營，同時(shí)可以幫助企業(yè)制定完整的銷售政策。另外通過內(nèi)部控制與審計(jì)相互結(jié)合進(jìn)而精準(zhǔn)評估企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)程度，通過評估的數(shù)據(jù)可以提升房地產(chǎn)企業(yè)資金和財(cái)務(wù)工作的安全性，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益快速提升。

1.建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度所遵循的原則

第一，全面性原則。企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度建設(shè)需要在整體企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中良好體現(xiàn)，并且通過制度的建設(shè)來有效對內(nèi)部工作細(xì)節(jié)及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和反饋，并且內(nèi)部業(yè)務(wù)經(jīng)營的所有工作項(xiàng)目都需要由管理制度進(jìn)行管治。內(nèi)控制度在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中各項(xiàng)工作都有所體現(xiàn)，其在財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督、執(zhí)行、決策以及反饋方面都有所涉及，具有全面、全過程動(dòng)態(tài)的重要特點(diǎn)。

第二，重要性原則。房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度除了遵循企業(yè)內(nèi)部全部項(xiàng)目過程干涉原則之外，還需要在制度建設(shè)中突出工作重點(diǎn)，既要樹立全局觀念對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行全面監(jiān)管，同時(shí)對監(jiān)管內(nèi)容需要有針對性、層次性和秩序性。對于企業(yè)中可能發(fā)生重要風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)環(huán)節(jié)重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)格有秩序地進(jìn)行監(jiān)管，避免造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)重大損失;同時(shí)在企業(yè)綜合規(guī)劃的基本要求基礎(chǔ)上需要將企業(yè)運(yùn)行內(nèi)在系統(tǒng)中的各項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn)作為重點(diǎn)工作處理，保證企業(yè)安穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)而提升經(jīng)濟(jì)效益。

第三，有效性原則。企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度建設(shè)需要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)為前提，明確內(nèi)部各項(xiàng)工作的控制要求，進(jìn)而提升企業(yè)總體的管理工作效率和質(zhì)量，保障企業(yè)健康、快速發(fā)展。內(nèi)控制度建設(shè)的首要要素就是在第一時(shí)間讓企業(yè)員工了解企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的基本要求，并根據(jù)規(guī)章制度所制定的相關(guān)內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行，進(jìn)而在實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)內(nèi)控制度建設(shè)的有效性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度建設(shè)中存在的問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中，我國部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)仍需要加強(qiáng)完善，目前很多企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)不夠完整，且缺乏一定的實(shí)施力度和執(zhí)行力度，由于沒有有效、科學(xué)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估制度，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理不能夠有效的控制，造成資金流失、資金去向不明、風(fēng)險(xiǎn)投資建設(shè)等問題頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重影響著企業(yè)健康發(fā)展。

第二，內(nèi)控意識缺乏，舞弊現(xiàn)象較為嚴(yán)重。內(nèi)控意識是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員普遍缺乏的意識，進(jìn)而造成各種問題的產(chǎn)生。其中舞弊現(xiàn)象最為嚴(yán)重。例如我國某房地產(chǎn)企業(yè)員工為了完成當(dāng)期指標(biāo)出現(xiàn)“借指標(biāo)”工作現(xiàn)象，如這個(gè)月甲完成項(xiàng)目指標(biāo)，而乙沒又完成，這時(shí)人物“乙”就會請求人物“甲”先結(jié)一部分業(yè)績給自己，當(dāng)某一個(gè)月人物“甲”沒有完成規(guī)定指標(biāo)時(shí)，再由人物“乙”借一部分給自己，這樣兩個(gè)人每個(gè)月都能夠完成業(yè)績目標(biāo)，并且都能夠拿到當(dāng)月獎(jiǎng)金。這樣的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，首先這些問題隱蔽性很強(qiáng)，盡管很多房地產(chǎn)公司考核規(guī)定中明確表示對于出現(xiàn)上述問題者一律以“辭退”處理，但是有些時(shí)候“辭退”可能會受到相關(guān)勞動(dòng)法條例的制約，甚至?xí)r償一筆高額的費(fèi)用，因此才會引起該現(xiàn)象的產(chǎn)生。這些問題也與企業(yè)會計(jì)內(nèi)部管控制度不完善相關(guān)，如果每名員工都有一定的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督意識和責(zé)任意識，并且企業(yè)能夠給予員工足夠的經(jīng)濟(jì)保障，這些問題將不會產(chǎn)生。

第三，缺乏有效的內(nèi)外部監(jiān)管體系。現(xiàn)階段我國部分房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的任命直接是由房地產(chǎn)管理層下達(dá)的，這使得房地產(chǎn)企業(yè)管理與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有著密切的關(guān)系，直接方便了企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員的金融交易，但是在一定程度上可能導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)據(jù)缺乏一定的客觀性;同時(shí)由于部分企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)本身建設(shè)不足的問題，使很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)據(jù)無法真正的表達(dá)出目前企業(yè)資金的流動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的工作有效性，財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。公共資金出現(xiàn)缺失、去向不明或者一些其他違規(guī)行為，嚴(yán)重影響企業(yè)健康發(fā)展。

3.開展房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度建設(shè)的重要措施

第一，立項(xiàng)階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的根據(jù)前提和基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營和開發(fā)的成敗具有直接關(guān)系，也是工作中的重要工作環(huán)節(jié)。其主要包括三點(diǎn)內(nèi)容：項(xiàng)目內(nèi)容的明確、市場情況的科學(xué)調(diào)查以及對于該階段可行性的科學(xué)論證，因此在立項(xiàng)階段需要要求會計(jì)內(nèi)控建設(shè)注意以下幾點(diǎn)：

對企業(yè)投資活動(dòng)中的各項(xiàng)工作流程實(shí)時(shí)審批，保證該投資具有法律效益，并且嚴(yán)格標(biāo)注相關(guān)的收益項(xiàng)目。

對投資的相關(guān)流程和體系進(jìn)行構(gòu)建和完善，并在內(nèi)部建設(shè)集體審議體制，針對各大決策，同時(shí)對審議體制內(nèi)容做明確的書面記錄。

對項(xiàng)目建設(shè)流程中的各項(xiàng)工作內(nèi)容做嚴(yán)格有效地控制，包括項(xiàng)目投資、項(xiàng)目實(shí)施以及項(xiàng)目決策和項(xiàng)目評估等方面，并根據(jù)市場情況和地塊對成本和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性做出精準(zhǔn)的估算與評價(jià)。

第二，開發(fā)階段。該階段涉及的會計(jì)內(nèi)控內(nèi)容較為復(fù)雜，并且會關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)中的多個(gè)部門，為了提升會計(jì)內(nèi)控的有效性和完整性，需要對成本消耗以及實(shí)際工作情況做出完整分析，在施工前期、施工階段以及竣工階段做好資金掌控，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)。

施工前期首先做好工作進(jìn)度和工作制度的編制，制定成本控制計(jì)劃同時(shí)對前期投入資金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測;其次需要分析成本和融資的具體關(guān)系，對承建商承包、預(yù)收款項(xiàng)、銀行貸款以及企業(yè)資金進(jìn)行詳細(xì)了解，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本損失最小;最后需要對風(fēng)險(xiǎn)以及成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

施工階段首先需要對企業(yè)財(cái)務(wù)收支、會計(jì)核算以及各種會計(jì)資源進(jìn)行嚴(yán)格控制和審核，進(jìn)而保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性，可以為企業(yè)決策提供重要的數(shù)據(jù)支撐。其次需要對財(cái)務(wù)印鑒進(jìn)行妥善保管，避免出現(xiàn)預(yù)算隨意篡改的情況出現(xiàn);最后需要保證財(cái)務(wù)印鑒由專人負(fù)責(zé)，并與財(cái)務(wù)管理實(shí)行雙軌制度，保證印鑒的安全性。

竣工階段需要房地產(chǎn)企業(yè)給予成本控制一高度重視，建立完善的成本控制制度，并明確成本業(yè)務(wù)崗位制度、崗位責(zé)任以及相關(guān)的權(quán)限，制定成本控制目標(biāo)，將企業(yè)成本控制在具體需求內(nèi)部，避免造成成本浪費(fèi)。

第三，銷售階段。該階段是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)建設(shè)預(yù)期收入的重要階段，首先，需要將房屋的價(jià)格范圍和浮動(dòng)范圍記性明確，并制定完整有效的房屋銷售合同;其次，需要建設(shè)有效的銷售管理制度和款項(xiàng)收取業(yè)務(wù)，明確房屋銷售目標(biāo)，并將銷售責(zé)任落實(shí)到每一名銷售人員身上;再次，需要明確審批人員那對收款業(yè)務(wù)和銷售業(yè)務(wù)的控制措施、責(zé)任、程序權(quán)限以及批準(zhǔn)方式;另外需要實(shí)力收款業(yè)務(wù)及銷售部門，實(shí)現(xiàn)對銷售整體過程的全監(jiān)督;最后，針對例如金額較大或者一些特殊情況的問題是，需要企業(yè)高層集體決策，保證銷售過程的穩(wěn)定性，避免出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)束語

會計(jì)內(nèi)控是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，所以相關(guān)部門和企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注制度的建設(shè)與完善，針對制度建設(shè)中的各種問題采取科學(xué)的解決措施，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。