房地產項目投資風險分析研究

歐麗萍 戴秦

摘 要：房地產項目投資是指以資金做資本，構建房地產物業，以圖謀取未來收益的經濟行為。房地產項目是一種特殊的項目，投資資金量大、周期長，其可能發生的風險錯綜復雜，較大的風險迫使投資者重視風險的管理。系統分析房地產投資風險的種類及投資過程中各個階段的風險，并對風險防控提出建議。

關鍵詞：房地產;投資;非系統性風險;防控

中圖分類號：F293.35 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2020）13-0070-02

引言

房地產項目投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產行業鏈條較長，“裙帶關系”較多，對整個國民經濟的影響是其他行業所無法比擬的。相關數據顯示，中國住宅建設每增加10個百分點就有望帶動國民生產總值增長1個百分點，房地產耗用的鋼材占全國用鋼量的25%，水泥用量占全國用量的22%。此外，房地產的發展還涉及建筑學、營銷學、環境工程等諸多方面的內容。房地產項目是一種特殊的項目，其可能發生的風險錯綜復雜，房地產項目投資是指以資金作資本，構建房地產物業，以圖謀取未來收益的經濟行為。房地產項目開發周期長，投資數額巨大，投資回收期遠遠長于一般商品經營，較大的風險迫使投資者重視風險的管理。近年來，由于我國經濟的高速發展，人們生活水平的提高，加之土地資源的稀缺性和不可再生性，房地產被認為是可以抵御通貨膨脹的工具，可以保值增值，人們趨之若鶩。然而，當房地產風險累積到一定程度時，就會發生意想不到的風險。另外，房地產投資項目還受到法律、法規，金融工具等的巨大影響，故對房地產投資項目進行風險管理是投資者不可或缺的必須要完成的任務。

一、房地產項目投資風險分析

房地產項目投資風險的不確定性相對要比其他投資項目多，這主要是因為房地產項目投資的整個過程與社會、技術、經濟、金融狀況、宏觀經濟走勢、區域供求現狀，需求消費，政策法規等方方面面密切相關。對于房地產項目投資的風險，我們可以用圖列出（如下圖所示）。

當然，我們要分清各種風險對房地產項目投資的不同影響程度。我們發現，一個國家政治經濟政策在不同時期的變化、銀行利率隨宏觀經濟的波動而做出的適時調整等。尤其是與項目有關的資源市場（市場匯率的波動、貸款利率的增加、原材料成本的上漲、勞動力價格的增加等）和商品市場供求關系的變化，將會使投資收益遭到意外損失。除此之外，還要充分考慮政治風險，它是指投資項目面臨的政治或政策環境條件的變化帶來的風險。如政治局勢的動蕩、政權的更迭、戰爭或民族矛盾的威脅、金融、稅收、福利等政策，以及產業政策的變動帶來的風險等。這些風險屬系統風險，任何投資項目，無論是項目開發建設過程，還是項目未來的生產經營活動，都離不開市場，其對房地產市場的所有項目都會產生影響。而房地產企業的經銷管理狀況、內部控制、房地產商品持有期的長短等，如經營風險，是由于投資項目經營情況不確定而產生的風險。市場需求的變化、競爭對手策略的變化、消費者的偏好變化而導致的項目產品銷售減少、利潤縮水;種種原因引起的產品生產成本的增長，營銷不暢、產品積壓等因項目的投資經營條件發生變化帶來的風險;還有財務風險，是由于投資項目融資、負債經營帶來的風險。企業負債經營是想借助財務杠桿效應，減少平均負擔的固定成本，從而增加額外收益。然而，杠桿效應不總是對項目有利的，遇上市場蕭條、銷售不暢、利潤下降時，杠桿效應會產生負影響。尤其是當所投資的項目的利潤率低于借款利率時，必然會導致企業的稅后盈利受到額外損失，有些房地產項目的過度舉債，可能會使項目瀕臨破產，這些風險屬非系統風險則會對個別項目產生影響。換言之，在房地產項目投資中，其中有的風險是可以控制的，而有些是無法避免和消除的。

二、非系統性風險及防控建議

房地產項目投資企業應該將主要注意力集中到非系統風險的控制上，通過加強自身管理、投資組合、風險轉移等方法來避免、消除、轉移此類風險，以達到有效降低房地產投資中的總風險的目的。如果我們已經知道房地產項目投資所可能面臨的系統風險和非系統風險，這還遠遠不夠，結合項目的具體實施階段來考量風險就更為關鍵。因為項目實施之前，即便項目投資人熟知各種風險，但實質上并沒有真正去冒風險，此時風險的大小與投資項目本身是沒有關聯的。房地產項目投資實施階段的風險：

1.項目投資前風險。這是投資計劃實施前的項目策劃與研發階段存在的風險。這個階段要重點考慮以下風險：投資項目選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險、經營方案風險等。值得注意的是這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，將會使投資項目遭受無可挽回的損失。

2.項目投資開發建設階段風險。這是從項目正式動工至交付使用過程存在的風險。這個階段項目投資者必須關注的主要風險有：項目進度時間節點風險、各種成本控制風險、項目工程質量把關風險、安全施工風險、建筑設備質量和設備安裝質量風險等。盡管大部分的房地產項目施工由承包方負責，但上述風險可能產生的惡性后果同樣會危及項目投資者的自身利益。

3.項目經營階段風險。這個階段要特別關注：一是項目投資經營的風險，比如項目融資計劃考慮不到位造成的資金周轉風險、項目投資控制的失誤帶來的項目經營效益風險。二是項目的市場營銷風險，如果沒有認真分析房地產市場的大環境和趨勢走向，引起的促銷方法不當、營銷時機錯位等將造成項目預售計劃無法完成，由于市場定位及價格定位的不合理造成的營銷業績不佳等等。

4.項目管理風險。它是項目竣工交付使用，業主入住后的物業管理階段的風險。這個階段的突出風險是：與業主的關系處理風險、業主對項目的安全、衛生、環保等認同度的風險等。上面提及的環保風險，雖然不是房地產項目投資的關鍵風險，但隨著消費者生活水平的不斷提高，政府對城市管理的加強，如房地產項目投資的綠化要求、污水處理要求、施工的噪音控制、作業垃圾運輸清理問題、文明施工等，所有這些的要求都會增加項目的投資成本，從而也構成了項目投資的風險研究內容。

結語

房地產項目投資是高收益伴隨著高風險的投資，投入資金量大、周期長，其可能發生的風險錯綜復雜，較大的風險迫使投資者重視風險的管理。本文分析了房地產投資風險的系統性風險與非系統性風險，并對風險防控提出了建議。

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