房地產開發全過程項目管理研究

倪云龍

【摘要】項目管理最初是應用于建筑業的發展中的一項工作，其作用在于控制進度、成本與計劃，在房地產開發過程中，通過規范的管理流程，項目管理工作可以有效地結合各系統、資源與人員完成預期的目標，也有效地解決了房地產開發復雜性較高、涉及領域較深的難題。本文針對房地產開發全過程項目管理進行研究。

【關鍵詞】房地產開發;項目管理;研究

1、前言

中國的房地產行業發展迅速，隨著社會的發展，其需求逐漸旺盛，同時也帶來了更加激烈的競爭，房地產企業為了能夠更好的進行房地產項目開發，需要提高項目管理水平，通過對開發全過程的項目管理研究來整合多領域資源，增加房地產項目的可行性。

2、我國房地產開發項目過程管理

2.1施工前后的過程管理

在房地產開發項目施工之前需要做很多準備工作，一般來說，需要房地產企業按照：提出開發設想——設想可行性研究——可申請項目用地——設計方案——征地和拆遷安置——準備資金——工程招標的過程，需要房地產開發商在對市場進行研究之后，提出具有一定可行性的設想，并向發改委或者招商局等國家單位征用土地，最后設計可行方案以及準備資金并對承包商和監理單位進行招標，且對于征地與拆遷的安置要以相關的資料為標準，由土管部門與開發商共同進行。施工后需要進行市場營銷以及物業管理，這也是房地產公司能夠獲得實際利益的重要環節，需要房地產公司對市場進行調查研究，確定營銷手段和銷售合同，培訓銷售人員等一系列措施。物業管理則是對房屋建筑和其配套設備、設施、場地進行管理[1]。

2.2質量優化策略

在房地產項目施工之前，需要房地產開發商與建筑施工企業簽訂相關的合同，嚴格規定好兩方在房地產施工過程中的各項標準，對雙方進行約束。在合同的制定過程需要制定人員根據國家的相關法律和房地產開發所在地的相關規定來進行，其中要包括施工的安全問題、款項支付問題、竣工驗收問題、施工進度與工期問題、工程質量問題等方面的內容，這不僅是可以是有利于開發商與建筑企業雙方的和諧，更是對建筑工程進行過程進行了規范，加強了工程的質量。在施工過程中，各方人員根據合同中的相關規定共同進行施工、監督、控制、工程造價等工作，完成質量控制措施[2]。

2.3成本優化策略

房地產開發的最終目的不僅僅是造福于一方人民，還在于房地產開發商自身的經濟利益，所以在施工過程中，房地產開發商和建筑單位需要對成本進行控制，這也是房地產全過程項目中最為重要的一點。在施工之前，需要工程造價人員根據上述合同資料來進行工程預算，通過實地勘察與建立模型來確定工程成本，這樣需要設計人員能夠深入基層，對施工當地的地質環境和相應的材料進行全面地了解和分析，提高施工的安全性，減少施工過程的成本支出。最后就是在優化施工計劃，減小重復成本和浪費現象。

2.4進度優化策略

房地產的施工項目眾多，不僅包括施工過程，還包括施工資料的整理、材料與設備的購入、施工人員的培訓、施工場地的搭建、與各部門的協調、銷售分區等方面，其包含的內容較為復雜，在進行和管理過程中一旦出現差錯就容易對施工進度造成影響，甚至導致施工無法開展，影響整個房地產的開發，對成本也會造成惡劣的影響。

2.5安全優化策略

隨著我國的發展，我國人民的物質文化與生活需求逐漸增長，所以房地產事業的發展也需要越來越需要滿足到大眾的需求，而安全需求則是其中的重要內容。安全優化不僅僅靠施工企業來進行，還需要房地產開發商與第三方監理單位達成相關的協議，對建筑工程質量進行檢查，確保消防、給排水、通風等系統的施工情況良好。另外，安全的優化不僅體現在建筑成品的使用安全上，也體現在施工過程中的施工安全方面，這就需要建筑單位對房地產工程中所需要用到的設備、技術工藝、操作標準等方面的準則進行整合，并安排施工人員學習和培訓，提高其素養和業務能力[3]。

2.6責任管理策略

在房地產開發的全部過程中都需要明確其責任體系，要將責任細分到房地產工程的每一個環節中，必須要明確每一項責任的界限，保證每個管理單位都能夠及時的展開項目管理工作。一般情況下，房地產企業需要建立項目管理小組，設立負責人，在項目經理之后設立監理代表和管理代表。監理代表對建筑土建、暖通、電氣、弱點、給排水、安全6個方面進行控制，分設部門并設立監控員;管理代表則是負責工程施工前設計、工程進度、前期工程、合約4個方面進行管理，明確各部門的責任。

3、解決房地產開發項目竣工項目管理

房地產竣工驗收項目是房地產開發過程的最后一個環節，該過程主要是指將竣工的建筑房屋交付給相關企業，是房地產開發企業經濟效益的關鍵環節。根據國家的相關法律，在房屋建筑交付的過程中，需要房地產開發企業將竣工驗收工作進行管理，納入企業的經營管理范圍之內。在竣工時，需要房地產開發企業對房屋建筑成品進行驗收，組織相關人員來對建筑工程進行勘探，并要求設計、施工和監理部門一同進行，由承包商編寫建設工程竣工驗收報告，監理公司編制工程質量評估報告，設計和勘察單位編制質量檢查報告，然后再由建設單位將整理好的材料交付給有關部門，并由政府多方部門一同檢查該房屋的質量，在全部合格之后就可以交付使用了。因為竣工驗收是房地產開發的最后一環，其意義就在于對設計、施工等過程的檢查，確保沒有出現安全與質量問題，同時也是一種工程經驗的積累，可以幫助房地產企業對房地產開發的全過程項目管理進行優化，確保該企業在行業競爭中的可持續發展[4]。

結語：

因為房地產項目開發建設是一項耗資巨大、費時費力的系統工程，其需要整個多方面的人力、物力和財力，是多方資源共同完成的大型工程，所以也需要再開發過程中多個部門通力合作，對全過程項目進行管理研究，出色的完成房地產開發人物，促進我國房地產事業的有效發展。

參考文獻：

[1]李亦農.房地產開發全過程項目管理研究[J].建材與裝飾，2016（29）：152-153.

[2]李文.探究房地產開發全過程項目管理[J].現代經濟信息，2014（18）：32.

[3]楊碩.房地產開發全過程項目管理研究[D].華中師范大學，2013.

[4]徐寧，許秋月.淺談房地產開發過程項目管理策劃體系的實施[J].城市開發，2008（08）：82-83.