鐵路土地綜合開發研究和商業創新思考

何松

【摘要】鐵路工程建設是國家重要基礎設施建設項目，也是一項巨型工程，具有建設運營成本高而財務周期長的特點，對社會經濟發展有著重大影響。本文分析探討了鐵路土地綜合開發研究和商業創新思考，充分意識到土地綜合開發必要性，建議采取科學策略，有計劃、有步驟地推進土地開發工作。

【關鍵詞】鐵路土地;綜合開發;必要性;商業創新;策略

近年來，對于如何提高鐵路經營效益，通過轉換經營方式、創新經營機制等方式進行了積極探索。新形勢下鐵路土地開發也要創新思考，充分發揮資源優勢，全方位搞好經營開發工作，提高鐵路自身發展水平、增強社會發展保障能力。

1、鐵路土地綜合開發必要性分析

1.1促進增值收益，補充建設資金

鐵路工程項目建設過程中，項目整體投資主要分布在線路和車站建設方面，而鐵路方則掌握車站的運營。當前我國經濟體制轉型下，鐵路投資模式也在變化，其建設資金來源不再具有單一性，即完全由政府出資，而是依靠市場融資實現。因此對鐵路土地進行合理的綜合開發，使其能夠增值收益，可以補充鐵路建設資金、彌補運營虧損，利于鐵路建設的持續發展。

1.2完善貨場功能，推動物流發展

鐵路貨運改革背景下，提高了對鐵路貨場的要求，由過去整體貨運功能向現代物流轉型升級。當前新建、改擴建的鐵路物流基地，具有更加完善的功能，成為功能豐富的區域交通樞紐和區域商貿服務中心。綜合開發鐵路土地，利于物流業的發展，從而將其建設成為具有現代化特征的鐵路物流基地，對于地區物流業發展有著積極意義[1]。

1.3完善配套建設，促進城市發展

鐵路建設中，其選線需要考慮地質條件、工程技術難度和投資規模等因素，地方規劃未覆蓋區域往往成為選線熱點。同時各站點的建設，吸引大量人流、物流和資金流，該區域就業機會增加，周邊區域在此推動下也可加快實現功能轉型。因此在鐵路建設中，要與城市規劃聯系起來，綜合開發其周邊土地，在規范城市建設、完成一體化配套設施方面發揮重要作用。

2、鐵路土地綜合開發存在問題

首先，鐵路土地開發存在點多、線長和面廣的特點，各地區之間地域性強，經濟發展水平也參差不齊，城市開發重點存在多變特性，進而影響到土地開發形式。其次，具有良好開發價值的鐵路土地，主要集中分布在大中城市、城市群，這些全地區經濟規模大、人口多，相互之間有較大的交通運輸空間。而小城市和小城鎮雖然鐵路土地開發空間有限，但也有其優勢，在各種站點建設中，要綜合考慮其特點來選擇開發方式。

3、鐵路土地綜合開發研究和商業創新思考

3.1鐵路站場用地綜合開發主要模式分析

（1）核心樞紐站點開發模式。在此模式下，就是要充分發揮核心樞紐站點的作用，它是城市對外展現風貌的門戶，同時在城市建設中也是重要的核心節點，因此具有強大的集聚效應，可以發揮更大作用推動城市建設發展。在此開展綜合開發，集約利用高價值土地，帶動城市建設發展，促進周邊土地升值，可以在完善其服務功能的同時獲得商業開發收益。

（2）一般客運站點。一般客運站點規模小，可以開發周邊用地，開行城市列車線路，將公交運營與軌道交通補充串聯。一般其開發措施是在候車廳兩側、出站廳等區域設置商業店面，為候車旅客提供服務，以快餐店和便利店等為主。

（3）貨運場站開發模式。在不斷推行的鐵路貨運改革過程中，貨運場站的開發成為其中的重要內容，也就是通過貨場的物流化建設使場站升級成為物流基地。促進鐵路貨運服務質量的進一步提升，在增加貨運量的同時還可拓寬鐵路物流業務范圍。同時貨運站場的土地利用率提高，充分發揮區域經濟價值。此外，利于合理優化物流資源的配置，密切聯系城市交通和物流，物流企業在此模式下也可豐富其運輸模式。根據貨場的實際情況，充分構造公、鐵、水、空等多式聯運模式，促進現代交通一體化設計和融合發展。

3.2鐵路站場周邊用地綜合開發模式分析

（1）核心輻射開發模式。關于站點圈層開發的相關研究中，指出與鐵路站場樞紐關聯最強的區域就是以鐵路車站為核心的800m范圍內，且該區域具有較大開發價值，可以利用其集聚效應帶動城市建設發展。獲得該區域土地開發權可以在站點樞紐核心作用下，使其作為功能輻射平臺，促進區域經濟發展。

（2）聯合發展開發模式。這種開發模式下，是拓展第一圈層使其深入到第二圈層，區域建設發展會受到多項資源要素和車站建設的影響，包括企業園區、商貿物流區和旅游景區等。該模式開發下，要認識到相關要素會產生的影響，以及其作用的輻射，綜合開發項目紐帶作用下聯系起鐵路站點和資源要素，能夠實現合作共贏。開發區域內具有多樣資源要素，可以實行多樣化的物業開發。突破了傳統開發中圍繞站點開發的模式，而是根據市場需求，共同開發鐵路站點與資源要素，使兩者之間協同發展。比如商業園區內，可以依據需要開發配套商務信息，開發當地鄉土資源，營造農業觀光園區等。

（3）異地開發模式。一些鐵路站點遠離城市建成區，或者所處區域開發受限等，其站場周邊用地開發難度大。在路地協調方式下，綜合選地范圍可以進一步擴大，在合理范圍內合理選擇開發地塊，以其收益來彌補鐵路建設運營方面運營成本和資金缺口。

3.3創新思考

鐵路是我國大陸上覆蓋最廣泛的路網，其物流量和客流量巨大，產生的價值除了運輸費用之外，還有物流角度，產品停留形成的加工產業園、有價資產在鐵路上成為抵押物，進一步形成鐵路金融。以及客流角度，會帶動著餐飲、娛樂和廣告產業發展。鐵路土地綜合開發可以與運輸產生有機反應，建立起鐵路商業生態體系，在此系統下鐵路資產更具競爭力。這一模式類似于百度、騰訊等互聯網商業模式，其搜索、油箱服務是免費的，但可以向增值服務需求客戶、第三方收費獲得收益。鐵路資產在商業生態體系提升下創造更豐富的收益，補貼鐵路運輸費用，然后直接反映到價格上，吸引更多乘客和貨物，進一步拉動資產效益提升。以低廉運價提升客流和物流，提升土地開發效益，再反哺到運輸主業，這種良性機制下商業生態體系更加牢固，也會更具競爭力。

結語：

鐵路土地綜合開發利用對于我國還是比較新的課題，雖然城市軌道交通建設取得一定成效，但還處于探索階段，真正落實鐵路土地綜合開發的項目仍然比較少，還需進一步摒棄各自為政的思維模式，能夠創新思考，在多方協作下實現互利共贏，優化鐵路土地開發。

參考文獻：

[1]楊琳琳.鐵路土地綜合開發研究和商業創新思考[J].住宅與房地產，2017，（12）：59-59.

[2]楊衛紅，鄧立紅，彭建華， 等.鐵路土地綜合開發研究和商業創新思考[J].工程建設與設計，2016，（1）：19-20.