房地產項目公司股權轉讓的法律風險及防范

關鍵詞 房地產 項目公司 股權轉讓 法律風險

作者簡介：王圣平，江蘇石立律師事務所，二級律師，研究方向：公司法領域。

中圖分類號：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.159

隨著我國社會和經濟的快速向前發展，房地產市場呈現出蓬勃推進的良好勢頭，因此讓不同的房地產企業之間，在市場競爭的過程中也越來越激烈[1]。對于房地產企業來講，在項目的收購和轉讓方面出現了較多的問題，為了能夠讓房地產項目的收購和轉讓安全和有效性增強，相關的工作人員就要對法律風險進行深入的分析，給出相應的防范措施以后，才能夠將風險給予全面的降低和消除。房地產公司的股權轉讓就是公司中的股東將自身的權益轉讓給其他的股東，或者是轉讓給公司之外的人員，在轉讓的過程中與公司法和房地產法等相關的法律相聯系，同時還涉及到了土地使用權流轉的相關問題，現階段國內《公司法》中對于股權的轉讓使用最多，但是在現實操作的過程中，還存在不同類型的問題，造成了房地產公司股權轉讓存在相應的風險，所以對其進行深入的分析探索具有現實的意義。

一、房地產公司股權轉讓模式

目前房地產公司在股權轉讓的期間，其主要使用的方式通過股權轉讓合同簽訂來實施，以此來對股權轉讓的問題實踐，相應的流程都是在《合同法》《公司法》的基礎上來完成的[2]。對于股東之間的股權轉讓來講，其流程相對較為便捷，股東向公司外部的人員實施股權的轉讓則相對較為繁復。首先在股權轉讓的期間，不同的事物和其他股東都要收到書面的通知，或者是在公司的內部對股權的轉讓申請提升，進而在股東大會中對問題進行討論，其他的股東具有優先購買的權利，而后股東和受轉讓方要對股權轉讓協議簽訂，股權轉讓的雙方還需要依照相關的協議，對股權的轉讓流程履行。在現實的操作過程中，對于股權轉讓的價格，通常情況下都是在特定的時間周期內對凈資產進行測評以后才確定的，股東的原出資額并不是股權轉讓的價格確定的基礎。在具體的操作方面，還要依照《公司法》中第3章的相關規定來細致的操作[3]。

二、房地產公司股權轉讓中存在的法律風險

（一）股權出讓方風險

房地產公司的股權轉讓過程中，在法律的風險方面主要是源自于受讓方帶來的風險，就是在進行交易的期間，受讓方對于對價的義務沒有充分的履行，或者是不履行，進而讓其出現了資金方面的風險[4]。

（二）股權受讓方風險

通過將股權的出讓方和受讓方的風險進行比較以后發現，股權的受讓方在法律風險方面承擔較多。首先就是房地產企業股東行使的有限購買權利和產生的局限性。在《公司法》的相關規定中可以看出，股東在對股權進行轉讓額期間，在股東大會中超過一半的股東同意以后才能夠轉讓股權，在此情況下其他的股東都有著購買的優先權利。股權的出讓主體還要出具能夠證明轉讓行為得到了其他股東同意，還有就是其他股東的購買意愿等等方面，不同的因素對于股權的轉讓行為都會產生最為直接的影響[5];其次就是企業是否有負債的風險存在，此方面也涵蓋了沒有對外部進行披露的擔保和一般性質的債務，還有合同違約等等。如果企業中存在相應的債務，股權的受讓主體就要細致的了解有形資產和債務的情況，同時還要對企業提供擔保風險和已經出現的合同違約情況進行深入的了解，只有對此類問題全方位的了解以后，才能夠將風險的威脅降低到最小的限度。其次就是股權自身也具有一定的風險性。在股權轉讓的過程中，還要明確股權公司的表決權和分紅權，以及質押擔保權等等方面，此外還有清算剩余財產分配權力和股權出讓主體的股東權力，此類權力在確定的期間都具有相應的困難，所以股權的受讓主體要對此方面進行全面的調查和測評。最后就是房地產項目的風險測評。股權出讓的主體主要的目的就是讓受讓主體對公司的項目接管，所以企業的風險也要實施科學的測評。對于房地產項目的合法性測評的期間，不僅僅要對權屬的問題有效的了解，同時還要對不用方面的法律隱患進行全面的評估。除此以外，在股權轉讓交易的過程中，履行的風險也是最為重要的，因此股權的出讓主體對于協議義務的履行情況要嚴格的管控，還要對資金的安全進行加強，以此來讓履行能夠全面的實施。

三、房地產公司股權轉讓的法律制度規制

（一）房地產公司股權能轉讓的法律依據

房地產企業在對股權轉讓的期間，要依照法定股東人數的相關規定，對于具有優先購買權利的股東權益全面的保證，此方面在《公司法》中的第472條已經明確的規定。同時在《物權法》的第9條和17條中，其對于不產物權利的設置和轉讓，以及變更和消失等等也進行了明確的規定。還有就是股權轉讓期間，在對土地的使用權利獲得以后，在開展房地產開發行為之前，要依照《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》中的第26條和第16條的相關規定來實施[6]。

（二）完善登記制度

房地產股權轉讓的過程中，其出現的風險和便捷性之間的矛盾要想有效的解決，就要對相關的等級制度給予完善，因此房地產公司的股權轉讓和一般的股權轉讓要進行明確的劃分。在對房地產項目股權轉讓的期間，不僅僅要在工商部門進行變更的登記，也就是要對股東的主體進行改變，同時在土地使用權利的登記當中，要將土地所屬企業股東改變的情況進行詳盡的標注，而后還要對外進行公示，以此來對股權轉讓當事主體的權益進行全面的保護，同時還能夠讓購房者的自身利益得到有效的維護。

（三）強化監管制度

房地產公司在股權轉讓的前期，要對出讓主體的情況進行全方位的審核。在房地產企業當中，如果出現較大的股權改變狀況，相應的監管部門要對股權合法性進行審查，例如要對土地的來源是否與相關規定的要求符合進行審核。對于股權的價格確定來講，也要嚴格的按照評估體系的要求來實施。在股權轉讓的期間，還要對登記的制度和相關的轉讓手續等全方位的規范。從這個方面來看，在股權轉讓的期間要對監管的體系有效的完善，同時對于監管的職責和范圍等方面明確以后，讓房地產行業能夠實現健康的發展，具體的措施應該從下述幾個方面來開展：

1.明確監管職能及轉讓條件

城市房地產企業在運營的過程中，要想對其進行全方位的管理，繼而實現其健康可持續的發展，同時對于企業股權交易雙方的合法權益給予保障，監管的職能部門要對法律規定的職責進行明確和規范。因此在立法的期間首要的方面就是要對監管單位的管理職責給予清晰的界定，以此來讓監管能夠受到法律的保護，在現實操作的期間有著法律作為指導[7]。對于監管的具體內容來講，可以讓房地產的管理單位對其進行統一的監督和管控，在監管的期間，不僅要對管理的靜安進行豐富，以此來對房地產的股權轉讓實施監管，還要在此過程中對于手續的辦理給予相應的便捷性。此外還要對裝讓的條件進行明確。在房地產企業股權轉讓的期間，與其他的股權轉讓不同，公司的資產有著直接獲利的特性，因此會影響房地產市場的流轉秩序，所以要對股權轉讓的條件進行嚴格的設置，可以依照房地產的轉讓限制條件來進行擬定。

2.對征稅的制度給予有效的確定

房地產企業在對股權轉讓的期間，有著直接獲利的屬性，因此就要對稅收的制度進行擬定。可以讓相關的企業到管控的單位對盈利性進行全面的審查，而后對費用及時的繳納，上述的程序都是監管的單位實施備案和工商部門進行變更登記的基礎。

3.對轉讓的流程擬定

對于房地產企業的股權裝讓的流程進行科學的擬定以后，才能夠讓制度在現實中全面的落實，在轉讓的期間不僅僅要嚴格的依照《公司法》規定來實施，雙方當事主體還要依照流程逐級的辦理。一是股權出讓主體和受讓主體要對股權轉讓合同簽訂;二是就是要在規定的時間內，在房地產監管的單位進行變更信息的更改，其中涵蓋了雙方的身份證明和企業資產證明等等;三是房地產監管部門針對轉讓協議進行相關審查、核實等操作，并給予雙方答復;四是依照相關規定房地產公司股權轉讓雙方將相關費用繳納完畢;五是監管機構將股權轉讓備案意見提出;六是對于滿足相關要求及規定的雙方當事人需要到工商部門，對其實施股權變更登記[8]。

（四）提高法律意識

房地產企業的股權受讓主體在對合同進行簽訂的期間，要對下述幾個方面特別的注意。一是股權轉讓合同的內容不能夠與房地產的法律法規等違背，就算合同的形式能夠對要求給予滿足，相關的合同內容也要與法律法規的規范相符合。例如開發建設的約定和項目質量等等方面。二是在簽訂合同過程中，要在《合同法》的基礎上保障雙發的利益，如果存在惡意的串聯，或者是對國家利益出現損害的合同，就要追究其法律的責任。

四、結語

總體來講，房地產企業是國內國民經濟的重要構成單元，在住房體制深化改革的背景下，法律的政策環境也在發生著相應的改變，房地產公司的股東在股權轉讓的期間，不僅僅存在一定的價值，同時也會出現負面的效應，例如對于房價的高低會產生波動，涉及的雙方在轉讓的期間還會面對相應的風險。因此針對房地產企業的法律制度完善的基礎上，對風險出現的情況減少或者消除，才能夠保護不同主體的利益，促進房地產市場的良好發展。

參考文獻：

[1]葉海燕.有限責任公司股權轉讓的法律風險及其防范措施[J].慶電子工程職業學院學報，2017，11（9）：114-115.

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[3]許利平.論瑕疵股權轉讓的法律風險及防范[J].會計之友，2016，17（7）：243-244.

[4]秦曉路.產公司并購中股權轉讓的稅收籌劃探析[J].財務與會計，2017，19（5）：177- 178.

[5]彭俊.有限責任公司股權轉讓之法律探析——以內部、外部及特殊股權轉讓為視角[J].法制與經濟（中旬），2017，15（5）：182-183.

[6]張彥俊.論公司股權轉讓的法律效力[J].山西財經大學學報，2018，6（2）：255-257.

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[8]馬亮.公司股權轉讓的法律風險防范策略[J].東南學術，2017，19（4）：388-389.