輕資產(chǎn)運營模式下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理探討

黃秀艷

摘 要：在過去的十年之中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后進入新的時期，在新時期里受新經(jīng)濟政策以及經(jīng)濟環(huán)境的影響，傳統(tǒng)的通過土地增值的方法獲取收益的重資產(chǎn)模式難以維持運營，因此許多企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，這一轉(zhuǎn)型在一定程度上加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，將負(fù)債的規(guī)模保持在合理的水平，但是隨之帶來的是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將面臨新的風(fēng)險。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)以及輕資產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險對比，合理的對當(dāng)下大多企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式下面臨的財務(wù)風(fēng)險管理進行探討，并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運營 ?財務(wù)風(fēng)險 ?房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險從廣義上來說是企業(yè)在財務(wù)活動中，由于外界不確定因素和實際執(zhí)行過程中的偏差而導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險分析是一項很重要的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展起到了重要作用。財務(wù)風(fēng)險分析的步驟也是較為繁瑣，主要分為前期、實施過程中以及后期的財務(wù)活動風(fēng)險分析，因為前期一個項目的確包含著不確定性，而實施過程中要耗費大量資源以及后期的主要通過銷售來進行利潤獲得等都蘊含著許多的財務(wù)風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中進行財務(wù)風(fēng)險分析是有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的原因

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式，主要是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式有一些對企業(yè)發(fā)展起著重大阻礙的缺陷。首先是房地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)運營下，購置大量土地以進行企業(yè)的擴張，從而導(dǎo)致在土地儲備上供需的不平衡;其次是房地產(chǎn)企業(yè)擴張的大多數(shù)資金主要來自于銀行貸款。這兩方面的原因最終的結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的存貨增多，負(fù)債比例較高。而若轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)的運營模式，這些問題就可以很好的避開。并且這幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)政策的施行，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤率以及杠桿率有所下降，傳統(tǒng)的“開發(fā)—建設(shè)—出售—再開發(fā)”的重資產(chǎn)運營模式逐漸受到企業(yè)的排擠，輕資產(chǎn)運營模式因其可規(guī)避風(fēng)險、儲備資源等優(yōu)勢已經(jīng)越來越受到不少企業(yè)的關(guān)注。

三、輕資產(chǎn)運營模式下財務(wù)風(fēng)險變化分析

輕資產(chǎn)運營可以幫助企業(yè)拓展融資渠道以獲得更多的資金，重資產(chǎn)運營融資渠道通常是靠企業(yè)自身承擔(dān)，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式時所帶來的財務(wù)風(fēng)險也是與重資產(chǎn)模式下有所不同，本部分以W集團為例，來比較重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式下的財務(wù)風(fēng)險。

（一）融資方面

W集團以前是依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展起來的，其管理模式主要是重資產(chǎn)管理模式，主要是通過集團旗下樓盤銷售回收資金來還銀行貸款，并利用剩下的資金繼續(xù)維持下一個項目的開發(fā)工作，這種模式使得初期的W集團愈發(fā)強大。但是好景不長，中國的經(jīng)濟近幾年發(fā)展神速，萬達的資金供給趕不上其自身的發(fā)展速度，這也是許多房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型之前都會面臨的一個問題。所以多數(shù)企業(yè)也像W集團一樣用企業(yè)自身資產(chǎn)作為抵押來取得銀行貸款，以確保各種工程項目順利進行。W集團在轉(zhuǎn)型成功之前雖然每年企業(yè)的資產(chǎn)都有所增長，但是資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平。

在2011年到2015年W集團的負(fù)債率有所下降，具體比較如下表：

而近幾年W集團成功轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)運營到輕資產(chǎn)運營，資金的來源不僅有銷售回款和租金，更多的是借助自身品牌效應(yīng)以及先進的管理模式所籌集到的資金。這當(dāng)中吸引了一大批的投資者，從根本上解決了W集團面臨的籌資問題，使得萬達的房地產(chǎn)向前發(fā)展。在這背景下，W集團采用輕資產(chǎn)的運營模式，對項目投資采用“明股實債”。在這種模式之下，與該企業(yè)合作的“明股實債”就不會以負(fù)債的形式出現(xiàn)在W集團的財務(wù)報表之中，并且隨著輕資產(chǎn)項目的進行，這些項目的收入還會通過增加凈資產(chǎn)的方式最終增加了總資產(chǎn)，對W集團的負(fù)債率降低起到了重要作用，從而改善W集團整體的財務(wù)狀況。

（二）現(xiàn)金流方面

現(xiàn)金流的多少代表著企業(yè)短期償債能力的強弱。但是由于一直處于重資產(chǎn)運營模式下，導(dǎo)致后期的現(xiàn)金流只有幾十億，雖然偶爾會有幾年現(xiàn)金流有所增加，但是依然阻擋不了現(xiàn)金流狀況日趨下降狀況，再加上那時候W集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在加速發(fā)展，需要流動資金的地方越來越多，這些情況都給W集團的資金周轉(zhuǎn)帶來了極大的不便。

而在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式以后，利用自身的優(yōu)勢成為房地產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者，只負(fù)責(zé)尋找適合商業(yè)開發(fā)的地皮以及提供房地產(chǎn)相關(guān)資源運營，具體的資金籌備不需要W集團來負(fù)責(zé)，這樣一來就會增加現(xiàn)金流，增加集團進行其他項目建設(shè)的流動資金，促進了集團的發(fā)展。

總的來說，W集團與重資產(chǎn)時期的財務(wù)風(fēng)險相比，輕資產(chǎn)運營時期的前期資金投入減少，同時引進第三方來提供大量資金，能夠?qū)⒇攧?wù)風(fēng)險得到分擔(dān)的同時還給項目前期提供了充足的資金，便于多個工程的開展。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在增加對市場占有率的同時還提升了企業(yè)的競爭力。對于實施過程中的財務(wù)風(fēng)險變化主要由原來的資源消耗帶來的不確定性變?yōu)榉康禺a(chǎn)服務(wù)以及運營資源輸出的不確定性，可掌控的變數(shù)沒有那么復(fù)雜。最后對于盈利階段，在輕資產(chǎn)模式下，如W集團創(chuàng)造了多元化的營收方式，由最初依賴樓盤的銷售回款以及租金作為主要的收入來源，在轉(zhuǎn)型以后營收來源則變?yōu)閃集團本身的品牌以及相關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)許可費用，另外W集團在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營的同時也發(fā)展自身的金融，在積累資金的同時還可以發(fā)展房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)各有各自的特點，但對于尋求輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型時要理智分析企業(yè)是否有轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，多多借鑒轉(zhuǎn)型成功企業(yè)的經(jīng)驗。比如W集團在轉(zhuǎn)型過程中漸漸摒棄了利用資產(chǎn)抵押來開發(fā)地皮的經(jīng)營模式，承擔(dān)的是房地產(chǎn)服務(wù)以及運營資源提供的角色，所以改善了W集團投資供需失衡的現(xiàn)象。通過這個例子不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮代建的業(yè)務(wù)，將企業(yè)自身的品牌和管理能力輸出最大化，并且最好同時發(fā)展地產(chǎn)金融拓寬輕資產(chǎn)運營的渠道。

參考文獻

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