基于公寓運營商視角的長租公寓產業價值鏈整合研究

文/高超

近年來，隨著我國長租公寓行業在大中城市的快速興起，不少學者和實踐者對長租公寓的概念、經營風險、投融資模式、商業模式等進行了探索。總體而言，目前對長租公寓產業的研究大多局限于企業微觀經營層面，缺乏從產業融合、產業價值鏈整合或流程再造角度進行的系統研究。有鑒于此，本文運用產業價值鏈的相關理論和研究方法，對我國目前長租公寓產業價值鏈的內涵、框架及特征進行梳理歸納，在此基礎上，從產業鏈核心成員——長租公寓運營商——視角出發，提出我國長租公寓產業價值鏈整合的收益類型、整合模式及相關要點。這對政府部門制定長租公寓產業政策、促進長租公寓產業升級轉型及產業鏈上各類企業制定自身的發展戰略，均具有一定的指導意義。

一、長租公寓產業價值鏈的內涵界定

本文對長租公寓產業的概念界定如下：長租公寓產業是指以可出租房屋為載體、由為社會公眾提供不短于1個月的房屋租賃服務的企業，以及與該類企業活動相關聯的各類企業組成的集合。長租公寓產業既包括各類提供傳統服務的行業，如法律、娛樂、教育、物流、通信等相關企業，也包括以提供信息流、商流為主的智能硬件供應商、網絡營銷渠道供應商等高新技術類企業。產業價值鏈是產業鏈四個主要研究維度之一，指從價值創造角度出發，分析產業鏈中各環節對于價值的發現、傳遞和增長的作用。產業價值鏈的實質是分布于不同地域、不同種類的企業針對某一產業特定的最終需求形成的價值關聯，外化為產業價值鏈上各企業環環相扣的經營活動。

長租公寓產業鏈的框架結構如圖1所示：

圖1 長租公寓產業鏈框架圖

從圖1中可以明顯看出，長租公寓產業鏈的核心成員是長租公寓運營商，其承接并組合上游各類企業對租客的直接、間接服務，履行產業鏈管理者的職能。從長租公寓運營商角度出發，按照產業鏈中配合角色的不同，長租公寓產業鏈上的各類企業或組織可以分為必備類企業、選擇類企業、貫穿類企業、長租公寓運營商、租客和長租公寓監管部門等。顧名思義，必備類企業指長租公寓開業運營所必需的各類產品、服務的供應商，多為實物供應商，與長租公寓運營商之間形成實物價值鏈；選擇類企業是長租公寓運營商自行選擇的非必需的服務供應商；貫穿類企業是貫穿長租公寓運營商整個企業生命周期始終的各類服務供應商，多為虛擬服務供應商，與長租公寓運營商之間形成虛擬價值鏈。

長租公寓產業不同于傳統制造產業，屬于一種服務類復合型產業，其產業價值鏈具有以下特點：

產業價值鏈為星型結構，呈不斷擴張趨勢，逐漸形成價值網。從圖1中可以看出，長租公寓產業鏈的核心成員是長租公寓運營商，其余組織或企業均圍繞運營商呈星型結構分布。由于長租公寓產業面對的核心市場需求是“房屋長期租賃”，從我國長租公寓誕生至今，圍繞房屋建造、租賃及提供配套服務的各類相關產業與長租公寓產業逐步產生交集并不斷衍生，且分工細化現象開始顯現。例如在長租公寓智能設備領域，專業做公寓智能水電表、安全管理設備等的企業不斷出現，針對特定細分市場的智能家居產品層出不窮，包括智能衣櫥、智能門鎖等。這類發展過程實際上促生了多條產業子鏈，例如智能硬件設備商供貨給軟件系統開發商，將智能硬件集成至長租公寓運營管理系統中，此時軟件系統開發商實際已變為系統集成供應商，長租公寓運營商既可分別從智能硬件設備商、軟件系統開發商處購買所需服務，也可直接從系統集成供應商處購買成套服務，這種成套服務實際上隱含了“智能硬件設備商——系統集成供應商——長租公寓運營商”這條產業子鏈，且該產業子鏈在互聯網產業不斷向傳統產業滲透的大背景下，具有自我復制、自我衍生的特點，實物價值鏈發展速度低于虛擬價值鏈發展速度。隨著長租公寓產業子鏈數量不斷增長，整個產業價值鏈將逐步向價值網方向發展。

2.政府影響作用明顯。長租公寓產業的興起，一定程度上源于大中城市發展過程中日漸凸顯的“人地矛盾”。這種“人地矛盾”部分表現為市場失靈下的“租房難”現象：房屋的不可移動性與不易腐性、土地資源的自然原生性與稀缺性等客觀存在，在開發商、銀行、炒房客等利益相關者的共同作用下，“住宅”這一需求彈性較小的商品長期存在嚴重的市場泡沫，極大地扭曲了房屋租賃資源在時間和地點上的合理配置，部分一、二線城市近五年來房租飛速上漲，幅度遠超同期GDP增速。有鑒于此，政府不斷出臺各項政策，引導市場以合理價格積極增加租房供給。如住建部于2015年1月頒布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，首次提出“租售并舉”的概念，其后又相繼頒布了《關于加快培育發展住房租賃市場的若干意見》等多份文件。2017年7月，住建部等九部委聯合發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，指出在人口凈流入的大城市，應加快發展住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應，并確定了包括廣州、深圳、南京、杭州等在內的12個首批試點城市。此外，對于長租公寓產業各環節企業，多省、市均有不同力度的減稅、發債等支持政策，包括項目建設補貼、智能硬件生產、采購補貼等。

3.逐漸由資金主導型向技術主導型升級。長租公寓產業發展伊始，整個產業的總目標指向為終端租客提供最基本的“居住”條件，生產、經營模式比較粗放，尤其是產業鏈中的長租公寓運營商，原經營范疇多為房產中介、酒店運營、房地產開發等，擅長“收房”、“項目建設”、“短租”，在長租公寓興起時，為搶占市場份額，“砸錢”現象嚴重，并未細致考慮后期運營時在資金鏈、房屋長期租賃精細化管理等方面可能遇到的諸多問題。例如不少運營商的門店在建設時仍使用普通機械式水表、電表，缺乏與管理系統聯動的門禁管控系統，日常運營管理系統延續酒店類運營管理系統，等等，此類行為均造成了管理上的低效。部分產業鏈上游廠商，特別是智能硬件供應商、軟件系統供應商及項目建設商，針對長租公寓運營痛點，紛紛推出契合門店實際管理需求的新型產品，包括智能門鎖、智能水電表、智能門禁、定制化運營管理系統、裝配式整體廚衛等。在這一過程中，上游企業逐步以技術為核心，對長租公寓運營商形成了技術控制，進而逐步主導了整條產業鏈。

二、長租公寓運營商價值鏈整合的實質及整合模式選擇

雖然長租公寓產業鏈的核心成員是長租公寓運營商，但該類企業競爭者眾多，長租公寓運營商要贏得和維持自身的競爭優勢，需要對各類外部流程和環節進行整合。對其而言，進行價值鏈整合可以帶來的收益主要包括三類：互補性收益、創新性收益和替代性收益。

互補性收益主要指整合產業鏈上其他企業的優勢，將其和自身優勢進行互補，從而產生新價值。這種收益可以來源于上下游企業的整合，例如長租公寓運營商和軟件系統供應商的整合，也可以是多家長租公寓運營商的整合，如國資背景的長租公寓運營商與民營長租公寓運營商設立合資公司，國企投入資產，民企實際操盤，從而實現收益最大化。創新性收益是通過購買產品、技術或企業的方式，實現價值鏈的延伸拓展。如長租公寓運營商收購網絡銷售平臺公司，實現空置房源信息精準推送，降低營銷成本。替代性收益則是指企業通過替代性勞動或服務，以更高的技術水平或生產效率替代公寓運營商原有的某項管理活動，以期降低成本或提高效率。以上三類收益并無排他性，往往是同時發生的。

李玉剛在《戰略管理研究》一書中，將價值鏈整合的模式分為分解模式、模塊模式及外包模式。其中，分解模式是指長租公寓運營商將預整合的企業先進行收購，然后完全拆分，只保留其中部分有價值的技術、工藝、人才、資源等，并將其完全納入自身的相應價值活動中。企業通過分解模式進行價值鏈整合，可以減少競爭對手，增強對經營環境的控制，提高市場占有率，或取得某些獨特的技術、人才等競爭優勢。模塊模式則適用于雙方的技術或產品互補性很強、客戶需求明確的狀況，并且整合動作發起企業應具有較強的價值鏈整合能力，例如2018年底，國內著名分散式長租公寓經營商“蛋殼公寓”利用其完善的運營管理系統、充沛的資金優勢，整合“愛上租”，并保留雙品牌，各自獨立經營。外包模式是指外部的資源為企業內部的生產和經營服務，其重點是將企業非核心增值活動剝離出去，通過向外部企業購買服務或產品來代替企業的內部價值活動，達到釋放非核心增值活動所占用的資源、提高資源利用效率的目的，例如目前很多長租公寓運營商通過勞務派遣方式實現門店工作人員的人力資源外包、通過中介機構進行營銷外包等。

長租公寓運營商進行整合的方向可以分為橫向整合、縱向整合兩類。橫向整合就是公司在價值鏈的同一層面上獲取、整合經營業務，即多家長租公寓運營商的整合，而縱向整合則是長租公寓與其產業鏈上游各類企業的整合。

基于上述情況，可以整理得出長租公寓運營商價值鏈整合模式矩陣，如表1所示。

表1 長租公寓運營商價值鏈整合模式矩陣

三、長租公寓運營商進行價值鏈整合的注意要點

長租公寓運營商進行價值鏈整合的過程中，需要特別注意以下幾點：

1.選擇整合模式前，明晰企業自身要素稟賦。在進行任一整合動作前，各長租公寓運營商要對自身要素稟賦進行詳細剖析，僅靠單一要素稟賦優勢難以順利達到整合目的。其中，分解模式的選擇前提是預整合的對象與自身要素稟賦或中長期戰略有較高的契合度，否則整合的各類人才、資源等將無法“物盡其用”，甚至可能存在較大的沖突；模塊模式需要長租公寓運營商自身具有較強的整合能力，能有效識別市場機會，具有實時調整和影響被整合企業的能力，這種能力不僅僅來自資金力量，更需要成熟、柔性的企業管理制度及足夠的技能人才儲備作為支撐；外包模式的選擇則取決于長租公寓運營商在不同時期是否具有關鍵增值活動所需的要素稟賦，如果某運營商沒有充分的要素稟賦支撐此類活動的開展，而企業的戰略又傾向于短期利潤，那么就應當考慮將這些稟賦稀缺的價值活動外包出去。

2.產業價值鏈整合過程中，企業經營邊界要清晰。產業價值鏈的整合目的是價值創造最大化、成本最小化。各長租公寓運營商在進行價值鏈整合的動作前，特別要明確期望獲得的收益類型，并在整合過程中注意企業內部核心能力與外部資源相互匹配的程度、速度是否符合預期，以及這種匹配程度對企業經營邊界的影響。整合程度過高、速度過快會造成企業員工的忠誠度隨企業的擴張而減弱，整合過程中階段性的信息不對稱還易導致山頭主義、官僚主義、道德風險和逆向選擇的出現，從而弱化企業的凝聚力。市面上很多長租公寓運營商的利潤來源主要是房屋差價，未培養自身核心競爭力，多具有產品設計能力弱、營銷渠道單一、員工激勵制度不合理等特點，往往以“跟風模式”進行價值鏈整合，造成企業經營邊界不清，最終導致經營不善，乃至出現“爆倉”結局。

3.重點把握虛擬價值鏈整合。長租公寓產業價值鏈的整合，既包括實物價值鏈整合，也包括虛擬價值鏈整合。在產業達到規模經濟后，后者的邊際成本很低，是長租公寓長期健康運營的基石，需要特別關注。例如線上支付、互聯網營銷乃至門店擴張策略制定等，都可以與相關平臺型互聯網企業進行聯動。虛擬價值鏈的整合涵蓋了企業中與信息活動有關的多數職能活動和資源配置活動，是對企業戰略、文化、管理制度等進行整合。從表面上看，價值鏈整合現象是資本、技術、商品和管理的融合，但其深層次內涵其實是整合方與被整合方彼此文化的撞擊、沖突、融合和吸收，該過程看不見卻又非常重要。長租公寓運營商在整合其他企業時要善于融合雙方的精粹，以循序漸進的方式創造出適合企業發展的新企業文化虛擬價值鏈，從而使新企業的價值鏈實現功能價值最優配置，提升企業的產出效益和效率。

四、結論與啟示

長租公寓產業是以公寓運營商為核心成員帶動相關產業共同發展而形成的一種產業鏈，在我國城鎮化發展進程中具有極強的帶動作用，各長租公寓運營商應當有效整合產業鏈上游各類企業或組織的力量，善用自己的要素稟賦和產業鏈上其他企業在要素稟賦上的差異互補進行融合創新，在聚焦自身核心業務的同時，重視分工協作，盡快塑造一條以自身為中心、價值創造能力強、能有效抵御風險的特色產業鏈。本文對長租公寓產業價值鏈的研究主要聚焦于產業鏈的框架整理和長租公寓運營商視角下的價值鏈整合模式及關注要點，對其余諸如長租公寓產業結構、產業關聯、產業升級等問題未作深入探討，這些都可成為后續研究的重要課題。