淺析房地產企業成本管控的財務要點

尹寧

摘 要 近幾年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控的推進，這一行業的利潤空間逐步壓縮變小。2020年年初，新冠肺炎疫情暴發，在政策調控和市場緊縮的雙重壓力下，房地產行業想要謀求持續穩定的發展，做好成本管控工作至關重要。房地產行業的開發和銷售周期長，工期標段多，各業態盈利水平不同，地上地下成本比例失衡，這使得該行業的成本管控難度較大。單純以節約成本為原則的舊有傳統成本管控理念很難科學、合理地反映房地產企業的盈利能力和營運水平。因此，需要一種新的成本管控理念來解決這一問題。作為房地產企業的財務人員，在做好成本計劃支出、成本核算這兩項工作的基礎上，還應加大成本預測和成本分析的力度，以便更好地投入企業管理工作，為企業經營者或投資人作出戰略決策提供數據支持。本文從財務視角出發，論述房地產企業成本管控中財務人員面對的難點和問題，并提出應對和解決的方法，以加強房地產企業成本管控的效果，提高成本管控水平。

關鍵詞 房地產企業 成本管控 財務要點

一、引言

傳統意義的成本管控大多只關注成本核算，且將成本核算重點放在產品制造過程發生的彈性資源消耗上。產品成本只涉及直接材料、直接人工以及非制造費用部分的簡單分攤，無法真實反映企業資源消耗和利用效率。房地產企業建設的業態多、專業性強，項目建設的時間和空間跨度大，成本歸集復雜，對資金平衡和精細化管理水平要求高。因此，舊有的成本管控難以滿足其需要，應代入一種新的成本管控理念。

現代成本管控理念是對成本動態的、全過程的管控活動，包括企業運營過程中對成本的預測、決策、計劃、控制、核算、分析和考核等。其能更好地實現房地產企業成本管控，更好地滿足企業管理的要求，提高企業資源運行效率，實現企業價值最大化。

二、房地產企業成本管控中的財務難點及問題

作為房地產企業的財務人員，在成本管控過程中，主要工作是成本計劃支出和成本核算，同時穿插成本核算、分析等工作。因地產行業的特性，成本管控中經常出現以下財務難點及問題：

（一）資金管理問題

房地產企業屬于資金密集型企業，前期資金投入大，資金成本大，周轉時間長，運轉過程復雜，出現資金鏈斷裂的風險高。企業在發展初期，主要任務是建設項目，支付土地款、工程款，需要上億資金的密集持續投入。此時期尚無銷售回款，因此資金來源只能依靠注冊資金、股東借款或銀行的開發貸款。資金就是企業的血液，在企業能夠自身產生供血能力之前即開盤銷售回款之前，資金來源一旦出現問題，企業的資金鏈會面臨斷裂的風險。因此，資金管理問題成為房地產企業的管控難點。

（二）開發成本核算問題

期間費用的會計核算通常都較為簡單，房地產企業成本核算的難點在于對開發成本的核算。開發成本的地下成本普遍大于地上成本，盈利水平不同的多個復雜業態通常會跨期建設、跨期交房，造成合理劃定目標成本難度大，開發成本核算復雜，對精準成本歸集提出更高要求。

（三）成本測算問題

在追求利潤最大化的企業目標下，企業有時會以市場為導向，以目標售價和目標利潤為基礎，反向確定產品的目標成本，這需要各部門各環節通力合作才能實現。地產行業中最典型的體現就是，企業在拿地階段制作全周期測算，需要財務人員與各專業部門配合，測算項目開發成本、期間費用、稅金、利潤等數據，共同編制可行性研究報告，為領導層在土地招拍掛等重大事項中作出決策提供數據支持。但財務人員易陷于對成本核算的集中關注，對財務測算并不擅長，缺乏對成本管控前期的測算分析和后期數據提煉總結，導致成本測算環節弱化或缺失，無法反向支撐企業重大戰略決策。

（四）財務人員專業素質問題

財務人員的專業特性決定了其工作離不開《會計法》《企業會計準則》等國家法律法規以及公司的規章制度。經常照章行事，造成有些財務人員的關注點大多集中在會計核算和稅務工作上面，沒有太多創新型工作，沒有過多關注和追求財務測算。房地產企業需要多部門、多專業協同，長期合作才能運行。要做好地產行業的財務人員，需要兼具多種專業知識以及協調溝通能力，因此對財務人員的專業素質、學習和溝通能力都提出較高的要求。此外，對企業而言，保證優質財務人員的長期固定性也是一個考驗。

三、房地產企業成本管控中財務難點的應對及解決

（一）加大對資金運作的管控力度

資金對于房地產企業來說就是生命線。管理好資金的關鍵是制訂合理且可控的資金收支計劃，精準掌握資金需求，開拓多渠道的融資方式，提高資金使用效率，降低資金成本，使企業資金鏈保持穩定且持久的高效率平衡。

1.制訂合理的資金收支計劃

首先，各部門要緊密合作，按照項目建設和銷售的實際情況制訂合理的資金收支計劃。在支出范圍內嚴格按計劃支出，設定超額支出預警線，在出現超額支出發生之前提出預警。在原定收入計劃內，若發生意外情況不能達到預先的回款目標，需向企業領導層提前預報，且預先準備好備選方案，及時解決問題。其次，定期統計資金計劃偏差率，反饋給各部門主管領導。這一措施會提升計劃的準確率，提高資金使用效率，這一手段需要貫穿成本管控的全過程。在管控收支的過程中，還應引入ERP等現代化電子管控系統，把控每個支出節點，對每一個合同的付款、結算進行實時監控和管理。

2.安排好可靠的資金來源

在開發前期的資金投入過程中，房地產企業一般使用內部資金籌措的方式解決開支，注冊資金和股東借款都是穩妥的資金來源。在集中建設、銷售去化的中后期，房地產企業會依托項目、土地、回款等標的籌措外部融資。傳統意義上的外部融資是開發貸、經營性物業貸。宏觀調控下，融資方式越來越少，但信譽度良好的上市房地產企業仍有機會爭取和使用ABS保理、險資注入等其他融資方式，開拓融資渠道。同時，還可以辦理企業協定存款，使用商業匯票，適當購買保本型理財等，以提高資金使用效率。

3.事前準備兜底方案

當特殊情況出現時，例如，銷售回款因市場政策調控等突發緊急狀況，無法按計劃到位。為保證開發成本正常支出，企業正常運營，應在事前準備好兜底方案。首先，提前以保守口徑排演資金情況，預警后期可能發生的資金缺口。其次，針對可能發生的資金問題預先制訂兜底方案，減少風險。正常房地產企業使用開發款支付大額工程款，若開發貸款無法解決資金問題時，由股東借款補足，后期待銷售回款實現時，歸還股東借款。

（二）制定科學、合理的開發成本核算原則和成本分攤方法

房地產行業的開發成本核算對象不易確定，成本歸集難度大是普遍的行業難題。近幾年來，在以招拍掛方式取得土地的開發案例中，越來越多的開發項目被地方政府要求配建成本高、售價低的保障性住房（如共產房、公租房）。這就對房地產企業的開發成本核算提出了更高的要求。

1.明確開發成本核算原則

要想科學準確地進行成本核算，首先需要設立科學、合理的成本核算原則。主要包括：能夠明確成本對象的，應將其直接、間接成本，對應計入成本核算對象;不能明確成本對象的共同成本和間接成本，應按誰受益誰分攤的原則對應計入成本核算對象;各業態的成本歸集應符合成本與收入合理配比的原則。當然，成本分配均應基于合同或協議等文件的相關內容進行判斷。成本分配方法一經確定，不應隨意變更。

2.采用科學的開發成本核算方法

合理確認成本核算對象，科學歸集、分攤開發成本可以優化盈利水平不同的業態在跨年結算時產生的利潤不均的情況，能更均衡地反映開發多種業態的項目整體盈利水平，使其趨于房地產企業真實的盈利能力。要達到這樣的效果，筆者認為應在房地產企業開發成本核算中使用三次成本分攤。具體操作如下：

一次成本分攤，又稱“直接成本分攤”，是將能夠明確成本對象的開發成本直接歸集到成本對象中，不能明確成本對象的開發成本按建面比例分攤到各業態中。

二次成本分攤，是指在一次分攤的基礎上，將地下成本在地上各業態間，按建面比例分攤。

地上單獨承擔的成本包括：在空間劃分上屬于地上部分的支出（如主體結構地上部分、玻璃幕墻、外立面等），僅由地上部分受益的配套設施（如夜景照明、園林綠化等），以及雖然空間劃分上屬于地下部分，但是僅由地上部分受益的支出（如配電室、管道井土建部分、鋼結構等）。地下單獨承擔的成本包括：在空間劃分上屬于地下部分的支出且僅由地下部分受益的成本（如地下土地出讓補償金、地下機械車庫發生成本等）。地上和地下共同承擔的成本在各業態間按建面比例分攤。

一次和二次成本分攤是大部分房地產企業使用的成本分攤方法。隨著房地產行業的宏觀調控，越來越多的房企在拿地階段遇到了地方政府要求配建保障性住房的要求。公租房、共產房等保障性住房，由于政策要求，其建造標準較高，使得其成本單方較高、開發成本較大。同時，在拿地階段，保障性住房往往都被地方政府限定了較低的售價，且在土地合同中明確鎖死售價不得變更，造成貨值較低，最終形成收入明顯小于成本的情況。如果按一、二次成本分攤方法核算，企業會在保障性住房交房結利的當期產生極大的虧損，毛利率“失真”，對企業產生負面影響。針對此種情況，筆者認為使用三次成本分攤的方法更合理。

三次成本分攤，保障房收入與成本相減后，形成較大負數毛利，我們稱其為倒掛成本。三次成本分攤是指在二次分攤的基礎上，將保障性住房倒掛的成本差額在地上各業態間按建面比例分攤。這樣做的理論依據是保障房是開發商為取得整體項目用地而做出的讓步或犧牲，付出的成本應以合理的方式在項目中分攤，且各業態的收入應與其成本相配比。在配建較大比例保障房的開發項目中，將保障房倒掛成本做三次成本分攤，可以使企業在結算保障性住房的會計年度里顯示趨于真實的毛利率，有效解決成本倒掛下企業毛利率失真的問題，使企業管理層、投資人及時掌握項目公司的真實盈利水平。此方法對上市房地產企業有著較為重要的意義，這使得財務數據能夠給投資人反映、傳達企業的真實情況。

（三）配合企業戰略決策需要，加強全成本測算等反向數據支持

財務人員應跳出對成本核算的狹窄關注點，站在更宏觀、立體的視角上，配合企業的戰略發展需要，做好全成本測算、敏感性分析等反向數據支持工作。以不同營銷方案為基礎，對應不同的盈利指標，測算多種方案下的成本單方及指標，以便向企業管理層提供戰略決策的數據支持。收集各業態數據信息，包括貨值信息、回款進度、結利比例、成本費用稅金測算公式、資金計劃表、利潤表等，搭建全成本測算體系，以便隨時向企業經理班子提供戰略決策的測算服務。這也是目標成本法在實際操作中的落地應用。

（四）加強財務人員自身學習及企業培訓、培養工作

以上所有工作均離不開人的操作和執行，尤其是目標成本法下財務人員對全成本測算的工作。這項工作不僅要求企業具有各類專業人才，更需要各個部門和人員的通力合作，對人的素質和管理水平要求較高。

因此，在房地產企業的成本管控過程中，財務人員需要與其他業務部門保持緊密聯系，精準溝通，高效協同，才能完成一系列復雜的成本管控。這需要財務人員有良好的專業知識，對非本專業的相關領域有旺盛的學習精神，保持好奇心和進取心。

1.財務人員應加強自身修煉

財務人員要主動自學專業知識，提升財稅水平。尤其是“營改增”后，財稅環境愈加復雜，應隨時做好相關稅收法律法規的研究，以便為企業尋找稅收優惠渠道。加強專業學習的同時，也不能放松和其他部門協調、溝通的努力。地產企業涉及多個專業，在成本管控的過程中，需要與項目部、成本部、營銷管理部溝通。確認的工作包括：拿地可研、方案復函、規劃建面、預測繪和實測報告幾個階段的建筑面積數據;業態運營方案里銷售或自持的確定和更新;項目工期、標段的確定和更新;成本指標的確定和更新等。因此，要想做好地產企業的財務人員，還要加強與各部門的協作能力，提高溝通效率。

2.加強企業培訓

從企業的角度來說，加強專業人才梯隊的培訓和培養，可以為企業人才資源提供新鮮血液。對于多專業組合的房地產企業來說，應統籌做好各部門的成本管控培訓，加強財務人員與其他業務部門的成本管控、跨專業溝通和培訓。在培訓中融入企業文化，增強員工對企業的認同感，培養企業用得好、留得住人才。

四、結語

在國家政策緊縮的實際情況下，房地產已經步入行業生命周期的中后階段，企業經營風險越來越大，利潤空間越來越小。房地產企業的財務人員應當牢記現代化成本管控的理念，從多維的角度審視、提升自己，做好成本管控工作，提高企業資源利用效率，降本增效，幫助企業實現效益最大化，增強企業持續發展的競爭力。

（作者單位為北京未來科技城昌金置業有限公司）

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