淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量控制與管理

王旭

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，人們對房地產(chǎn)建筑的要求越來越高，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工質(zhì)量的保證以及對施工的管理也越來越嚴(yán)格。工程質(zhì)量作為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個重要組成部分，對于房屋的使用有著巨大的意義。為了不斷改善房屋工程項(xiàng)目的質(zhì)量，則需要在施工階段的質(zhì)量管理給予高度重視。針對此，本文將要總結(jié)出在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的管理中所發(fā)現(xiàn)的問題，并在問題的發(fā)生基礎(chǔ)上深入探討如何加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目工程施工質(zhì)量與管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目;質(zhì)量控制;工程管理

引言：

項(xiàng)目房屋工程質(zhì)量的控制和管理在建筑工程項(xiàng)目中有著重要的地位，它直接關(guān)系到建筑的壽命周期已經(jīng)小業(yè)主的財產(chǎn)和人民的生命安全息息相關(guān)，隨著房屋建筑工程數(shù)量不斷增加，對于項(xiàng)目的質(zhì)量管理也越來越嚴(yán)格。在房地產(chǎn)整個開發(fā)施工過程中，各階段節(jié)點(diǎn)與施工質(zhì)量密切相關(guān)，關(guān)乎著項(xiàng)目總工期，也影響著項(xiàng)目質(zhì)量的好壞，同時也與人們的使用生活舒適度緊緊相連。我國房地產(chǎn)工程施工應(yīng)當(dāng)將質(zhì)量掌控以及監(jiān)督管理做得更加細(xì)致、系統(tǒng)，滿足人們使用和居住安全的目的做好質(zhì)量的工作。

一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量控制與管理出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)為了維持我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與推進(jìn)，項(xiàng)目的施工質(zhì)量與管理都應(yīng)當(dāng)保持良好的維度。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量與工程管理主要有以下問題。

第一，圖紙設(shè)計不規(guī)范。現(xiàn)階段各大設(shè)計院設(shè)計的項(xiàng)目圖紙都是外包，外包資歷不足或經(jīng)驗(yàn)匱乏的情況下，圖紙設(shè)計質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。結(jié)合多個項(xiàng)目的現(xiàn)場，設(shè)計問題主要有以下幾點(diǎn)：設(shè)計圖紙與施工情況不符、圖紙上的材料設(shè)備參數(shù)偏差較大，與實(shí)際不符、圖紙不全缺失等。因此對于甲方管理人員及施工單位的管理人員的熟練度和經(jīng)驗(yàn)要求較高，有經(jīng)驗(yàn)管理人員可根據(jù)圖紙與現(xiàn)場條件進(jìn)行變通，有效避免因圖紙與現(xiàn)場施工大環(huán)境不符出現(xiàn)返工延誤工期的現(xiàn)象。

第二，監(jiān)理人員的監(jiān)管問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)的人員從業(yè)情況分析，對于監(jiān)理單位管理人員來說，由于管理涉及的領(lǐng)域多，事務(wù)繁雜。因此，監(jiān)理單位一直在追求利益最大化，有些監(jiān)理的管理人員無法滿足項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)要求，還有現(xiàn)在的監(jiān)理管理人員大部分都是未受過專業(yè)教導(dǎo)年紀(jì)較大的人，工作上懶惰，缺乏責(zé)任心，部分專業(yè)知識體系不夠完整，在執(zhí)行監(jiān)理工作時出現(xiàn)玩忽職守的現(xiàn)象。很有可能會導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和安全問題出現(xiàn)。

第三，成本問題。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)面臨最多的問題就是成本問題，如何合理規(guī)劃整個房產(chǎn)項(xiàng)目的成本做到統(tǒng)籌分配和成本的合理高效配置是影響整個房地產(chǎn)項(xiàng)目是否達(dá)到投資回收率的重要因素。在我國整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展高峰期，但房地產(chǎn)開發(fā)商的成本資金無法緊跟工期進(jìn)度是普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商撥給各分供方、材料的成本資金不能滿足，導(dǎo)致分供方單位為謀求自身的利益而采用質(zhì)量差材料進(jìn)行施工。極大地影響了房地產(chǎn)工程施工的質(zhì)量水平。

二、如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量與管理

（一）招投標(biāo)項(xiàng)目重視

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工之前，需要對各施工單位和材料供應(yīng)商進(jìn)行招投標(biāo)，對單位各方面進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對標(biāo)底價格進(jìn)行了解，預(yù)判識別風(fēng)險。對于項(xiàng)目管理者而言，不僅需要對價格、市場以及材料等方面進(jìn)行精準(zhǔn)分析，更需要的是綜合管理素質(zhì)和預(yù)見性的判斷意識。

前期管理規(guī)劃是對現(xiàn)場施工資源優(yōu)化的合理措施，不僅能降低生產(chǎn)成本，更是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目能效和施工質(zhì)量。對于材料設(shè)備也應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格監(jiān)管把控，合理的對各階段計劃進(jìn)行申報，做到整個項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）嚴(yán)格要求圖紙

施工圖內(nèi)容的變更需要經(jīng)過設(shè)計人員以及管理人員的共同協(xié)商進(jìn)行，因此有效利用設(shè)計審核的十分關(guān)鍵。利用審圖階段對施工圖紙進(jìn)行修改，對各圖紙和參數(shù)反復(fù)核驗(yàn)，只有完善且參數(shù)清晰地圖紙才能使施工人員有效進(jìn)行施工。當(dāng)管理人員和設(shè)計人員秉承細(xì)心、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，才能提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量。

在設(shè)備、材料選擇具有多樣性的工程施工中，使用性價比高的設(shè)備材料。在明確整體工程對的需求后進(jìn)行圖紙設(shè)計，且圖紙匹配度要快速于工程進(jìn)度。工程施工人員應(yīng)當(dāng)在拿到圖紙之后首先完成對施工圖紙的正確解讀，充分掌握設(shè)計意圖，理解設(shè)計構(gòu)想，然后在施工現(xiàn)場完成對圖紙與現(xiàn)場的對照，在施工現(xiàn)場對比設(shè)計施工圖紙的可行性并找出沖突點(diǎn)，及時與設(shè)計人員協(xié)商，必要時進(jìn)行修改。要盡可能將圖紙問題在施工之前變更修改好，確保后續(xù)成本和工期。

在進(jìn)行設(shè)計審核的過程中不僅要著重審查設(shè)計是否能體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用性，同時也要考慮到整個系統(tǒng)技術(shù)是否合理有效，是否緊跟小業(yè)主的需求。

（三）質(zhì)量有效控制

房屋質(zhì)量一向貫穿整個建筑工程，因此細(xì)致精確是必要，質(zhì)量是建筑工程的核心問題。

第一，控制材料質(zhì)量。在項(xiàng)目中，建筑商為了贏得本項(xiàng)目的最大利益，會想盡一切辦法降低成本，。而材料設(shè)備的選擇是控制成本的最直接途徑，會直接關(guān)系著整個工程的質(zhì)量。合理的使用材料設(shè)備，是確保產(chǎn)品的有效途徑。對材料進(jìn)行有效的檢測，阻擋檢驗(yàn)不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場。與此同時，對于進(jìn)場材料的數(shù)量、型號規(guī)格都應(yīng)當(dāng)做好明確的登記，進(jìn)場的質(zhì)量檢驗(yàn)都要嚴(yán)格控制。對于項(xiàng)目工程來說，設(shè)備、材料都應(yīng)當(dāng)選用通過國家質(zhì)量檢驗(yàn)、具有質(zhì)量合格保障的材料，同時還要依據(jù)工程對材料的具體要求，即型號規(guī)格、使用性能等來更加精準(zhǔn)的選用合理材料。在選用上，供貨商的選擇同樣需要在長期的合作中進(jìn)行擇優(yōu)，信譽(yù)和規(guī)模滿足要求的供貨商是值得長期合作的對象。

第二，管理隊(duì)伍組成。工程質(zhì)量需要由專業(yè)技能強(qiáng)的施工人員進(jìn)行施工，因此，施工隊(duì)伍組建前的人員評估以及考察必不可少。人員所需的必要證件是評價施工人員的一項(xiàng)，同時要結(jié)合施工人員的實(shí)際操作能力，進(jìn)行綜合評價錄用。在此之后需要施工人員進(jìn)行技術(shù)操作能力考察，但考慮到施工人員數(shù)量龐大，涉及部分繁雜，考察工作需要分階段進(jìn)行。

第三，控制過程中的質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程是質(zhì)量控制的重點(diǎn)，需要嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙、施工規(guī)范和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)量把控。工程施工實(shí)行樣板引路，包括重要部位、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、新工藝新材料的應(yīng)用等，特別是關(guān)于滲漏方面的必須實(shí)行樣板引路制。如施工過程中出現(xiàn)圖紙部分的失誤應(yīng)當(dāng)及時提出再進(jìn)行處理，與設(shè)計部門進(jìn)行商討更改。在工程施工過程中必須做到規(guī)范，責(zé)任到人，科學(xué)的施工和人員分配是推動工程質(zhì)量保障的基礎(chǔ)。

（四）人員素質(zhì)及能力的提升

管理及施工人員在項(xiàng)目的全過程中及交付的每個階段都是工程生產(chǎn)和經(jīng)營的主體，是貫穿建筑工程的全過程。因此，質(zhì)量的控制首先考慮就是人員的控制。所以開發(fā)商對工程管理人員的要求是具有全面的專業(yè)知識，完善的管理制度，得力的技術(shù)措施，工程質(zhì)量才有保障。

就目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理來看，專業(yè)技能和素質(zhì)都參差不齊，在項(xiàng)目進(jìn)行施工之前，應(yīng)當(dāng)及時向施工人員進(jìn)行技術(shù)安全交底，提高施工人員的安全防范意識。為了更高的提升房屋工程的質(zhì)量，施工企業(yè)要不間斷的加強(qiáng)施工團(tuán)隊(duì)中施工人員的整體素質(zhì)、專業(yè)技能水平，同時也要加強(qiáng)對現(xiàn)場監(jiān)管人員的培養(yǎng)力度，保障質(zhì)量滿足人們居住的要求。

結(jié)束語：

綜上所述，質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)商生命的延續(xù)，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工在不斷發(fā)展和擴(kuò)大，社會對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工和管理的關(guān)注也越來越深入，標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，管理機(jī)制不斷改革，才能提高人們的生活水平。所以必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目建的質(zhì)量管理工作，這是提高項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，也是最基本要素，使管理的理念貫穿整體工程。

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