淺析個人房貸的風險防范及控制

朱洪強　張瑤

摘要：隨著第三產業的興起，制造業和房地產行業在國民經濟中占據的比重雖有所下降，不過在沒有徹底實現國民經濟轉型之前，其作用依然相當重要。特別是房地產行業，作為一個資金密集型產業，房地產開發方和購房者都需要向商業銀行貸款，其本身就會存在著巨大風險。商業銀行住房貸款業務的高速發展，在肯定其帶來的巨大便利和好處的同時，也要警惕其潛在的諸多風險。本文對商業銀行住房貸款的諸多風險進行分析，闡述了我國企業商業銀行通過個人住房貸款潛在的各種財務風險管理類型、形成原因、表現形式進行了客觀的分析，并從各方面積極處理技術措施和對策。

關鍵詞：商業銀行;住房貸款;風險防范;風險控制

住房貸款就是一個超前消費的代名詞，當前，隨著市場經濟的不斷發展，人們的生活節奏加快，面臨的壓力也增多，似乎多數80、90后都面臨房子、車子的困境，而靠自身的資本積累又解決不了面臨的問題，信貸也就是在這樣的環境下產生。我國人口眾多，對房產的基本需求量比較大，也是因為如此，我國的房地產行業逐漸成為了國家經濟發展的重要支撐力量。在這個過程中，因為房產本身的價值比較大，再加上快速的增值能力，社會出現了房產的投資熱潮。而商業銀行為了增加自身的營業量，普遍加大對住房貸款的力度，這種急功近利的行為，在某種程度上提高了金融風險發生的可能性。

一、正確認識我國商業銀行個人房貸業務存在的風險

商業銀行房貸的風險有很多類，要想很好的避免其帶來的不利影響，就必須對癥下藥，因此，必須找到其分類，然后根據各自的特點，找到合適的防范方法。

1、信用風險，不良貸款和投資用途貸款潛藏風險

商業銀行貸款業務是以信用為前提的，可是由于信息的不對稱性，如果房地產開發商和購房者刻意隱瞞自己的實際情況，無疑就會增加商業銀行審查的困難度，如果出現紕漏，很有可能會給商業銀行造成比較大的損失。根據統計，因信用違約問題造成的損失尤為巨大，所以相關的部門必須在征信問題上給與密切關注，從而在源頭上給與控制。商業銀行住房貸款的風險具有隱蔽性特點。

2、流動性風險，個人房貸引發的銀行整體流動性風險

前面提到，房產價值較大，絕大部分購房者不能在短期內償還所有的錢款，因此，購房者在買房時，一般都會選擇中長期的借款方式。在當前的經濟經濟環境下，融資比較困難，如果商業銀行的現金被長時間占用，商業銀行很可能會出無法應對較大的提款數額，時間久了，商業銀行很有可能會陷入違約的泥潭，對其信用造成嚴重損害。

3、操作風險，普遍存在，應引起銀行高度關注

操作風險是由于行為不符合要求引起的，例如銀行員工的行為，平時接觸資金劃付是正常的，銀行是直接和貨幣處理行業，銀行柜員每天數以千萬的進行資金的操作，也很難保證沒有道德風險，這是我們在報告中看到一定數量的銀行職員，如攜帶巨款潛逃新聞，但在我看來，很少現金直接拿的，因為它是困難的，非常困難，經常出現的信貸情況的情況下，如票據、貸款，一旦有風險，往往是數以百萬計的，加上各大城市商業發展銀行系統之間激烈的競爭，銀行的信貸管理部門常常為了進一步擴大其業務能力范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款公司風險漏洞。

4、利率風險，關注加息對借款人的影響

目前，世界在住房貸款方面普遍采取的是浮動利率，也就是說，商業銀行會根據市場利率的變動而提高或者降低貸款利率。在我國的經濟穩步發展的同時，通貨膨脹率也隨之增加，因此商業銀行住房代貸款的利率逐漸增加的。住房貸款利率增加，也就意味著購房者每年需要多繳納利息，如果出現貸款人失業或者收入減少的情況，其就沒有足夠的資金還房貸，在這種情況下，就會出現購房者違約。

5、政策風險，關注我國經濟發展和宏觀調控

商業銀行住房貸款牽扯的方面比較多，因為房產是高價值的資產，所以必須在法律上給與詳細的規定。其中主要有房地產開發商和購房者之間以及購房者和銀行之間的法律關系。這些關系錯綜負責，相互交織，如果有一方出現違約，則會導致很多風險。

二、防范和控制我國商業銀行個人房貸業務風險

2008年發生了全球性的金融危機，也讓人們深刻感觸到了全球經濟的緊密聯系性。這次金融危機給世界各國敲響了預防金融風險的警鐘，我國當時危機隨受影響相對較輕，但不能不引起我們的重視和反思，當前在次貸方面，我們也存在很多潛在的威脅因素。尤其是在個人住房貸款方面，近幾年的信貸風險有所提升，違約現象也屢屢出現，我國商業銀行及國家相關部門應該以美國的金融危機為鑒，自查自省，加強管理，完善相關制度，防范相關風險。

1、制度改革創新，提高管理水平和風險防御能力

社會各發展階段的穩定，離不開制度的外在保障及內在執行，在防控商業貸款方面，完善相應的法律制度能夠在很大程度上為其提供制度保障，降低潛在風險，所以在日常工作中，相關部門應該結合市場需求，貸款者行為等因素，多去總結，完善部門的貸款政策，為國家宏觀調控建言獻策。除了制度層面，管理者也應該在工作中提升自己的管理能力，在工作方式和方法上積極創新，本著公平、公正、公開、效率、合法、合理等原則，對自己的工作不斷精進。事實也證明，我國各地方就有不少好的先例，在制度及工作方式上的創新創造了很好的工作價值。當前的制度在某些層面上確實有與市場發展不匹配之處，新制度的產生就需要行業的工作者、管理者及時總結和反饋，完善制度及管理機制。

2、推進資產證券化市場的發展

房產的價值比較高，大部分人全款買房是不現實的，所以在買房時必須向銀行貸款，傳統的方式是購房者向銀行直接貸款的方式購買房產，因為持續的時間長，其缺點就是流動性差，因此加大了銀行的風險。而房地產的證券化，可以引進新的投資者，對于銀行來說，可以降低風險度，對于投資者而言，通過持有的基金和債券等有價證券，也可以獲得收益。如下圖所示，購房者用房產作為抵押向銀貸款，銀行向社會公眾出售有價證券，在投資者購買有價證券后就可以根據自身情況，決定是短期還是唱起持有該有價證券。這種模式，對各方都有好處，有助于住房貸款的健康發展。

3、推廣全面實施個人住房貸款保險制度

就現階段來看，房地產行業是我國經濟的重要組成部分，也是很多地方GDP增長的主要來源所在，所以各地區都格外重視房地產的發展，有了房子的買賣，信貸、商業銀行貸款就難免產生，這樣的發展過程中，諸多不確定因素在所難免，為了降低這種不確定因素可能帶來的風險，國家在不同的時期根據市場環境不同，要制定一定的宏觀政策對整體經濟進行宏觀調控;同時作為銀行本身，也應該加強市場調研，掌握房產經濟的發展趨勢，制定符合自身銀行情況的戰略和政策。

在具體商貸運作中，有些貸款申請人由于各種原因不能按時按量還款是正常現象，這種情況下，銀行有權處理貸款申請人在進行貸款申請時所抵押的資產，但在以往的操作中，資產的變現、拍賣需要太多流程或者沒有良好的法律制度及環境做保障。所以，銀行應該聯合國家、國際相關部門完善相關法律法規，并且隨著市場環境不同及時補充和完善相關法律條文，以保障在商業貸款中各項流程操作的順暢。

4、改進借款人信用的評估模式

在不少經濟發展相對較好的國家，他們建立了個人信用制度，也就是說信用由原來單純的道德意義上的字眼成為商業、金融等方面具有價值意義的某種象征，一旦信用受損將影響到個人正常的生活，會造成諸多方面的不便。例如：一旦個人信用上有了“污點”，則購房、購車、貸款等方面都要受到限制，或比信用正常的人享有的待遇要低。隨著我國經濟的發展，信用體系也逐步建立，最簡單的信用卡就是很好的體現;另外。當下支付寶、信用卡等支付方式的使用在一定程度上就是人們信用價值的一種體現和利用，商業銀行也可以利用這種信用機制，對有違約或者嚴重信用違約、詐騙的個人進行“信用制裁”，降低其可以享受的原有標準和等級，直接影響到其是否能進行貸款，或者影響到個人的貸款期限。通過個人信用制度的建立能夠促進個人信用的維護，降低信用損耗，降低商業銀行貸款風險。

5、加強銀行的貸前審查和逾期催收

資金貸出之后，雖然有一定的制度或者機制作為保障，但是銀行和相關部門還是要加強對信貸者的后期跟蹤和管理。一方面是對個人或組織各個階段的還款情況進行跟進，另一方面要對信貸者資金的使用是否符合規范進行管理;其次，對于不良貸款也要及時關注，對這部分資產及時跟進和確認，明確相關信息后就要想辦法制定政策，爭取盤活資產，對于明顯故意拖欠的、長時間不按時還款的，要采取措施追討。另外，有些個人或者組織冒充借貸，也要本著維持市場穩定、按流程完成信貸的借還的原則進行協商，既不能采取太過強硬的措施，也不能坐視不管，應據實際情況，積極協商，促進彼此的配合，具備還款條件的，協商將其貸款轉為流動資金，或者用其他資產及時處理，進行貸款的償還。

參考文獻：

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[2]陳國鵬.建行大連分行個人住房貸款風險管理研究[D].大連理工大學碩士學位論文，2013;

[3]樊明.房地產買賣行為與房地產政策[M].北京：社會科學文獻出版社，2012。

作者簡介：

朱洪強（1979-），男，漢族，山東青島人，濟南職業學院財經商貿學院講師，研究方向：金融學;

張瑤（1980-）女，漢族，山東煙臺人，中國人民銀行威海市中心支行經濟師，研究方向：宏觀經濟。