基于城市發(fā)展動(dòng)力機(jī)制的城市綜合交通樞紐開發(fā)價(jià)值研究

雷玉芳

關(guān)鍵詞：交通樞紐建設(shè) ?城市開發(fā)價(jià)值 ?開發(fā)模式

一、城市綜合交通樞紐是城市內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力的影響

交通是城市發(fā)展的黃金“動(dòng)脈”，是物資、人力、資源輸送的紐帶。綜合交通樞紐，其最原始目的是方便乘客的出行，主要是為了給乘客提供各種交通方式的換乘的綜合性交通站點(diǎn)。隨著貨運(yùn)客運(yùn)業(yè)發(fā)展，如今的高鐵站、航空機(jī)場(chǎng)、長途客運(yùn)站大多同時(shí)涵蓋樞紐客運(yùn)與貨運(yùn)功能，從國內(nèi)外城市交通樞紐類型看，泛指針對(duì)民用航空、高速鐵路、城際鐵路 、城市軌道交通、高速公路客運(yùn)、公共交通（首末站及重點(diǎn)站點(diǎn)）等多種交通方式，集合了兩種以上集中換乘交通方式的站點(diǎn)，是一個(gè)包含車輛、線路、站場(chǎng)、隧洞、通道、倉儲(chǔ)物流、信息港等服務(wù)旅客運(yùn)輸?shù)膶?shí)物載體。

從中國城市發(fā)展來看，交通樞紐一直在城市中扮演著重要角色。傳統(tǒng)的城市中心一般都圍繞著火車站、長途客運(yùn)站而布局，這些中心大量人流帶來的集聚效應(yīng)帶來了商業(yè)繁榮，是每個(gè)城市最有商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)開發(fā)潛力的區(qū)位，成為每個(gè)城市中重要的功能極核。以福建省廈門為例，廈門本島火車站及湖濱路城際中長途客運(yùn)站是廈門最繁華的城市中心區(qū)之一，圍繞著這些站點(diǎn)形成了以世貿(mào)城、樂都匯、酒店群、商業(yè)街等商業(yè)群，然而，近幾年隨著城市化進(jìn)程加速，城市居民及旅游客增多，這幾個(gè)交通樞紐站點(diǎn)都面臨著站點(diǎn)老舊、功能瑕疵、路段擁堵等問題，同時(shí)滿負(fù)載運(yùn)作也給站點(diǎn)造成了巨大的安全隱患，這些站點(diǎn)都面臨提升改造、搬遷擴(kuò)容、新建等命運(yùn)。

二、城市綜合交通樞紐的價(jià)值邏輯

近幾年，各地政府重視城市交通基礎(chǔ)設(shè)施投資，機(jī)場(chǎng)、高鐵、地鐵、客運(yùn)、公交等各類交通設(shè)施都進(jìn)入新建或提升改造加速期，城市面貌日新月異。目前全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了很多已建成、規(guī)劃中、在建的綜合交通樞紐項(xiàng)目，然而，作為大型的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，投資、建設(shè)和運(yùn)營成本較大巨大，按傳統(tǒng)模式建設(shè)的分散、低密、功能效用單一的交通基礎(chǔ)設(shè)施不僅造成土地資源浪費(fèi)，同時(shí)，城市基建已成為重大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，單純依靠財(cái)政已無法滿足長遠(yuǎn)發(fā)展，后續(xù)發(fā)力疲軟。

作為城市公共交通的節(jié)點(diǎn)的城市綜合交通樞紐不僅能良好的保證居民出行便捷、強(qiáng)度和環(huán)境等需求，同時(shí)周邊的土地資源因稀缺性和便捷性被房地產(chǎn)開發(fā)所追捧，經(jīng)濟(jì)價(jià)值大。TOD模式就是通過利用交通樞紐土地資源，通過市場(chǎng)化運(yùn)營回收資金反哺基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，從而解決政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，保障城市后續(xù)發(fā)展需要。

三、城市交通樞紐價(jià)值鏈

由綜合站點(diǎn)固有資源建設(shè)、運(yùn)營而派生出的沿線信息交流、廣告?zhèn)髅健⑼恋刭Y源開發(fā)、餐飲娛樂、商貿(mào)等服務(wù)設(shè)施成為綜合交通樞紐的衍生價(jià)值資源。從前期規(guī)劃、策劃、設(shè)計(jì)階段上介入綜合交通樞紐實(shí)體建設(shè)，系統(tǒng)化考慮綜合營收充分考慮增值活動(dòng)價(jià)、值構(gòu)成了綜合交通樞紐的關(guān)鍵價(jià)值鏈，但在這一系列價(jià)值鏈體系中，而由交通運(yùn)營衍生的其他資源開發(fā)所帶來的一系列增值活動(dòng)則構(gòu)成了綜合交通樞紐的衍生價(jià)值鏈。交通樞紐開發(fā)建設(shè)已成為當(dāng)下城市建設(shè)發(fā)展的一個(gè)典型開發(fā)種類，以福建省福廈客專為例，福廈客專是我國首次采用TOD模式規(guī)劃建設(shè)的鐵路客運(yùn)專線示范項(xiàng)目，位于福建省沿海地區(qū)，北端銜接合福鐵路、溫福鐵路，南端銜接廈深鐵路、龍廈鐵路。線路自福州南站引出，止于漳州站，運(yùn)營長度296.82km，新建工程長度280.87km，設(shè)福州（利用既有）、福州南、福清等9座客站，以及福州南、廈門北兩處動(dòng)車運(yùn)用所。項(xiàng)目投資估算總額500多億， 福廈客專TOD 綜合開發(fā)采用一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，在開發(fā)過程中，通過轉(zhuǎn)讓部分土地和部分物業(yè)，平衡投入資金及各方資本的合理利潤。既保證了資產(chǎn)完整及財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、人員方面的獨(dú)立性，又推動(dòng)了重大交通樞紐項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)政府來說是一個(gè)具有較好實(shí)操性的建設(shè)思路。

四、 城市核心區(qū)土地資源

近年來，中國城市發(fā)展加快，前十年中國被稱為城市發(fā)展的黃金十年，中國的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，城市交通樞紐具有獨(dú)特的人口聚集作用，能夠較快形成中心，使得樞紐周邊土地資源具有相對(duì)較高的商業(yè)價(jià)值，各大城市中心的交通樞紐均成為核心區(qū)域。

由于房地產(chǎn)開發(fā)較依賴地段和資源，近年來，各大城市中心土地資源基本已建設(shè)完畢，土地資源日益稀缺，新地供給后繼無力。從全國各地房地產(chǎn)來看，城市核心區(qū)域樞紐站點(diǎn)無論是地鐵樞紐、客運(yùn)綜合樞紐房地產(chǎn)市場(chǎng)受歡迎度較快，開發(fā)商拿地積極，土地溢價(jià)率高，由此，城市交通樞紐的綜合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。從含義上來看，城市綜合交通樞紐綜合開發(fā)是指在綜合交通樞紐建設(shè)的同時(shí)對(duì)站點(diǎn)周邊及沿線的土地資源進(jìn)行高密度的商業(yè)開發(fā)，結(jié)合住宅、商業(yè)、辦公、和娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的建設(shè)，通過土地公開出讓或自主開發(fā)的方式，能夠?yàn)檎畮磔^好的土地增值收益。

五、城市交通樞紐開發(fā)注意融合其他事項(xiàng)

（一）城市交通樞紐開發(fā)與城市規(guī)劃融合

大量研究已對(duì)建設(shè)大型城市綜合樞紐是必要性做了分析，從城市規(guī)劃角度來看，妥善處理交通工程風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)劃目標(biāo)的關(guān)系，同時(shí)，需兼顧運(yùn)營安全。

從規(guī)劃層面，強(qiáng)調(diào)充分的緩沖空間，充分考慮乘客流動(dòng)性、荷載、地下空間、布局、出入口布置等方面因素。 從設(shè)計(jì)層面，強(qiáng)調(diào)應(yīng)急設(shè)計(jì)、限流設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備監(jiān)控等措施。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)性上要加強(qiáng)驗(yàn)證，目前較復(fù)雜的要數(shù)城市中心區(qū)的地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目，上海北京等城市的地鐵最繁忙的包含虹橋等站點(diǎn)有4線換乘交匯，這對(duì)工程設(shè)計(jì)和運(yùn)營都提出了較高的要求，需要從設(shè)計(jì)之初就充分預(yù)留空間，施工中做好勘察工作。

（二）合理利用科技實(shí)現(xiàn)智慧化交通

智慧化交通在當(dāng)今城市交通中應(yīng)用較廣、掌上公交、火車網(wǎng)站、機(jī)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等都成為旅客出行的必要信息渠道，為旅客暢通出行提供了較好的保障，倫敦及香港等地方20年前已實(shí)現(xiàn)“旅行日票”一票乘坐所有交通，火車票、軌道、公交車、長途客車之間的銜接通暢。較好地利用科技手段讓旅客及時(shí)了解航班、車次信息，有利于加快交通樞紐的人流轉(zhuǎn)換率，從而實(shí)現(xiàn)交通樞紐的價(jià)值最大化，目前國內(nèi)各種交通的銜接以及數(shù)據(jù)資源的無邊界轉(zhuǎn)換仍然存在屏障。

六、結(jié)束語

一個(gè)城市的交通發(fā)展?fàn)顩r很大程度上的決定了這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。在交通樞紐上要進(jìn)行科學(xué)性和細(xì)致的探索，這樣才能夠建立起符合我國城市規(guī)劃的交通樞紐管理制度。綜合交通樞紐開發(fā)有利于提高土地的復(fù)合利用價(jià)值，促進(jìn)大中型城市的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，達(dá)到城市建設(shè)集約化、環(huán)?；男枨螅瑵M足人民生活生產(chǎn)需要，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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