房地產微利時代下的成本控制策略

【摘要】隨著新冠疫情的爆發，全球經濟受到巨大沖擊并進入新的周期已經不可避免。經濟持續下行情況下，要求中央政府救市的呼聲亦欲來欲高。做為常規資金投放終極市場的房地產市場又受到持續的關注和高度的重視，房價繼續上升似乎已成定局。但是，國家戰略層面的頂層設計已經多次明確住房不炒的概念，決定了房地產行業即將進入新的更為殘酷的市場周期。在這種環境下，房地產企業為了生存下去，必須要苦練內功，改變自身的經營策略，提高自身管控能力，著力降低自身成本。唯有使用以上策略，方能在新的市場周期中生存，進而實現利潤最大化。新形勢下，房地產企業獲取土地后的土地溢價已經不再能夠成為房地產企業的核心利潤來源，房地產企業的暴利時代正式宣告結束，房地產微利時代已經到來，故產品成本即房地產開發成本的重要性變得尤為突出。本文以微利下的成本控制策略為題，系統的論述了在當前及未來市場環境下，成本控制工作的重要作用，并進行了系統的理論分析和總結，力求通過提高成本控制工作的水平保證房地產企業在微利時代下的生存和發展。為房地產企業在新形勢下的成本控制工作提出合理化建議。

【關鍵詞】房地產;目標成本;費用;合同;管理

中國房地產的顯性成本主要分為五個部分，即：土地成本、建安成本、財務成本、管理成本和營銷成本。以上五項成本經過投資測算模型的換算最終成為可售單方成本，最后通過計取適當利潤形成售價，經過銷售，完成利潤的獲取。

1、土地成本

在目前的經濟形勢情況下，住房用地使用權出售依然是地方政府的主要經濟收入來源之一[1]，地方政府通過常規招拍掛或轉讓手段將住宅用地使用權讓渡給房地產開發企業，房地產開發企業在政府監管下進行合理的建設并形成產品最終銷售給業主，完成從土地到房屋商品的最終轉換。土地成本對于房地產企業來講，是標準的被動成本，故在土地成本的管控過程中，綜合調研土地所在地的，城市能級、區域屬性、人口數量、配套設施、居民習慣和消費水平是土地成本管控的重中之重。必須做到以下幾點：

（1）對土地所在地的城市能級進行充分調研，對城市歷年國民生產總值進行同比和環比的研究，確定城市未來的發展方向和趨勢;

（2）對土地所在地的區域屬性進行綜合分析，確認土地所在區域的規劃情況，論證后期土地所在地的能級提升空間范圍，制定合理的產品銷售策略;

（3）對土地所在地的人口數量、配套設施、居民習慣和消費水平進行多敏感性分析，根據分析所得結果，在影響因子大的子項上進行高投入。

通過以上方法，實現對土地成本的有效管理，完成利潤的最終實現。

2、建安成本

建安成本是房地產企業在房屋建設完成過程中必須支出的費用，在現代房地產企業的成本管理過程中，建安成本一般在項目獲取初期以目標成本的形式形成，隨著項目的進度，在目標成本總額度不變的基礎上，根據項目實際情況，不斷釋放一定量的預留多余成本，最終達到在目標成本范圍內，完成項目的建設和完成。在微利時代下的成本控制策略中，建安成本的管控是項目成本管理成敗的關鍵所在[2]，也是成本管控體系中最為重要的組成部分。建安成本主要分為前期開發準備費、基礎工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區官網工程費、園林景觀工程費、配套設施費、和開發間接費。

2.1開發前期準備費

開發前期準備費一般由勘察費、設計費、報批報建費、三通一平費和臨時設施費組成。在成本管控過程中，勘察費用雖然占比不大，但是必須給與充分預留，因為前期的勘察往往決定這基礎費用的成本預留情況，要想管理好項目成本，必須高度關注勘察結果，選取根據勘察結果合理但是利于節約成本的設計方案，尤其在樁基礎的成品樁的選型和基坑支護形式的選取階段，準確的勘察結果能夠給設計提供強有力的數據支撐，能夠在方案前端形成有利于成本控制的結果;設計費用管控中，需要根據不同項目的定位形成良好的設計費用梯度管理，根據不同的售價并結合所在城市的設計費用市場行情，形成標準化的設計成本管控限額指標，要求設計費用必須在設計費用目標成本階段嚴格執行并落實，不允許設計費用超出目標成本，并實行限額設計，在可售比、窗地比、墻地比、景觀軟硬比、地庫高度、地庫柱網選擇、地庫覆土厚度和停車效率等關鍵指標給與設計限額指標，要求在限額范圍內完成其設計工作，進而在設計階段完成成本控制的約70%-80%的工作內容，保證項目成本的順利達成;報批報建費是任何一個項目推進過程中都不可避免要發生的費用科目，報批報建費用的成本管控要高度關注各城市的政府政策指導文件和相關折扣，必須實時更新，力求報批報建費用的準確，同時，根據相關政策可以進行退回的報批報建費用例如新型墻體基金、代繳的物業維修基金等費用亦可直接上報公司，由財務單獨支付并掛往來賬款。進而降低顯性成本。三通一平費用和臨時設施費用要根據現場實際情況進行預留，尤其涉及靜地階段的現場土方、水塘、青苗等費用的預留必須給與充分考量。而臨時設施必須在總承包招標過程中明確，臨時設施的搭建場地由總承包單位自行尋找并完成，在總承包合同中給與充分說明。

2.2基礎工程費

基礎工程費是一個項目成本管控的好與壞的最為重要的參考指標之一。基礎工程費用主要由土石方工程費、支護工程費、地下基礎費和降排水工程費組成。土石方工程費用的成本管控必須結合項目所在地的土石方市場，充分進行市場調研，預留合理的土石方工程挖運單價，并結合項目所在地附近的渣土棄置點的情況給與充分的考量，避免前期土石方工程成本預留不足，造成土石方工程費用單科目超合約規劃。支護工程成本費用控制過程中，必須嚴格控制支護設計的方案，結合項目所在地的四至、河流、地質等情況進行方案比選，選取成本最低的支護方案，例如能夠選取放坡方案絕不再考慮使用重力壩方案體系。能夠使用重力壩方案體系絕對不再考慮使用地下連續墻體系等。地下基礎成本管控過程中，必須結合地勘報告，實行合理的基礎選型，結合項目所在地的鋼筋、混凝土等地材市場價格變化，充分調研相關供應商的供貨周期，供應量和運輸路線等方案，綜合方案因素和市場因素選取成本最優方案進而完成項目地下基礎的成本預留和管控。降水工程費用的成本管控過程中，方案的選取必須高度予以關注，成本管控人員必須介入方案的前端管控，選取合理有效的方案，完成降水的方案選擇。形成有利于成本的最終方案的選擇。

2.3主體建筑工程費和主體安裝工程費

在目前環保管控較為嚴格的基礎上，主體建筑工程費和主體安裝工程費呈上漲趨勢，在主體建筑工程費和主體安裝工程費的成本管控策略中，對于含鋼量、含砼量、含模量的指標控制最為重要，在合同體系中，對于鋼筋的連接方式、二結構的計取方式等必須進行明確約定，不利于明確計算工程量的內容需要在合同單價中明確約定和包干。外立面工程中的門窗、保溫、涂料、石材和裝飾線條工程必須嚴格控制選型選料，以確保成本的合理優化，在公共部位的裝修中，需要適當考慮天地墻工程的設計方案，以尋求最優的展現效果和成本結果。在新工藝和新技術應用的部分中，目前PC的使用已經成為建筑業的大勢所趨，通過前端設計的合理優化，控制單個PC件的最大總量，控制吊裝設備的起重重量，降低措施費用和PC的支撐費用。在主體安裝工程費用中，結合項目所在地的壟斷情況，將安裝部分的水、暖、氣、電工程進行充分的調研，尤其的是否有中水設備、點位是否和精裝修方案進行充分碰撞等均為成本控制的主要容易忽略的指標，電梯的選型中，主要控制電梯設計的選型和梯速，物業公司必須前端介入弱電智能化的方案確定工程，以便于后期技防驗收和小區管理。

2.4社區管網工程費用

在社區管網工程費用中需要重點關注強電工程的外線接入的前期成本確認和溝通工作，避免出現強電工程外線費用的不確定造成成本費用的額外支出。而外線智能化的方案選擇必須與物業充分溝通，明確技防的驗收要求和物業的要求，方能避免不必要的二次成本投入。

2.5園林景觀工程費

園林景觀是小業主購買房屋的一個主要關注點，園林景觀即有一定的藝術性也會是成本投入的主要內容之一[3]，在園林景觀費用的成本控制中對于景觀軟景和硬景的比例控制、喬木和灌木的比例控制是最為重要的兩個指標，同時，水景的數量、鋪裝的材料選擇、苗木的種類選擇和效果最終的把控相結合，通過合理的指標控制，完成景觀成本的有效控制。

2.6配套設施費

在成本管控中，地下室的成本費用占用較大并且其單車停車指標決定著項目可售比的關鍵性指標大小，所以有效控制地下室的單車停車指標、地下室層高、柱網選擇和地下室底板厚度決定著項目成本是否能再合理且較優的情況下執行完畢，故單車停車指標不建議大于36m2/車，地下室層高不建議大于3.6m，常規住宅項目應優選小柱網結構，地下室底板厚度不建議大于500mm。通過以上指標的控制方能有效的控制地下室的成本支出，完成有效的成本控制。

2.7開發間接費

開發間接費主要包含工程管理費、營銷設施建造費、物業完善費和風險費等費用，費用的計取確保合理，其中工程管理費主要為工程監理費用和造價咨詢費。必須進行合理的市場詢價后進入目標成本，不得額外過多預留，造成該部分的成本浪費嚴重。風險費用的預留必須充分考慮到以下幾個方面：（1）方案的不確定性;（2）壟斷性費用的發生;（3）政府新規的影響;（4）項目發生的政府處罰等內容，編入目標成本，尋求合理的成本適配。

可見，在當今房地產形勢下，利潤極度縮減后，成本控制工作已經變成一項高技術性工作，成本控制工作的人員必須對項目發生的所有費用的來源、發生過程和確權結果有充分經驗預判，并對其中不合理的部分進行調整，故，微利時代下，成本策略的合理有效實施對房地產企業成本控制的成敗和項目的盈虧起著決定性作用[4]。

參考文獻：

[1]成本致勝：微利時代再造房企核心競爭力[M].明源地產研究院，2013-7.

[2]劉東量.淺談工程成本的主動式控制[J].廣東建材，2007（6）.

[3]羅家駒.淺談施工企業的工程造價管理[J].廣東建材，2007（6）.

[4]吳賢國.建筑工程概預算[M].中國建筑工業出版社，2003-9.

作者簡介：

董鵬（1984.11—），性別：男，民族：漢，籍貫，遼寧沈陽，職務/職稱：成本控制部經理/中級工程師，學歷：研究生，單位：上海騰珅企業管理有限公司，研究方向：成本合約管控。