房地產開發項目動態成本控制管理

【摘要】房地產作為我國國民經濟發展的重要生產鏈，為我國城鎮化率提供了重要保障。房地產行業市場不僅與社會各個群體的生活生產息息相關，也是國家與地區政府長期重視的問題。但近幾年我國房地產事業未能正確處理好供需矛盾，房價飆升增加了居民的購房壓力。盡管我國政府部門陸續出臺了一些限購、限房價的政策方針，很多開發商仍不斷從成本上謀取私利，導致我國房地產事業轉型周期緩慢。因此，在土地價格激增與同行數量增多的背景下，我國房地產開發項目應將動態成本控制管理作為工作的重中之重，在精細化管理政策的基礎上實現我國房地產事業的健康長遠發展。

【關鍵詞】房地產;開發項目;成本控制與管理

1、動態成本控制管理的定義與重要性

1.1動態成本控制管理的定義

所謂動態成本控制管理，是指一個房地產事業在項目開發過程中，對所涉及的各個領域的成本全程跟蹤并記錄在案，以便將成本管理控制在限定范圍內。由此，伴隨著開發項目施工的周期，通過實際成本與預期成本數據的差異，制定合理、有效的動態成本控制管理措施進行管控，進而達到控制成本的目的，最終促進房地產開發項目的工作質量與工作效率。【1】

1.2動態成本控制管理的重要性

房地產項目開發過程中，項目管理質量水平的高低與居住環境緊密聯結，而目前我國房地產行業暴露出的問題，如：大幅度提高房價;增加用地成本等，一方面為房地產事業發展機遇與前景帶來了嚴峻考驗，購房需求不同往年也嚴重影響著國民經濟結構的優化升級。如果我國房地產行業將動態成本控制管理納入管理體系建設之中，通過對房地產項目動態成本進行精準計算與嚴格控制，可以有效減少動態成本的不必要消耗，降低房地產施工現場隱患風險出現概念，進而提高房地產動態成本控制管理模式的創新能力。此外，對動態成本合理控制管理，可以促進我國公有制經濟的平穩運行，優化房地產的經濟結構，從而緩解投融資經濟壓力，提高資金的周轉力度?！?】

2、房地產開發項目動態成本控制管理存在的問題

2.1未完善科學動態管理系統

房地產動態成本管理與施工工程工序都是一個系統、全面的運行過程，實際所涉及的管控領域也較復雜。然而在實際的管理過程中，每個部門工作人員的思維方式與價值理念不一，會導致各種問題的出現。以房地產成本編制為例，由于房地產事業本身具有很強的變化性與特殊性，一旦項目各項產品的各項參數發生變化，總成本編制工作效果也會與預期效果不符，甚至導致巨大的成本損失。因此，借助現代化信息網絡技術完善科學的動態管理系統是房地產成本管理項目的重要組成部分，從而掌握科學的動態跟蹤技術，促進管理效率高效化進行。

2.2未建立健全的管控體系

在總體成本的管理項目中，每個部門負責人以領導者的身份對各個環節進行管控，而每個部門之間相互獨立又相互合作，為項目動態成本管理帶來了嚴峻的考驗。比如說：項目監督人員與施工人員處理管理成本方式之間的差異，破壞房地產行業整體管控體系的平衡，進而造成項目管理體系的惡性循環發展。由此，我國目前項目管控體系暴露出的缺陷為新時代房地產管控體系建設提供了借鑒與思考，要求相關房地產管理部門應以成本管理成本最小化為主要目標，通過先進的規章制度平衡成本與投入的關系，最終實現動態成本管理的經濟效益與社會效益同步發展。【3】

2.3未嚴格要求管理人員綜合素質

房地產是一個綜合性較強的行業，但由于我國傳統的粗放式經營管理模式的長期影響，房地產管理動態成本管理始終處于經濟發展的下游。而目前我國房地產本身缺乏專業的管理人才與技術，很多會計管賬部門的工作人員一人多職，代替了成本管理的職位。很多財務會計工作人員在對成本進行編制工作時，缺乏相關專業知識與工作閱歷，管理技能不過關，導致與其他部門的溝通交流不及時，最終造成項目動態成本管理編制工作效率與實際工作周期不符，造成房地產成本供需矛盾的激化。因此，我國房地產管理部門對人才招聘工作應嚴格要求管理人員的綜合素質，使項目管理成本利用最大化，提高房地產的市場競爭力。

3、房地產開發項目動態成本控制管理有效策略

3.1項目動態開發的成本管理控制

經過多年房地產事業的巔峰與低谷，大多數房地產企業也逐漸重視到動態成本管理對項目開發的關鍵作用。從動態成本管理的角度來看，成本管理主要由前期的用工成本與竣工后的檢測成本組成。因此，我國房地產動態成本管理控制應依照項目施工實際情況，結合市場價格、需求變化等因素，在項目正式開發之前，通過協調各個部門的運作機制與以往工作經驗，對各個環節需支出的費用與預期成本進行精準核算，并最終確定項目管理成本費用。這種借助動態管理成本控制的方式，不僅能夠促進我國房地產動態成本管理效率的提高，對保障動態成本成本的精準性也有一定保障。由此，在新時代人民日益增長的美好需求的大背景下，我國房地產管理部門應將動態成本管理視為工作的重中之重，從而促進我國房地產事業的資金使用途徑多元化轉變，最終實現房地產動態成本的精細化提高目標?！?】

3.2項目動態開發的人員管理控制

伴隨著我國科教興國與人才強國戰略的大力推進，我國傳統的房地產管理觀念與人才管理標準已不能很好地適應我國經濟進一步發展。而目前我國房地產項目動態成本管理人員態度不端正與管理技術不高等問題的出現嚴重阻礙著成本管理工作的有序進行。因此，企業內部建立專門的動態成本管理部門，通過招聘全面型人才作為管理部門經理，促進人才優勢轉化為技術優勢，從而保障項目動態開發管理人員的專業性與復合型。同時，各個地區的房地產企業應順應時代發展潮流，重視大學生的培養，提高管理人員的綜合素質，最終實現項目動態成本的有效管理控制。

3.3項目動態開發的材料管理控制

房地產企業在進行項目總體成本編制之前，應對市場材料信息進行多層次、全方面的深入調查，結合客戶購房需求制定合理、高效的動態成本管理措施。以鋼筋、混凝土為例，大多數管理部門工作對兩者的基本參數都進行了深入研究，過多忽略特殊性能的存在，以至于造成材料成本的過多消耗。由此，相關管理部門的工作人員應將動態成本控制表與動態成本分析表的數據整合歸納，在對各個環節的材料使用參數制定明確詳細的成本管理計劃，以降低動態成本隱患風險出現概率。同時，房地產在開發項目過程中，材料的選購通常受市場政策與價格的制約，導致房地產動態成本管理入不敷出。因此，我國房地產管理部門也應建立健全材料風險管控機制，基于材料管理成本費用，制定精準的預防措施，從而減少風險事故的出現?！?】

結語：

綜上所述，隨著我國經濟結構的不斷優化與經濟新動能的迅速成長，房地產開發項目動態成本管理逐漸成為房地產事業經濟發展的重要安全保障之一。盡管目前我國房地產行業管理措施還有許多欠缺，對動態成本管理模式也應提高創新能力與水平。同時，充分發揮采購、施工、監督等各個部門在成本管理中的作用，通過制定精準的成本管理方針政策，提高房地產行業的盈利水平與經濟效益，進而在市場競爭中處于優勢地位，最終實現我國房地產開發項目動態成本管理的預期目的。

參考文獻：

[1]韓碩.房地產開發項目動態成本的管控要點分析[J].建筑工程技術與設計，2018（8）.

[2]李勇.新形勢下中小房地產開發企業成本管理策略[J].房地產導刊，2019，000（011）：13.

[3]袁法見.關于房地產項目的目標成本與動態成本編制的注意事項 [J].中國房地產業， 2019（20）.

[4]魏洪波.基于房地產開發項目的動態財務管理模式[J].現代營銷（經營版），2019（12）.

[5]蒲勇軍.房地產開發項目的動態財務管理方法探究[J].商品與質量，2018，000（030）：77.

作者簡介：

梁學林，1970年9月生，男，漢族，河南洛陽宜陽縣人，鄭州工業大學工民建專業本科畢業，洛陽市老城區房屋征收服務中心工作，研究方向是城建工程施工管理，工程師職稱。