淺析物業企業全面預算管理應用的問題與對策

譚艷

摘 要 近年伴隨著房地產行業的快速發展，物業服務企業也不斷隨之壯大。一些上規模的物業公司為進一步提升管理能力，規范內部管理制度，有效實現公司年度經營目標，通常會采用全面預算的方式對公司的經營業務進行管控。本文對物業服務企業在實施全面預算管理中的實際應用問題進行探討，并對出現的問題提出一定的對策。

關鍵詞 物業公司 全面預算 應用問題 對策

一、物業公司全面預算管理概述

（一）全面預算管理含義

“全面預算管理”是一種現代的、全新的管理理念，是企業實行科學管理、科學決策的有效手段，也是公司戰略落地、經營目標執行、工作計劃管理、規范化運營的載體?！叭骖A算管理”是公司規范化管理的必經之路，是成為現代化企業不可或缺的重要管理模式。很多成熟的企業都在使用。物業服務企業若想對企業的管理能力做進一步的提升，就有必要開展全面預算管理工作。全面預算管理是企業進行內控管理的行之有效的方法，它同時還具備激勵、評價等功能。它通過預算部門相互聯系的一系列預算構成，如收入預算、成本預算等，由于預算單位的不同，各職能門的目的不同，公司的長遠目標和部門的利益之間它又充斥著矛盾。因此，全面預算管理需要發揮企業管理層的高度綜合協調能力來對企業資源進行合理配置，進而為企業的最終決策提供支持。

（二）物業公司全面預算管理目標

全面預算需要對企業的經營活動進行一系列量化的整體安排，為使預算編制實現一致性，預算管理委員會應在編制預算前制定出企業的基本目標、預算編制要求和編制原則，作為各單位預算編制的基礎。物業公司需要確定以下目標：

第一，物業公司的利潤目標。

第二，預計物業費收繳率、清欠率指標、多種經營目標等。

第三，確定人員編制、工資標準、水電能耗標準、維修物料、保潔、綠化物料等物料的單價消耗定額等。

第四，各種維修、維保、垃圾清運合同的執行內容等。

企業可以通過全面預算保障所有的工作內容都能圍繞著預算進行，最終實現企業年度目標。

（三）物業公司全面預算管理的步驟

物業公司實施全面預算管理主要有以下幾個步驟：

第一，制定物業公司的總體目標：企業管理層首先制定年度工作計劃，確定公司的年度經營目標，然后根據目標提出企業下一步經營決策。

第二，分解年度目標，制定單位工作計劃：各部門或項目圍繞分解目標制定具體的執行計劃。物業公司要先制定出各類收繳率目標、多種經營目標、成本控制目標、利潤指標等等。

第三，開展預算編制：各部門或項目根據分解后的工作計劃進行預算編制。物業公司收入的編制主要有傳統的物業費收入、停車場管理費收入及延伸服務收入，如多種經營收入、委托服務收入、專項服務收入等。成本費用編制的主要內容分為可控費用、不可控費用及風險費用等。

第四，預算的管控執行：年度預算批準后，公司各部門應按預算內容加強收支管理，認真落實預算指標，增強預算的嚴肅性，確保能夠實現年度預算指標。公司的財務部門應對預算執行情況進行分析，指出實際收支與預算收支的偏差，并提出改進措施。

第五，預算的考評：各部門的年度或階段性預算列入部門年度或階段性工作目標考核書中，物業公司將對各部門的預算執行情況進行考核。

物業企業想要做好全面預算管理還需要有整體性觀念、計劃性觀念、責任性觀念及彈性觀念。也就是說各編制單位預算要以公司整體發展目標為原則。各部門的預算需與其他部門相互配合，明確相互之間的權責關系，預算是工作計劃的量化體現，同時也可促進工作計劃目標的實現。

二、物業企業在全面預算管理實際工作中存在的問題

（一）預算管理的組織保障體系不完善

有些物業公司未設置專門的“預算管理委員會”，沒有制定完善的預算管理制度。日常工作中除要建立好完善的預算管理體系外還要強調戰略規劃，各個部門都要參入其中，采取上下結合、分級編制、逐級匯總的程序進行。

（二）全面預算管理沒有將部門利益和公司整體利益相結合

物業企業由于自身情況不同，有社會化物業公司，還有地產旗下所屬物業公司。兩種情況下的企業戰略目標就不一致，物業公司應根據實際情況設立明確的經營管理目標。目標不清晰則導致預算結果出現偏差。另外，有些物業公司的項目預算沒有以企業的發展戰略目標和基本策略為預算編制原則，導致預算與年度經營目標不一致。各預算單位只考慮小集體的利益，不能將自身利益和企業整體目標很好地融合在一起，企業無法將年度經營目標分解落實。

（三）認為全面預算管理是企業財務部的事情

一般物業企業的預算編制工作從預算模板制定、預算編制培訓及最終的預算匯總工作都由財務部負責，很多部門負責人認為編制預算是財務部的工作，預算編制都是配合財務部進行的。因此各預算單位負責人對預算編制工作不夠重視，雖然企業在編制預算時要求全員參與，但有些部門負責人的責任心不強，只是應付差事，當然最終的預算結果也就無法達到預期效果。

（四）全面預算管理缺乏科學的編制方法

在編制預算的過程中，由于預算核算規則不確定，預算填報的相關口徑不清晰，導致預算編制過程較長，效率較低。比如收入確認的口徑、成本費用的填報依據不清楚導致預算編制部門無法按照預算表中的內容準確填報，填報的數據在審核階段一改再改。此外還存在著預算編制部門日常管理混亂，沒有完善的項目資料，造成預算數據依據不足。

（五）預算管理落實不到位，缺少完善的考核機制

有些物業企業雖然制定有預算管理制度，但由于在執行方面的不到位，并沒有起到管理和激勵的作用。主要是指在執行預算的過程中，預算項目執行力度不強，經常有超預算的現象出現，而公司管理層很容易因為種種因素而對這種行為進行妥協，導致預算方案的制定形同虛設，沒有起到任何作用。另一方面，預算執行結果出來后，考核措施不到位。不能夠及時對預算執行好的項目及人員進行獎勵，也沒有對執行度差的、超預算的項目進行處罰，導致其激勵性大打折扣，這種不到位的考核機制無法充分將人員的積極性調動起來，因此，預算管理也沒有達到預期效果。

三、改善物業企業全面預算管理中存在問題的應對策略

（一）完善預算管理的組織保障體系，需要企業負責人的高度重視

企業的領導層應高度重視預算管理工作，一方面要制定出完善的預算管理制度，另一方面要大力宣導全面預算的重要性，樹立起全員參的意識，讓企業每一個人都能充分認識到全面預算管理與公司目標前景的關系及對企業發展的重要性，提高業務部門的預算參與度及重視度，讓更多部門、更多人員參與進來。這樣既能提高員工的工作積極性，也可以促更多信息的交流，提高預算工作效率，真正做到全面預算管理。

（二）全面預算管理若要部門利益和公司整體利益相結合，制定預算時就要明確企業年度經營目標有效地融合至部門中

在實際操作時部門利益往往與公司目標相沖突。為了完成企業整體經營目標，領導層會將目標層層分解，這樣會給下屬部門帶來一定的經營壓力，而預算編制部門則與企業討價還價，一般會采取降低收入預算、提高成本費用等手段讓目標更容易實現。此時物業企業應有完善的預算審核制度及相互博弈機制，企業領導層和預算項目負責人之間進行博弈，領導層充分聽取項目負責人的意見，但拍板權在預算管理委員會，有博弈才能使結果得到均衡。

（三）全面預算管理不僅是財務部門的工作，業務部門也要積極參與

預算編制以財務部門為主，業務部門參與度不高會導致預算編制不合理。預算編制是以各種業務經營活動、人力資源、投資業務等為基礎的，僅憑財務部門是無法準確把握各類經營數據的。因此各業務單位要積極發揮作用，充分認識到業務預算是公司整體預算的基礎，在各自分管的范圍內對業務經營內容進行合理測算，這樣預算編制范圍才能更加全面，預算管理的責、權、利才能相匹配。

（四）進行全面預算管理企業要有科學有效的實操方法

很多企業編制預算后無法落地，主要是編制預算部門和業務部門沒有效結合，各干各的事。關鍵在于沒有一套科學的方法，沒有合理的編制流程。

編制預算前首先需要制定預算編制規則，明晰預算收支的口徑信息，否則業務部門會不知如何進行預算編制。這就要求主導預算編制部門不僅要對預算模板的填報內容進行培訓，還需要就預算編制規則進行培訓。

為了保證預算編制的科學性，預算方案的有效性，物業企業在日常工作中就要根據自身的需求做好業務檔案管理，盡可能保留資料的原始記錄，對檔案進行定期整理，并加強對員工在檔案管理方面的培訓。編制預算離不開大量的數據支撐，業務部門要充分了解本項目的所有資源，對所掌握的資源信息進行梳理，這個過程中一定要保證各類數據的真實性和準確性。只有掌握了準確信息，才有真實有效的預算編制依據。

（五）預算目標應作為最重要的績效考核指標，但又不能作為唯一的考核標準，應完善企業的績效考核辦法

企業在預算執行過程中要做好預算分析與過程控制，確保預算分析工作逐步推進。實際工作中要把預算管理和會計核算有機結合起來，這樣才能準確、及時地反映出預算執行偏差，更加有效的發揮預算控制的職能，從而真正做到全面預算管理。

財務部門需要將考核、評價結果及時反饋給公司的各個部門，發現問題及時溝通。評價、考核工作要做到時效性的把控，避免物業公司偏離既定目標。對于考核結果要做到獎罰分明，把預算執行結果和員工自身利益結合到一起，方能提高管理效率。

但如果過分強調預算作為經營業績的評價標準來激勵員工，則部門負責人在經營過程中會更傾向于保守性的、能使將來自身經營業績看起來更佳的預算數據。因此如何完善績效考核辦法尤為重要。

四、結語

物業管理企業是需要通過全面預算管理來提高企業的整體管理水平。全面預算管理不僅能夠確保公司運營效率，還能保障公司的經濟效益，使企業在發展上更上一層樓。因此，物業管理企業要全面提高全面預算管理的重視程度，構建完善的全面預算管理體系，結合公司整體戰略目標、公司經營發展狀況，細化預算編制內容、增強預算執行力度，充分發揮預算管理的激勵作用。

（作者單位為河南名門物業管理服務有限公司）

參考文獻

[1] 李靜.淺議物業管理公司全面預算管理的應用[J].財經界（學術版），2016（24）：52.

[2] 劉偉.淺析全面預算管理在物業企業的應用[J].財經界（學術版），2016（11）：36.