房地產企業財務成本核算與控制措施

常淑梅

摘 要：隨著經濟與社會的不斷發展，各行業領域競爭愈發激烈。而房地產行業能否在這樣激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，主要取決與企業中的成本核算與控制是否得當。本文以房地產企業中財務成本核算與控制的重要意義、存在的問題為出發點，并提出相關控制措施，以期能為房地產企業財務成本核算與控制工作帶來一定的參考。

關鍵詞：房地產? 財務成本? 核算與控制

當前，我國房地產工程項目建設數量正呈不斷上升的態勢。在該背景下，如何有效地控制與核算企業項目建設中的發生成本，已經成為房地產企業需要思考的一個重要問題。因此，房地產企業必須采取可促進與提高房其綜合競爭能力的措施，從而推動自身的良性發展。

一、案例分析

甲公司預計對某建設用地進行開發，建設周期為1年零6個月，于2015年年底取得了政府相關部門頒發的開發產品竣工驗收報告和開發產品完工交付使用證明，甲公司歸集一期開發產品計稅成本總額120000萬元。其財務成本核算與控制步驟具體如圖1所示。

二、房地產企業財務成本核算與控制的內容

房地產企業財務成本核算與控制是指對不同項目開發成本的總稱。在項目建設初期，土地成本、管理成本等往往都會以公允價值進行計量，因此可以被確定。然而，隨著項目的不斷拓展，其可控性和變化的幅度就會相應縮小，這是因為前期已確定的各項成本與費用通常會由于自身特點而出現變化（如受政策、市場情況的影響的步伐）。因此，房地產企業必須要利用有效的成本核算與控制措施來進行管理。

三、房地產企業財務成本核算與控制的意義

當前，在房地產行業迅速發展的大背景下，其財務成本核算與控制得當、有效，不僅可以保障房地產企業的經濟效益，還可以滿足房地產企業利益最大化的基本要求。在房地產行業中，財務成本核算與控制是指對房地產中各類項目的投資進行合理控制，進而幫助自身實現成本控制這一根本目的。

房地產企業財務在核算與控制成本的過程中不難發現：造成成本增加的因素有很多，比如原材料價格的持續上升、人工成本的逐漸提高等。不僅如此，房地產企業中傳統的管理模式也是造成成本不斷增加的重要因素之一。基于此，企業財務成本核算與控制顯得尤為重要。這不僅可以幫助房地產企業不斷適應激烈的市場競爭，還可以促進房地產企業的健康與可持續發展。

四、房地產企業財務成本核算與控制中存在的問題

（一）成本核算缺乏一致性

房地產的開發周期通常都很長，其首先需要從國土資源管理部門取得土地使用權，進而合理地規劃與調整所取得的土地，隨后進入施工、驗收和交付階段，并最終由相關政府部門審批并出售給業主。當房地產某一建設項目的面積較大時，企業往往會難以對其同時投入大量的人力、物力與財力作為支撐，一定程度地給房地產企業的長足發展帶來了不利影響。因此，我國大部分房地產企業都會以分期開發為主要模式，以高效地通過前期竣工工程獲得的資金來支持后續工程項目的開發，進而實現對資金的循環使用和有效配置。

（二）資金賬目缺乏規范性

受傳統管理模式的影響，房地產企業在進行財務成本核算與控制的過程中，依然存在資金賬目等不規范現象。而資金賬目一旦缺乏了規范性，就會嚴重的阻礙房地產行業展開業財務成本核算與控制工作。其具體體現為：

（1）對于房地產企業中某些專業性強的項目成本，普通崗位的財務工作人員往往不會進行積極和主動的了解。

（2）由于部分普通崗位的財務工作人員的業務水平有限，因此其通常難以清楚地對工程項目成本進行合理分類，如基礎建設費用、前期工程結算款及安裝工程款項等。這導致了房地產企業對具體項目的建設過程中分期支出現象的較為常見性。

（3）財務工作人員缺乏對工程成本概念的相應了解，造成不同時期中的成本支出被列入于統一類別的錯誤。

（4）房地產企業中財務崗位人員的不斷變動也是造成資金賬目缺乏規范性的重要因素之一，這在一定程度上使得資金賬目缺乏連貫性的分類。

（三）款項支付晚于工程期

目前，在我國房地產企業財務成本核算與控制的過程中，大部分工程款項的結算都晚于工程進度，而工程項目實際的進度卻早于款項的支付。針對這一情況，房地產企業需先向相關部門上報工程量，待相關部門進行審批與核實后，方可最終確定。一般來說，這會需要花費很長時間。由于財務部門在沒有得到確定核算結果之前，無法預估具體的工程量，因此，發票的取得和開發成本的確認，往往都會滯后于實際的開發工程進度。

除此之外，房地產企業前期的投入成本高于預期，也會導致其資金來源的必須加大。這與國家金融機構中的各項政策與宏觀調控力度有一定的聯系，因為該部分政策的力度與措施一旦擴大，房地產企業就會面臨資金籌集渠道變小和成本不斷加大的窘境。也就是說，當金融機構限制了對房地產企業的貸款，房地產企業中的資金籌集就只能依靠信托等類型的方式來代替金融機構的貸款項目。

五、房地產企業財務成本核算與控制措施

（一）成立成本核算與控制小組

通常來說，房地產企業中的財務成本與核算控制都需先通過驗收工程項目，再結算款項的方式來展開。故而，如沒有取得發票，則會很大概率地造成賬面與實際成本之存在較大的差異性，導致不能真正體現實際工程成本的準確性原則。基于此，房地產企業財務在成本核算與控制的過程中，可以專門成立成本核算與控制小組，且要求組內成員必須具備較高的專業水平，并能合理地預估工程項目的成本，以保障房地產企業財務成本核算與控制的準確性與精準性。

（二）統一與確定成本核算的對象

目前，我國的《會計準則》尚未統一地劃分成本的核算對象。但隨著房地產市場中分期開發現象的日漸頻繁，新型產品形態也被展現了出來。這要求財務工作人員在房地產項目開發前，就必須對其開發的品種（比如樣板房、分期開發以及配套設施的裝修等）進行深入的了解和研究。所以，對核算對象成本來說，財務工作人員必須始終遵循統一原則來確定企業的核算對象，以方便財務工作人員對成本費用整理和結算的及時性，從而進一步起到監控成本的目的。房地產具體可以從以下兩個方面做起：

（1）將一些工程量較小的開發項目設定為獨立的核算對象。

（2）對于一些開發較大和建設周期較長的開發項目（比如商業購物中心），可按使用功能來確定成本的核算對象。

（三）規范與整理工程資金項目

在最財務成本進行核算與控制的過程中，有時財務工作人員也無法將一些專業性較強的工程項目支出確定為精確類型，加之房地產企業品種和項目的多樣性，若僅依靠經驗來對其進行劃分，則難免會造成資金項混亂現象的產生。對此，在具體的工作中，房地產企業可采取的措施有：

（1）由成本核算與控制小組在工程款項支付前提前劃分成本的類型，而財務工作人員則負責制定出具有針對性的文件資料，集中管理無法核定成本的項目品種，以保證分類的正確性不受工程項目的建設周期長的影響。

（2）在臺賬中特別地備注和說明無法區分的項目成本，以方便成本核算工作人員在日后的成本核算過程中，可及時和準確找到相關依據。

六、結束語

綜上所述，房地產行業應加強對企業財務成本核算與控制的重視程度，并善于發現、分析和解決問題。同時，作為財務工作人員也要不斷提高自身的專業素養與能力水平，加強對財務成本核算與控制的相關方面工作，以幫助房地產企業實現成本控制核算的精準化與科學化，推動房地產企業的健康與可持續發展。

參考文獻

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