談房地產開發企業稅務籌劃的若干問題

王俊華 通遼澤信希望房地產開發有限公司

一、稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃含義

稅務籌劃產生于交易發生之前，是對交易標的、交易價格、交易地點、支付方式、交易模式進行的預先安排和規劃。稅收籌劃是站在稅收角度交易規劃行為，目的是實現稅款優化。

（二）稅收籌劃的前提和意義

合法性是稅收籌劃的前提，商業主體以改變交易要素為主要經營行為，并在此過程中彰顯經營自主權。同時，稅務籌劃是事前安排，是一種預先的設計，以達到延期納稅或者少繳納稅款的目的。如果是在經營行為發生后為了減少稅款繳納或者少繳納稅款而采取詐欺或者瞞報行為，則不屬于稅務籌劃范疇。

稅務籌劃的目的是在稅法框架之內減少稅收負擔、節約企業資金。稅金的節約則可以減少利潤表之中的稅費成本，這樣就可以在收入不變的情況下提升企業的經濟效益。

二、稅務籌劃在房地產企業稅務籌劃管理中的應用

（一）增值稅政策的應用

國家在2018、2019、2020年三年連續降低增值稅稅率，這為房地產企業帶來了稅務籌劃的紅利，其可以利用現有的規定和政策，將稅率變動帶來的稅收優惠惠及企業，這樣可以在成本不變的情況下獲得現金流的提升。同時，企業還可以要求供應商降低含稅價格，原合同總價格的下降表現為含稅價格的下降，這樣合同下降的每一個百分比都是企業成本優化的契機。

稅收籌劃的優惠是在結算環節集中體現的，補充協議的簽訂可以暫時不在合同履行環節進行。房地產企業可以根據成本發生時點判斷結算環節、確定使用稅率。成本是在增值稅稅率變動之后簽訂的合同基礎上，可以用原稅率倒推不含稅成本，并按照不含稅成本計算出新的增值稅稅率下的含稅成本，二者的差異可以在金額結算的時候直接進行條件處理。這種處理方式可以有效規避稅率頻繁變化帶來的計算失誤。

對房地產企業來說，增值稅稅率的變化還處于下行過程中，仍處在三擋變兩檔的變化過程中，因此增值稅的稅務籌劃仍需持續進行。

（二）土地增值稅的稅務籌劃

1.延遲土地增值稅的清算時點。在房地產企業之中，土地增值稅是主要稅種，做好土地增值稅的稅務籌劃意義非凡。在不影響稅金繳納金額的前提下，延遲土地增值稅的清算時點可以節約資金成本，讓資金流處于健康水平之下。按照稅法相關規定，稅務局對于土地增值稅的清算可以分為可清算和應清算兩種類型，其中應清算處于強制清算，也就是已經竣工驗收和已售面積超過85%的項目如果還未清算則自動進入應清算范疇，納稅人應該格外留意應清算條件，這是土地增值稅的稅務籌劃重點。

在實際稅務操作過程，如果在銷售比例超過85%時，房地產企業尚未進行結算，無法獲得成本發票，則要盡量退出清算時間，爭取獲得全部的發票，做到實際支付。

第一，工程竣工備案是土地增值稅清算的前提，因此要和前期部門、工程部門進行及時溝通，在稅法允許的情況下，適當退出工程竣工備案的時間。第二，面對無法及時獲得成本發票的情況，在清算節點尚未支付的款項可以通過ABS付款或者商票的方式來提前獲得發票，同時和稅務局進行溝通，使其認可上述付款方式。第三，如果無法延遲清算時點，則需要加快成本支付的速度，爭取 提前獲得相關發票。第四，對于已經下發清算通知的，可以積極與稅務機關進行溝通，進行延遲清算，爭取獲取發票，延遲結算時間，將通知書下達后90天的實現和事務所進場清算的時間進行充分利用。

2.優化成本分攤方式。土地增值稅清算的成本分攤方式大肚為占地面積分攤法或者建筑面積分攤法。而在十五中，預算造價分攤法和直接成本分攤法等尚未得到充分的利用。北京市稅務局規定同一清算單位的扣除項目，應該按照建筑面積法進行分攤。如果能夠但單獨簽訂合同并且提供充分的證明可以進行獨立成本結算，則可以采取直接成本法的歸集方式，這為直接成本分攤提供了政策上的支持。

雖然各地的清算口徑各有不同，但是主流清算方法依然是三分法，土地增值稅籌劃的 關鍵在于合理地分配普通住宅、非普通住宅和其他三種類型的收入和成本。建筑面積分攤法的劣勢在于會導致不同住宅類型使用相同的單方成本，導致普通住宅承擔的稅率低，而非普通住宅承擔的稅率高。

要精確地進行各種住宅類型成本的核算，就必須使用直接成本法和精細化管理方式。在簽訂合同的時候，要將不同漏洞、不同樓層的成本明細進行清晰劃分，這樣可以保證成本清算精確到戶，這和傳統的建筑面積分攤法相比更加合理，精確的成本計算對土地增值稅清算無疑是好處多多。

3.做好企業并購等特殊業務的處理。房地產企業大多是通過股權并購、資產并購、特殊途徑并購來實現并購業務的。資產并購以目標公司為交易主體，以土地使用權和地上附著建筑物為標的；股權并購以股東公司為交易主體，以目標債券和股權為標的。特殊性重組存在時間限制，大多采用賬面凈值進行結算，稅務籌劃的空間不大，一般涉及到如下稅金情況：

第一，增值稅、土地增值稅、企業所得稅要以公允價值作為計稅基礎，公允價值因當時按照成本或者市場進行的評估價值。如果評估值高于賬面價值，那么高出的部分需要交納相關稅金；如果評估值低于賬面價值，則是折價劃轉，無需交納相關稅金。

第二，契稅。母公司和全資子公司或者兄弟公司之間進行房屋權屬劃轉，契稅可以免征。

第三，印花稅。印花稅按照合同雙方的合同成交價的0.05%繳納。

除此之外，企業并購要以風險管控為前提，做好相應的盡職調查工作，了解項目執行期間稅務政策的變化情況，稅務清算和稽查情況、土地增值稅清算情況、賬面稅費科目和金額的核對情況等等，為稅務籌劃做好充分的準備。