凱德中國商業地產模式研究

布局核心；資本閉環；業務精簡

摘要：在存量時代下，凱德如何在利潤不高的商業項目中攫取到更多利潤，這與其領先的資本運作模式及管理模式息息相關。尤其是在綜合體及商場項目領域，凱德通過投資核心城市的潛力項目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投入，此外通過精細化的運營，降低運營成本，從而提升利潤空間。

關鍵詞：布局核心;資本閉環;業務精簡

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0033-37

收稿日期：2020-04-01.

凱德集團是一家亞洲的多元化房地產集團，總部位于新加坡，其投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅，集團業務遍及全球30多個國家的200多個城市。此外凱德集團還擁有全球領先的房地產投資管理業務規模，旗下共管理8支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業信托，以及20多支私募基金。

在當前的存量時代下，大多數房企均已涉足商業領域，而凱德作為國內商業領域的先行者，無論是其資本運作還是管理模式，均有值得借鑒之處。

1凱德集團在中國的商業業務發展現狀

1.1長遠來看凱德將持續保持中國較大的業務占比

截至2019年上半年，凱德集團的資產管理規模1291億新元，約6559億人民幣，較期初增長29.0%。其中，在中國43座城市擁有/管理200多個項目，在中國的總開發規模約2300萬平方米，管理的總資產2755億元人民幣，占比42%，較2018年年末下降了6個百分點，主要由于凱德自2018年出售20家購物中心予印力后，圍繞5大核心城市群不斷調整在中國各大區域的項目部署，于2019年6月又出售了3家購物中心，從而使得2019年上半年末資產管理水平相對下降較多。

此外，從所持有的總資產規模來看，凱德自2013年將中國業務定位其最重要的兩大核心業務以來，中國的總資產規模占比從2012年的39%上漲到2016年的44%。綜合2013年以來的情況，以及從凱德未來長遠的戰略規劃來看，凱德于中國的業務仍在持續擴張中，未來中國的占比持續維持高位。

從營業收入情況來看，2019年上半年凱德集團實現營業收人21.31億新元，約108.27億元人民幣，其中中國業務的營收占比為27.0%，同比下降了17個百分點，主要由于中國住宅部分的結轉收入單價較低，從而降低了營業收入。從歷年數據來看，凱德逐漸加大在中國的布局，這部分投資也漸漸為凱德貢獻著不菲的營收，近年來其營業收人的40%左右都來自于中國。

1.2凱德中國房地產投資組合不斷優化，估值上漲

凱德于中國除住宅開發外的業態主要分為綜合體、商場、服務式公寓、商務、產業園區、工業及物流地產等。從建筑面積來看，截至2019年上半年，凱德擁有1管理的綜合體、商場以及商務辦公項目（剔除服務式公寓、產業園等）建面共計966.32萬平方米，分布于中國的項目建面為641.35萬平方米，占比達到66.37%，其中綜合體的建面為422.20萬平方米，占比達65.82%，綜合體建面占中國商業業務建面（剔除服務式公寓、產業園等）超過一半。

此外，持有的其他的商場建面為205.08萬平方米，建面占比為31.98%。整體來看，凱德于中國的商業業務中，綜合體和商場的建面占比達到95%以上，是凱德在中國的主要業務。凱德集團擁有/管理的服務式公寓和多單元住宅共計20028間，其中中國擁有/管理2048間。商務面積較小，占比僅為2.19%。除此之外，凱德于2019年1月14日，以110億新元與淡馬錫達成交易，收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份后，凱德中國新增了多個產業園、物流及工業地塊，也豐富了凱德的所涉業務類別。

而從2019年上半年的項目估值來看，凱德中國的房地產投資組合總估值為1812.30億元人民幣，較于2018年年末增長11.4%，主要由于現有的項目估值的上漲以及收購星橋騰飛附屬公司所帶來的估值上漲。從歷年來看，凱德中國的房地產投資組合估值不斷上漲，得益于其項目的擴張以及投資業務組合的不斷優化。

2凱德集團綜合體及商場領域的資本運作

在存量時代下，凱德如何在利潤不高的商業項目中攫取到更多利潤，這與其領先的資本運作模式及管理模式息息相關。尤其是在綜合體及商場項目領域，凱德通過投資核心城市的潛力項目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投人，此外通過精細化的運營，降低運營成本，從而提升利潤空間。

2.1投資邏輯：注重長期發展且有潛力項目

2.1.1布局5大城市圈，覆蓋核心經濟帶

自2013年，凱德就確定了其在中國的布局方案，不同于其他商業企業全國化鋪開式的發展，凱德選擇不斷精煉其布局結構，確立了以上海、北京、廣州、成都和武漢5大核心城市群的戰略布局。一方面，凱德選擇5大核心城市群，基本涵蓋了中國核心經濟帶。隨著這些城市的經濟發展及城市建設，能夠為凱德當地的商業項目提升估值。另一方面，精簡城市布局能夠有效縮小管理半徑，較大程度降低運營成本。

2.1.2堅持綜合體戰略，拉大自身優勢

除此之外，凱德在項目投資方面也更加注重其“綜合體戰略”。據悉在2018年初出售的20家商業項目中，全部都為傳統的商場項目，占到了當時45家商場總數的44%，而凱德的20家綜合體項目卻一家都未有出售。相比綜合體，傳統的商場項目在業態上以零售為主，相對單一，易受到電商的沖擊，在未來的發展中也將面臨更多風險，而凱德以來福士為代表的商業綜合體在業態上更加多元，能夠形成穩定的商、辦、住的生態圈。

從凱德近年來收購的商業項目來看，這些項目大部分都為綜合體項目，如2018年11月收購的廣州科學城項目，就將成為凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目;而收購的。上海星港國際中心則由2棟50層的辦公樓和一體式購物中心組成，為上海第3座來福士。凱德通過打造具有多元業態組合的綜合體項目，不僅更加貼合市場的需求，此外也更有利于發揮凱德全產業鏈及各業務板塊的優勢，如旗下的服務式公寓、辦公樓業務等，為整體項目帶來更多附加價值。表1為近年來凱德集團項目收購概況。