國有集團內(nèi)非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營子公司財務一體化建設(shè)分析

李露露

【摘要】為運營盤活非生產(chǎn)類存量資產(chǎn)，大型國有集團設(shè)置專營子公司或分公司，以專業(yè)化、集中化的舉措力保國有資產(chǎn)的保值增值，提升資產(chǎn)運營精細化管理的能力水平。文章結(jié)合中建一局下屬非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營子公司的實踐經(jīng)驗，通過對資產(chǎn)運營實際業(yè)務需求的分析，探討財務一體化在資產(chǎn)運營效率、資產(chǎn)集約管理，以及財務管理前置等方面的優(yōu)化促進作用，以期對其他大型國有集團內(nèi)資產(chǎn)運營子公司的運營工作提供參考、有所裨益。

【關(guān)鍵詞】財務一體化；非生產(chǎn)類資產(chǎn)；運營盤活

【中圖分類號】F626；F275

一、非生產(chǎn)類資產(chǎn)與財務一體化系統(tǒng)

（一）國有資產(chǎn)與非生產(chǎn)類資產(chǎn)的概念辨析

國有資產(chǎn)運營涵蓋范圍較廣。廣義上的國有資產(chǎn)概念強調(diào)資產(chǎn)的所有權(quán)屬性，即資產(chǎn)為國家所有；狹義的概念不僅強調(diào)該類資產(chǎn)的所有權(quán)歸屬應在法律上得到確認，同時還強調(diào)這些經(jīng)濟資源應在未來為國家?guī)斫?jīng)濟效益，即經(jīng)營性國有資產(chǎn)的概念。對于國有企業(yè)而言，尤其是競爭性國企，其資產(chǎn)都應屬于經(jīng)營性國有資產(chǎn)的外延范疇，必須帶來實在的經(jīng)濟利益流入，以及實現(xiàn)保值增值的底線目標。

本文所討論的非生產(chǎn)類資產(chǎn)，是指與企業(yè)主營業(yè)務無關(guān)，但可以為主營業(yè)務提供資源及經(jīng)濟支持，并且可以通過租賃等方式取得經(jīng)濟利益的房屋及土地；相對其他類型資產(chǎn)及項目運營，非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營具有一定的獨特性，在企業(yè)的運作中形成了獨立的業(yè)務板塊。

（二）開展非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營工作的必要性

中建集團的業(yè)務布局涵蓋投資開發(fā)、工程建設(shè)、勘察設(shè)計等重要領(lǐng)域，深度參與中國建筑建設(shè)行業(yè)的發(fā)展。自1998年我國全面推行住房市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)單位與施工單位通過自建、購置或抵債等方式不斷獲取房屋、土地等資產(chǎn)，長年積累形成了較為龐大的資產(chǎn)存量。

2020年初，央行發(fā)布貨幣政策執(zhí)行報告，指出將加大對疫情防控領(lǐng)域的信貸支持，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，穩(wěn)定房價成為政策主導。在預期長期下行的市場環(huán)境中，勢必導致房地產(chǎn)企業(yè)的淘汰與洗牌，建筑施工企業(yè)接收抵債房、抵債地等情況將會持續(xù)增加，進而導致建筑施工企業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模的逐漸擴大。如何提升國有資產(chǎn)的運營效率，保證國有資產(chǎn)保值增值不留盲區(qū)，扎實推動資產(chǎn)運營工作高質(zhì)量發(fā)展，應當成為國企集團著力做好的工作之一。

（三）非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營模塊融入財務一體化系統(tǒng)的意義

國有資產(chǎn)保值增值是非生產(chǎn)類資產(chǎn)的運營目標，精細化管理應當成為關(guān)鍵的過程要素，而信息化手段恰是踐行精細化管理的手段與利器。目前已實現(xiàn)全集團范圍內(nèi)推廣使用財務一體化的中期目標，而且主營業(yè)務的各個模塊業(yè)已完備；專項融入非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營模塊，將進一步提升財務一體化系統(tǒng)的完整度，從財務角度強化對國有資產(chǎn)保值增值的把控程度與管理能力。

中建系統(tǒng)內(nèi)各工程局響應股份公司號召，以多種方式推進非生產(chǎn)性資產(chǎn)的盤活處理，其中以中建一局搭建的資產(chǎn)運營管理平臺最為典型。2019年中建一局及各子企業(yè)上線并使用了該管理平臺，通過細化資產(chǎn)統(tǒng)計、貫穿業(yè)務流程、抓取市場價格，實現(xiàn)了資產(chǎn)運營業(yè)務方向的精細化線上管理。

（四）非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營業(yè)務對財務一體化系統(tǒng)的基本需求

目前，資產(chǎn)運營業(yè)務在與財務一體化系統(tǒng)的銜接上，并未作為一個獨立的業(yè)務板塊進行會計核算、資金管理、報表制作、稅務管理及財務分析等，因而無法在基于資產(chǎn)運營的財務數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進行深度加工。財務方面在資產(chǎn)運營業(yè)務的主要需求包括以下三點：

首先，在財務數(shù)據(jù)方面，財務一體化系統(tǒng)難以展現(xiàn)資產(chǎn)的全貌情況。在財務一體化系統(tǒng)的SAP模塊中，擁有SAP權(quán)限的人員可以查看資產(chǎn)的相關(guān)財務信息，如賬面價值、折舊年限等，大部分財務信息都已經(jīng)在前期錄入完畢，但是資產(chǎn)運營的相關(guān)信息，如資產(chǎn)狀態(tài)、出租情況、租約合同、收款管理、處理登記等尚未實現(xiàn)操作與展示功能。

其次，在財務分析方面，資產(chǎn)運營業(yè)務的板塊缺失，為財務一體化系統(tǒng)留下了管理盲區(qū)。財務數(shù)據(jù)匯總成為財務信息，而財務信息的落腳點是財務分析。財務信息需要源自一系列穩(wěn)定且具備明確主題的財務數(shù)據(jù)，否則無法向數(shù)據(jù)倉庫傳輸并開展進一步的數(shù)據(jù)整合與數(shù)據(jù)處理。目前，財務一體化暫未單獨設(shè)置資產(chǎn)運營板塊，在長期信息需求以及提供決策支持方面，數(shù)據(jù)倉庫無法進行匯總及多維度的分析，制約了其業(yè)務服務能力。同時，各項財務數(shù)據(jù)處于割裂的狀態(tài)，且無法錄入部分資產(chǎn)運營特有的財務信息，因此信息共享、提示預警、統(tǒng)計分析、成本分析等功能就難以實現(xiàn)。

第三，在信息處理方面，中臺只進行數(shù)據(jù)的錄入及SAP推送。SAP僅能對信息進行平面化呈現(xiàn)，目前仍須財務及業(yè)務人員通過人工進行信息的識別與加工，影響了工作效率與準確程度。

二、資產(chǎn)運營業(yè)務使用需求

對于財務一體化系統(tǒng)，我們建議能夠在整體上融入實體項目與資產(chǎn)運營業(yè)務的垂直管理思路，針對資產(chǎn)運營類子公司，在一體化中增加非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營模塊，與合同、報賬、資金等模塊并列，不僅將現(xiàn)有的資產(chǎn)運營相關(guān)表單遷移到此，后續(xù)更新也持續(xù)增加特有表單，在財務專業(yè)角度實現(xiàn)信息錄入、資產(chǎn)調(diào)整、運營管理、數(shù)據(jù)分析及信息發(fā)布等各類功能的集合。

（一）基本信息模塊

SAP系統(tǒng)與原財務系統(tǒng)的資產(chǎn)管理平臺中的基本信息數(shù)據(jù)大致相同，較難滿足后續(xù)資產(chǎn)運營業(yè)務的發(fā)展需求。

更加細化的資產(chǎn)屬性信息有利于財務與業(yè)務的工作融合。資產(chǎn)運營的業(yè)務部門需掌握資產(chǎn)的詳細情況，包括資產(chǎn)狀況、價值、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、圖片信息、產(chǎn)權(quán)糾紛等要素，從而為數(shù)據(jù)分析工作提供基礎(chǔ)信息。同時財務部門需利用業(yè)務部門總結(jié)的可視化分析結(jié)果，定期對資產(chǎn)進行清查盤點、減值測試、稅收籌劃、預算分析，保證財務人員能對全盤資產(chǎn)具備較為精準的把握，從而突出財務前置管理的需求與作用。

SAP與中臺系統(tǒng)存在信息分割與聯(lián)動失效的問題。以資產(chǎn)入賬信息為例，在SAP系統(tǒng)中，關(guān)于資產(chǎn)的信息僅包括：資產(chǎn)名稱、資產(chǎn)合同（購買合同、租賃合同等）、資產(chǎn)入賬價值、折舊年限等財務建賬相關(guān)信息。作為關(guān)鍵入賬資料的合同信息處于中臺系統(tǒng)，而資產(chǎn)相關(guān)信息則處于SAP系統(tǒng)；因而在進行后續(xù)數(shù)據(jù)倉庫處理時，存在無法進行有效聯(lián)動的問題。再以資產(chǎn)基礎(chǔ)信息為例，業(yè)務人員和一般財務人員主要接觸的是中臺系統(tǒng)。中臺系統(tǒng)中對資產(chǎn)具體信息顯示不完全，如需對資產(chǎn)情況進行充分分析，需要結(jié)合合同板塊及SAP資產(chǎn)模塊共同參考，最終在一體化系統(tǒng)外采取數(shù)據(jù)分析才能得出結(jié)果。例如，在進行資產(chǎn)保存狀況與日租金單價的關(guān)聯(lián)性數(shù)據(jù)分析時，只能采用多個系統(tǒng)切換并下載數(shù)據(jù)后進行手動分析，與原財務系統(tǒng)相比，沒有工作效率的本質(zhì)提升，無法體現(xiàn)數(shù)據(jù)倉庫的集成分析功能。

針對以上問題，我們建議，以中臺目前的流程及框架為基礎(chǔ)，增加表單板塊，實現(xiàn)資產(chǎn)基礎(chǔ)信息的完整性，記錄資產(chǎn)從進入到處置全生命周期的信息，結(jié)合合同模塊的數(shù)據(jù)，隨時進行統(tǒng)計分析。

（二）資產(chǎn)調(diào)整模塊

隨著集團內(nèi)非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營的深入，資產(chǎn)的屬性、產(chǎn)權(quán)、功能、分類等情況后續(xù)必定會存在一定的變化，資產(chǎn)調(diào)整功能是資產(chǎn)運營業(yè)務中較為重要的一環(huán)。資產(chǎn)調(diào)整是基于資產(chǎn)基礎(chǔ)信息完整錄入后進行的工作，包括資產(chǎn)管理權(quán)調(diào)整、資產(chǎn)拆合和資產(chǎn)細化，希望能夠基于一體化現(xiàn)有的組織架構(gòu)進行搭建。

目前在一體化中臺里，可以在法人之間實現(xiàn)資產(chǎn)調(diào)撥，即可視同為法人單位之間的資產(chǎn)管理權(quán)限調(diào)整，但是資產(chǎn)拆合和資產(chǎn)細化功能卻尚未實現(xiàn)，預計這兩項功能在資產(chǎn)運營過程中需求將日益凸顯。

首先，關(guān)于資產(chǎn)管理權(quán)調(diào)整。資產(chǎn)管理權(quán)調(diào)整指的是適用于基于資產(chǎn)運營考核指標完成情況，將資產(chǎn)從運營效率低的子企業(yè)劃轉(zhuǎn)至其他企業(yè)，涉及資產(chǎn)處置工作的同時，旨在實現(xiàn)資產(chǎn)運營創(chuàng)效。然而對于靈活決策下將資產(chǎn)劃撥至非法人單位的情形，例如分公司等單位主體，就無法在中臺上實現(xiàn)主體變更。

其次，關(guān)于資產(chǎn)拆合。資產(chǎn)拆合指的是基于產(chǎn)權(quán)證書進行的拆分或整合操作。但中臺系統(tǒng)暫時難以實現(xiàn)此項功能，如多個資產(chǎn)通過同一抵債合同抵入后分別辦理產(chǎn)權(quán)證，或者多項資產(chǎn)合并為一項資產(chǎn)等情形，則不能完全滿足實際業(yè)務工作的功能需要。

第三，關(guān)于資產(chǎn)細化。資產(chǎn)細化是指針對最小出租單元及最小出租面積，按照最小出租單元設(shè)立臺賬。結(jié)合資產(chǎn)運營管理與財務日常工作情況，建議實現(xiàn)以下功能：臺賬信息取自基礎(chǔ)信息部分，一方面后續(xù)業(yè)務人員可以根據(jù)資產(chǎn)細化臺賬進行數(shù)據(jù)及運營分析；另一方面財務人員可以將房租收取、費用收取、發(fā)票開具、費用減免等與資產(chǎn)細化臺賬及表單收入，確認細化至最小出租單元。從而在后續(xù)運營過程中，均可以從資產(chǎn)細化功能內(nèi)獲取租戶分析、賬期預估、成本管理等數(shù)據(jù)信息。

（三）運營管理模塊

運營管理模塊主要包括合同管理、成本管理、客戶跟進、收款管理等，均屬于動態(tài)數(shù)據(jù)部分。該部分功能在中臺系統(tǒng)中有部分已經(jīng)實現(xiàn)，例如合同臺賬模塊可以體現(xiàn)每個合同的收款及收入確認情況。

然而應精細化管理的需要，中臺系統(tǒng)無法設(shè)置時間節(jié)點及預警機制，只能通過平面化界面實現(xiàn)展示功能。在SAP模塊中，雖然收款管理和成本管理模塊在SAP中可以進行穿透查詢，但是在中臺系統(tǒng)中沒有數(shù)據(jù)，于是再次造成合同信息和收款成本信息割裂，對后續(xù)的集成分析帶來困難。

針對上述情況，建議進一步完善中臺功能：在中臺單獨設(shè)置的非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營模塊中，對于部分信息在中臺已經(jīng)有錄入的，可以直接獲取數(shù)據(jù)，例如運營管理模塊的合同信息可以取自一體化合同模塊、收款及成本費用信息可以取自SAP中的相關(guān)科目等。另外，在中臺沒有類似信息的，應設(shè)置客戶及資產(chǎn)信息提示，對過期合同、欠費情況、空置房間、房租收取提醒等進行分權(quán)設(shè)置，降低人工參與度，提高工作效率。

（四）數(shù)據(jù)分析模塊

對上述信息進行處理后，資產(chǎn)運營業(yè)務最終需要生成多維度資產(chǎn)分析報表、考核指標實時分析表、財務數(shù)據(jù)分析表、資產(chǎn)運營地圖等圖表信息文件，以方便各級領(lǐng)導及部門人員實時掌握情況、分析收入成本，并及時調(diào)整資產(chǎn)運營方案。因此建議在中臺開發(fā)完備的基礎(chǔ)上，進行數(shù)據(jù)挖掘和數(shù)據(jù)處理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)指標的自動運算。

（五）信息發(fā)布模塊

信息發(fā)布模塊的需求，主要源于信息共享原理和降低溝通成本考慮，以促進集團內(nèi)信息共享，有效減少供需雙方的詢價成本。財務一體化搭建了一個高頻次登錄、人數(shù)涉及眾多、系統(tǒng)涉及廣闊的信息化平臺，幾乎涉及到了中建集團所有在職人員，形成了龐大的平臺流量，在這個平臺上進行房地空置信息、租售信息的發(fā)布以及抵債資產(chǎn)運營需求的共享，無疑將為資產(chǎn)運營工作帶來較大的便利。

財務一體化系統(tǒng)暫時缺失該項功能，建議對于可租可售資產(chǎn)，經(jīng)人工篩選后可優(yōu)先在財務一體化系統(tǒng)上發(fā)布，在集團內(nèi)部實現(xiàn)信息互通，使運營方把握良好的運營盤活機會，實現(xiàn)中建集團內(nèi)部單位的互利共贏。

三、資產(chǎn)運營業(yè)務開發(fā)難點

（一）財務系統(tǒng)與資產(chǎn)運營的功能融合存在難點

財務一體化系統(tǒng)主要依托于財務數(shù)據(jù)處理，對于業(yè)務分析及數(shù)據(jù)庫的版本，暫時難以滿足業(yè)務部門對資產(chǎn)運營工作使用的需求。資產(chǎn)運營業(yè)務需要較為強大的數(shù)據(jù)庫支持，但是目前財務一體化中臺，主要開發(fā)的前端系統(tǒng)及SAP系統(tǒng)的業(yè)務模式較為固定，個性化開發(fā)存在較大難度，需要在整合所有平臺的技術(shù)水平及優(yōu)勢后，方可對資產(chǎn)運營業(yè)務端進行開發(fā)。此外，將財務一體化系統(tǒng)與現(xiàn)有資產(chǎn)運營管理平臺的融合，也是一種可納入考慮的解決方式。

（二）資產(chǎn)運營業(yè)務數(shù)據(jù)的安全性有待評價與升級

資產(chǎn)運營業(yè)務流程設(shè)置、信息數(shù)據(jù)權(quán)限控制均可依托現(xiàn)有平臺建設(shè)，但是在數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)備份、登錄安全性設(shè)置方面，仍存在提升空間。資產(chǎn)運營業(yè)務數(shù)據(jù)屬于公司核心業(yè)務數(shù)據(jù)之一，也是公司核心競爭力的依托，因現(xiàn)有財務一體化系統(tǒng)上線時間較短，故暫時無法對其中的數(shù)據(jù)安全性進行評價。同時，財務一體化系統(tǒng)最終權(quán)限管理在股份公司級別，在權(quán)限鏈條中，存在數(shù)據(jù)意外泄露的可能性，可從設(shè)計開發(fā)角度進一步改善加強。

四、對財務一體化功能優(yōu)化的展望

非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營工作所需的部分表單，在目前的財務一體化系統(tǒng)中均有所觸及，但與建筑施工類業(yè)務相比，非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營業(yè)務存在數(shù)據(jù)分布較為分散，且未能補齊重要業(yè)務數(shù)據(jù)錄入和分析功能的短板。目前非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營子公司的財務人員和業(yè)務人員，未充分享受到財務一體化帶來的管理效率、管理精細度上的提升。

若能在財務一體化系統(tǒng)中單獨設(shè)置非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營管理模塊，將零散的信息進行整理，對缺失的功能加以完善，將非生產(chǎn)類資產(chǎn)運營管理從業(yè)者及財務工作者從大量的數(shù)據(jù)搜集工作中解放出來，最終提升資產(chǎn)運營業(yè)務精細化管理水平，財務一體化系統(tǒng)的信息共享和數(shù)據(jù)應用價值也會更完整的體現(xiàn)。

財務一體化系統(tǒng)作為中建集團推進“業(yè)財一體化”的重要項目舉措，具有開發(fā)周期長、覆蓋業(yè)務類型廣、架構(gòu)搭建嚴密等特征。財務一體化對業(yè)務工作板塊進行系統(tǒng)性的融合，無疑能夠推動業(yè)務與財務工作，在業(yè)務與財務兩方面，收獲高質(zhì)量發(fā)展與精細化發(fā)展雙目標的跨步前進。

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