房地產企業融資渠道成本分析

陳劍聲

摘 要：房地產行業需要大量的資金作為保障，作為資金密集型的高風險產業，房地產行業的融資管理至關重要。在融資管理中，房地產行業必須要重視企業的成本管理。在成本管理過程中要提高財務管理水平，實現房地產企業長期的發展戰略。在企業融資渠道和成本分析過程中需要運用標準化的管理技術來提高企業的核心競爭力。我國房地產企業融資已經走向多元化發展，房地產企業的融資渠道成本管理就需要根據市場的情況進行調整。立足于企業發展現實，拓展融資渠道，保障資金容量。

關鍵詞：房地產;融資渠道;成本;分析

房地產企業發展和運營的過程中，需要進行市場融資。企業的發展建設需要大量的資金作為支持。企業在融資成本和風險管理過程中需要面對多種挑戰。房地產融資成本和風險控制是房地產企業在發展建設過程中的重點工作。我國房地產行業經歷了快速的發展時期，市場擁有量較大，房地產企業在開發投資過程中實現有效的融資可以實現房地產企業的平穩發展。房地產企業在面臨市場和資金壓力不足的情況下，運用市場融資手段來解決和緩解企業壓力，就需要在融資渠道和成本管理上實現科學化的管理。

一、房地產企業實施融資渠道成本建設的必要性

（一）融資渠道建設是企業資金的重要保障

成本是企業在發展中需要付出的代價和相應的費用。融資成本是在企業運營過程中有某種或某種特定的因素而導致企業參與市場競爭中資金方面的不足，需要銀行或者其他經營機構進行的債務融資。市場收益和債務融資的利率存在較大的差異，在款項到期時無法及時支付就會產生大量的資金流轉。房地產市場進行融資就是為了使各項支出能夠保持平穩，融資渠道建設可以有效保障房地產企業的正常發展穩步運營。

（二）融資成本計算是房地產行業發展的基礎

房地產企業融資成本計算要取決于融資的額度，額度越高融資成本的支出也就越高，或者是企業進行市場融資之后占用時間的長短也決定了融資的效果。房地產企業成本計算中按照成本公式來進行不同的推進，從而來降低企業在成本支出中的風險。融資成本整體降低才能夠實現房地產企業的快速發展，房地產企業才能夠在無壓力或者壓力較小的情況下開展經營活動。

（三）融資渠道成本管理有利于規避房地產行業的風險

房地產開發具有著一定的風險，房地產融資的風險也是來源于一線操作和實施階段，根據風險大小構成的威脅和損害，采取多種方法來控制。

二、房地產企業融資渠道成本的主要來源

（一）房地產企業的自有資金

房地產企業往往擁有較強的實力，自有資金是內部融資的主要方式。企業根據資金需要按照需要方式來組建各方面的資金投入，經營開發一定時期內從稅后的利潤中提取的盈利性公積金，或者是投資超出資金資本匯率折算等差額，或者是接受捐贈財產而形成的資本公積金方式，企業可以自行支配。

（二）向銀行申請貸款

房地產企業向銀行申請貸款，運用金融機構來介入資金，按償還期限還款。企業的短期資金周轉可以采用銀行貸款的方式。例如房屋建成一定的階段，按照發展商或者是以做抵押和籌集長期貸款等方式進行資金數目確認。申請一定的貸款，銀行貸款比自有資金多了貸款的利息，取得貸款所需的公關費用和抵押物的成本也相對較高。房地產企業在規定的期間內進行銀行貸款，也是當前比較常用的融資手段。

（三）實施企業債券性融資

企業債券融資實際上是介入資金的一種融資方式，根據發行人將何時歸還持有本金和利息按約定條件取回本金和利息。企業債券是一種信用工具，發行人和持有人之間資金轉移有明確的承諾。企業債權的發行人在企業運營中如果急需房地產開發商需要的巨額資金，企業就可以發行債券。這是房地產企業的重要融資手段，在實施過程中需要償還利息，還要為發行債券支付必要的費用。

（四）從客戶方進行預收賬款

采用向客戶預收賬款的方式融資，可以有效解決房地產的資金問題。委托開發單位、建設單位按照雙方合同約定預收委托單位的開發建設資金，在房地產前景看好的情況下，一般預收賬款的情況會比較容易實現?？蛻魝儍H需要支付少量的資金就可以享有未來一段時間房產的增值收益。期房的價格比現房低，就是因為預收賬款融資項目的效果。房地產企業的融資成本較低，對于發展商來講可以籌集到必要的建設資金，實現風險轉移。

（五）企業股票性融資

企業股票和債券是有價證券，股票融資的資金是企業的自有資金，風險較小。發行企業股票進行融資是企業籌資的重要手段，在房地產經營過程中發行股票，持有股票的人有權參與到公司的經營管理過程中，股票的融資方式可以有效解決企業的資金問題。不是所有的房地產公司都可以發行股票，必須是股份制的公司才能夠發行股票。股票發行成本較高，需要按照發行的相關要求進行操作。企業還要每年支付股東紅利。房地產融資過程中股票融資需要非常謹慎。股票融資更要考慮到市場環境的風險，需要根據市場情況進行融資操作，在市場調節的情況下，股票性融資更要按照企業的實際情況進行配。

三、結語

資金是企業向前發展的核心動力，房地產企業在實現市場拓展過程中，需要大量的資金來維護發展和運營，通過市場融資的方式來滿足企業的發展是必然的道路，在房地產融資渠道和成本管理過程中需要融合行業發展的要求，更需要根據市場的變化要求房地產企業融資成本和風險管理需要按照行業發展要求進行操作，也需要房地產企業在融資管理上和成本控制上根據環境要求不斷調整策略，避免出現融資風險和資金事故，使房地產企業能夠保持資金鏈的完整，實現經濟效益和社會效益同步發展。

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