個人住房抵押貸款違約風(fēng)險影響因素分析

唐璐云 于瀟 徐睿陽 周剛

摘要：個人住房抵押貸款違約風(fēng)險大小對于擬證券化資產(chǎn)池的整體目標(biāo)違約比率具有重要影響。本文采用定性與定量分析相結(jié)合的方法，分別從貸款和借款人兩個維度分析了個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響因素。分析認(rèn)為，資產(chǎn)經(jīng)營能力及風(fēng)險管理能力較強(qiáng)的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，其貸款違約風(fēng)險較低;貸款利率較高、初始貸款價值比較大、抵押住房面積較大的借款人，其貸款違約風(fēng)險較大;中青年借款人、已婚及收入債務(wù)比較高的借款人，其貸款違約風(fēng)險較小。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化? RMBS? 償債能力? 信用風(fēng)險

截至2019年12月31日，我國個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）存量規(guī)模為10386億元，占信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）存量規(guī)模的72.31%，是信貸ABS市場的主流產(chǎn)品，受到市場各方的關(guān)注。個人住房抵押貸款（以下簡稱“個人房貸”）作為RMBS的底層資產(chǎn)，其違約風(fēng)險的大小對擬證券化資產(chǎn)池的整體目標(biāo)違約比率¹具有重要影響。基于個人房貸的特點，本文結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究，從貸款和借款人兩個維度，分析影響個人房貸違約風(fēng)險的因素，以期為識別個人房貸資產(chǎn)的信用風(fēng)險提供有益參考。

貸款方面

在貸款方面，可以從貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)、貸款成本和貸款特征三個具體層面進(jìn)行分析。一是貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的主要影響因素為機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)經(jīng)營能力、風(fēng)險管理能力等;二是貸款成本的主要影響因素為貸款利率;三是貸款特征的主要影響因素包括賬齡、初始貸款價值比²、購買住房的面積、還款方式和業(yè)務(wù)品種等。

為進(jìn)一步研究個人房貸違約的影響因素，本文采用實證的方式對相關(guān)因素進(jìn)行了分析。一方面，統(tǒng)計分析了截至2019年底已發(fā)行RMBS項目的機(jī)構(gòu)的房貸資產(chǎn)靜態(tài)池數(shù)據(jù)和部分項目存續(xù)期表現(xiàn)數(shù)據(jù)。另一方面，統(tǒng)計分析了RMBS項目逐筆貸款數(shù)據(jù)特征。首先，為減少抽樣誤差，保證樣本中涉及更多種類型的違約資產(chǎn)和違約借款人數(shù)據(jù)以供分析，本文將2018年以前發(fā)行并在2019年進(jìn)行跟蹤評級的RMBS項目，按照銀行類型進(jìn)行劃分并進(jìn)行分層抽樣，最終以25單RMBS項目作為觀測樣本。其次，為盡量避免僅分析違約數(shù)據(jù)特征的片面性，保證數(shù)據(jù)結(jié)論的合理性，本文通過對比某一影響因素（或該因素中的某一數(shù)據(jù)區(qū)間）在跟蹤違約資產(chǎn)中的筆數(shù)占比是否明顯高于其在首評總資產(chǎn)池中的筆數(shù)占比，來判斷該因素是否對個人房貸違約有影響。

（一）貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)

筆者通過分析發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行的累計違約率水平差異顯著。從靜態(tài)池累計違約率數(shù)據(jù)來看，以表現(xiàn)期截至60期的個人房貸資產(chǎn)為例，發(fā)行量最大的機(jī)構(gòu)的累計違約率接近10%，而發(fā)行量最小的機(jī)構(gòu)的累計違約率不到1%;從存續(xù)期超過12期的RMBS項目累計違約率來看，不同發(fā)起機(jī)構(gòu)RMBS項目累計違約率差異也很明顯。此外，各商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)靜態(tài)池新增違約率形態(tài)存在差異。經(jīng)營時間長、業(yè)務(wù)經(jīng)驗豐富、風(fēng)控制度完善、業(yè)務(wù)地域分布范圍廣的商業(yè)銀行，其新增違約率曲線相對平滑，新增違約率先增后降的特征也比較明顯;而經(jīng)驗有限、風(fēng)控能力一般且業(yè)務(wù)地域分布較為集中的商業(yè)銀行，其新增違約率曲線波幅較大且違約率水平整體偏高。

筆者認(rèn)為，個人房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)經(jīng)營能力、風(fēng)險管理能力不同是各發(fā)起機(jī)構(gòu)累計違約率水平和新增違約率形態(tài)出現(xiàn)差異的主要原因。一是商業(yè)銀行的資產(chǎn)經(jīng)營能力越強(qiáng)，其房貸資產(chǎn)的違約風(fēng)險越低。商業(yè)銀行經(jīng)營時間越長、業(yè)務(wù)越成熟，獲取優(yōu)質(zhì)客戶的能力就越強(qiáng)，資產(chǎn)質(zhì)量就越高，違約風(fēng)險越低。二是商業(yè)銀行風(fēng)險管理能力越強(qiáng)，其房貸資產(chǎn)違約風(fēng)險越低。商業(yè)銀行風(fēng)控制度越完善、風(fēng)險預(yù)警與識別能力越強(qiáng)，對借款人償債能力和償債意愿的衡量就越準(zhǔn)確，違約風(fēng)險就越低。三是商業(yè)銀行房貸經(jīng)營區(qū)域越分散、經(jīng)營區(qū)域的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房貸資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。

（二）貸款利率

利率是借款人的融資成本，貸款利率越高，說明借款人的利息負(fù)擔(dān)越重，越容易發(fā)生違約。

目前RMBS入池資產(chǎn)的利率以浮動利率為主，利率波動風(fēng)險也由借款人承擔(dān)。盡管現(xiàn)在市場利率處于下行階段，但受貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換政策影響，在利率下行期，將貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率借款人，可能會適用相對較高的浮動比例。若后續(xù)市場利率上行，那么有可能對這部分借款人的償債能力和償債意愿造成負(fù)面影響，這類借款人就更容易發(fā)生違約。

（三）賬齡

與累計違約率相比，新增違約率能夠更好地捕捉個人房貸資產(chǎn)逐期違約率水平上升和下降的趨勢。筆者經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，在貸款發(fā)放初期，新增違約率逐步上升。當(dāng)賬齡為12～24期時，新增違約率達(dá)到峰值，并在60期前都保持較高水平，隨后逐漸下降，賬齡超過120期的個人房貸資產(chǎn)新增違約率極低。為排除貸款發(fā)放時間的影響，在按年份對各期個人房貸資產(chǎn)新增違約率進(jìn)行統(tǒng)計后，可以發(fā)現(xiàn)上述規(guī)律仍然存在，而在合并所有年份的靜態(tài)池數(shù)據(jù)后，新增違約率曲線先升后降的形態(tài)更加明顯（見圖1）。

圖1? 個人房貸資產(chǎn)存續(xù)期的新增違約率

資料來源：中債資信整理

編者注：1.請刪除左側(cè)數(shù)字后面的“%”;2.請刪除豎軸左側(cè)的“新增違約率（%）”;3請在橫軸右側(cè)增加“月”，請在豎軸上方加“%”

個人房貸資產(chǎn)新增違約率隨賬齡增加呈先升后降態(tài)勢主要是受違約成本和投機(jī)炒作因素的影響。一方面，個人房貸違約成本變化影響違約意愿，進(jìn)而影響違約率水平。在個人房貸發(fā)放初期，抵押物對未償本息的覆蓋程度有限，此時借款人的違約意愿較強(qiáng)。隨著借款人逐期償付貸款，抵押物對未償本息的覆蓋倍數(shù)提高，此時借款人違約成本上升，違約意愿下降。加之我國住宅平均銷售價格自1998年住房分配貨幣化改革以來整體上一直處于單邊上揚趨勢，受此影響，賬齡越長的房貸資產(chǎn)，其違約成本越高，違約率越低。另一方面，投機(jī)炒作的短期性特征可能導(dǎo)致房貸發(fā)放初期違約率上升。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，房價上漲帶來的“羊群效應(yīng)”可能刺激投機(jī)炒作行為，而投機(jī)炒作者大多期待在短期獲利。當(dāng)房價稍有波動時，投機(jī)者通常選擇及時止損，這將加劇房貸發(fā)放初期的信用風(fēng)險。

（四）初始貸款價值比

從初始貸款價值比的分布對比圖來看，違約資產(chǎn)與首評總資產(chǎn)在初始貸款價值比的分布形態(tài)上較為相似（見圖2）。但是當(dāng)初始貸款價值比超過60%時，違約貸款筆數(shù)占比明顯較高。初始貸款價值比越高，說明該筆貸款的首付比例越低，借款人違約的成本越小，較低的違約成本可能會導(dǎo)致借款人后續(xù)違約意愿增強(qiáng)，違約風(fēng)險由此上升。

圖2? 初始貸款價值比分布對比圖

注：“跟蹤違約資產(chǎn)”指證券存續(xù)期間，資產(chǎn)證券化入池貸款中已發(fā)生違約的貸款;“首評總資產(chǎn)”指證券發(fā)行時，資產(chǎn)證券化的入池貸款。下同。

資料來源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2.將橫軸“LTV”改為“初始貸款價值比”;3.請刪掉豎軸的“%”

（五）抵押住房面積

從抵押住房面積分布對比圖中來看，當(dāng)?shù)盅鹤》棵娣e為100平方米時，違約貸款筆數(shù)占比較大。對于購買大戶型住房的借款人來說，其貸款還本付息金額較大，加大了購房者的財務(wù)負(fù)擔(dān)。一旦借款人的第一還款來源（一般為收入）受到影響，那么其償債能力將下降，這將導(dǎo)致貸款違約的可能性增大（見圖3）。

圖3? 抵押住房面積分布對比圖

資料來源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請刪掉豎軸的“%”

（六）還款方式

從還款方式分布對比圖來看，樣本中的RMBS資產(chǎn)全部采用等額本金或等額本息還款方式，且兩種還款方式在跟蹤違約與首評總資產(chǎn)中的占比較為接近，說明等額本金和等額本息的還款方式對違約無明顯影響（見圖4）。

圖4? 還款方式分布對比圖

資料來源：中債資信整理

（七）貸款業(yè)務(wù)品種

一般來說，借款人通過貸款購買的首套住房多具有自用屬性，借款人的償債意愿較強(qiáng)，貸款違約風(fēng)險較低;而非首套住房的投資屬性偏大，或為改善性住房，一旦借款人受到負(fù)面因素影響，借款人對于非首套房貸的償債意愿更容易下降，貸款違約風(fēng)險會更高。

借款人因素方面

在借款人因素方面，可以從個人信息、償付能力和歷史信用情況三個方面進(jìn)行分析。一是個人信息的主要影響因素包括借款人的年齡、婚姻狀況、性別和職業(yè)狀況等。二是償付能力的主要影響因素包括借款人的收入和收入債務(wù)比等。三是歷史信用情況的主要影響因素包括貸款逾期情況和個人信用分等。筆者選取與在上文相同的樣本和統(tǒng)計方式，對數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。

（一）借款人的年齡

由借款人的年齡分布對比圖可見，跟蹤違約資產(chǎn)和首評總資產(chǎn)所涉及的借款人年齡分布形態(tài)大體一致，但20～30歲、50歲以上的借款人，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評總資產(chǎn)中的占比有所上升。而從30～50歲的借款人來看，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評總資產(chǎn)中的占比低，說明中青年借款人多處于職業(yè)的穩(wěn)定期，財務(wù)狀況較好且穩(wěn)定，償債能力較強(qiáng)，發(fā)生違約的風(fēng)險更低（見圖5）。

圖5? 借款人年齡分布對比圖

資料來源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請刪掉豎軸的“%”

（二）借款人的婚姻狀況

由婚姻狀況分布對比圖可見，已婚借款人的貸款違約筆數(shù)占比較其在首評總資產(chǎn)中的占比有所下降，而處于未婚、離異和其他（包括喪偶等）婚姻狀態(tài)下的借款人，其貸款違約筆數(shù)占比較其在首評總資產(chǎn)中的占比有不同程度的上升。筆者認(rèn)為，已婚借款人的家庭通常有雙份工資收入，償債能力更有保障，因而發(fā)生貸款違約的風(fēng)險更低（見圖6）。

圖6? 婚姻狀況分布對比圖

資料來源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2. 請刪掉豎軸的“%”

（三）借款人的收入債務(wù)比

收入債務(wù)比是指借款人的收入水平對貸款額的覆蓋程度。從收入債務(wù)比分布對比圖來看，在相同的收入債務(wù)比條件下，樣本貸款的違約筆數(shù)占比與其在首評總資產(chǎn)中的占比較為相似，但是在收入債務(wù)比小于2時，違約貸款筆數(shù)占比明顯增加（見圖7）。這說明收入債務(wù)比越高，收入對于債務(wù)的覆蓋能力越強(qiáng)，借款人的相對償債能力越強(qiáng)，其發(fā)生違約的風(fēng)險越低。

圖7? 收入債務(wù)比分布對比圖

資料來源：中債資信整理

編者注：1.將縱軸的“筆數(shù)占比”改為“違約貸款筆數(shù)占比（%）”;2.請刪掉豎軸的“%”

（四）其他因素

一般來說，借款人所從事的職業(yè)越穩(wěn)定、職務(wù)級別越高、服務(wù)年限越長，其收入情況越穩(wěn)定，借款人的償債能力越有保障。未發(fā)生貸款逾期的借款人，其償債能力比較穩(wěn)定，償債意愿也比較強(qiáng)。征信報告被查詢次數(shù)越多，代表借款人曾經(jīng)申請貸款的次數(shù)越多，而較多的債務(wù)關(guān)系可能會對借款人的償債能力產(chǎn)生負(fù)面影響，從而增加其違約的可能性。通常來說，職業(yè)狀況穩(wěn)定、無貸款逾期記錄、征信報告被查詢次數(shù)較少的借款人，其違約風(fēng)險會較低。

注：

1.整體目標(biāo)違約比率是指不同信用等級證券所需承受的資產(chǎn)池目標(biāo)違約率。

2.初始貸款價值比是指在初始貸款發(fā)放時的貸款合同金額與抵押房產(chǎn)價格的比值。

作者單位：中債資信結(jié)構(gòu)融資部

責(zé)任編輯：印穎? 鹿寧寧