基本建設中征地拆遷補償成本管控

陳建偉（廣西柳州市北城投資開發集團有限公司）

進入21 世紀后，我國城市化進程逐漸加快，各種建設項目如雨后春筍般涌現出來，推動著城市建設的發展。在建筑項目的開發建設中，往往需要使用土地資源，涉及到征地拆遷等相關問題，如何妥善解決好征地拆遷補償問題，成為了擺在人們面前的重大研究課題。

■ 基本建設中在征地拆遷過程中所出現的主要問題

（一）未按規定程序建設，增加建設方物業管理等費用

對建設方物業管理費用的收取方式和數額長期以來一直有相關法律法規的規定，而具體到某個項目上來說，建設方與需求方所簽訂的物業合同中必須明確表明物業費用的收取模式和數額，并在實際建設中嚴格遵照合同內容。與此同時，我國對違約情況也有明確的規定，如果建設方沒有在規定時間內繳付所有的物業費用，逾期后已經上繳的部分不再屬于物業費，這部分成本損失由建設單位承擔，從這項規定中可以看出按時繳納物業費對于一個項目成本控制的重要性。如今在國家城市化腳步不斷加快的背景下，土地規劃往往分為兩部分，一部分作為安置房，而另一部分則通過拍賣的方式化作商業用地。因此，如果需要開始建設一個項目，前期必須將安置房用地細致規劃出來，再針對商業用地建設運輸便道、棄土場、沙石料攪拌場、水泥預制品生產場地等建設必需品，做到在符合所有規章制度的前提下合理利用土地達到減省占地補償成本費的目的。

（二）未按照征地前的補償協議安置拆遷村民

在建設施工過程中有可能出現征用農村居民房屋住宅的情況，一般建設團隊與農村居民簽訂的補償安置協議有兩種情況，一種是宅基地安置，另一種是相對應的住宅安置。隨著我國城市化進程的不斷加快，建設項目也越來越多，占用農村居民房屋住宅的比例也越來越大，在這種背景下，對房屋住宅被占用的農村村民建設集中安置點的措施刻不容緩。通常情況下建設方與農村村民簽訂的協議中規定建設方必須在2 年之后對于房屋被拆遷的村民進行妥當安置，如果沒有按時完成安置任務，這兩年時間內應給予村民的過渡費需要加倍，但是往往項目在實際建設過程中受到的影響是多方面的，村民安置點的建設效率也不能完全保證，而一旦出現逾期現象將會產生加倍的過渡費用成本。

（三）未制定統一的拆遷標準

就我國目前建設項目占地補償的現狀來看，因為征地拆遷補償標準不同引發的問題數不勝數，例如，筆者在調查時了解到某市自2008 年啟動了包含有鐵路建設、公路建設以及物流建設等等各方面建設項目在內的新區建設工程，這其中的每個項目指揮部均是獨立建設，導致了每個項目的征地拆遷補償標準都有所不同，引發了區域內居民的不滿情緒，導致了后期項目建設推進時由于部分青苗補償費用比前期工程低，征地拆遷工作被迫停滯。不僅如此，這種標準不一的現象還會導致前期已經征用拆遷的部分出現反彈情況，舉例來說，筆者在調查過程中還了解到曾某村在開展農業轉非農業基本建設征地拆遷工作時，已經于2012 年完成了拆遷工作并對被征用土地的29 戶村民做了適當的安置，但是由于建設施工停滯不前，被安置居民過了合同中規定的兩年過渡期后仍未被安置到拆遷安置房中，使本已完成的項目又生波折，接下來直到2016 年，該地區隨著時代經濟的發展將征地拆遷補償的標準提高了，導致已經完成補償的居民產生了不滿情緒。從上述現象中可以看出，征地拆遷補償標準不一對建設項目開展帶來了巨大危害，因此如果想要建設項目和諧穩定的開展，不同項目的指揮人員應共同協商，融合以往每個項目不同的標準重新確定出一套公認合理的征地拆遷補償辦法與標準，在新標準下各個項目在一定程度上控制了用于征地拆遷補償的成本費用。

（四）前期調查不夠完善，導致征地遷移后期拆遷戶的界定出現問題

建設項目進行過程中還可能出現占用其他項目用地的情況，如果建設方前期沒有做詳細的入戶調查將用地被征用項目的相關人員信息完全掌握時，征地補償工作就無法順利進行，甚至造成補償成本增多的后果。筆者在調查過程中了解到某市一個迎賓大道工程建設項目道路總長度為4.419 公里，在道路建設的工程中需要占用一部分計劃展開其他建設工程的用地，該項目當即委托其他項目指揮部進行征占用地的補償工作。

筆者還了解到，迎賓大道建設工程隸屬于該市新區建設工程，這項工程還包括有福利中心、辦公區域、商住用地等建設工程。該市這項建設工程的占地賠償條約全部遵照國家對于城鎮級別地區大規模征用土地現象的規定，因此實際的補償協議中被補償對象實際隸屬的項目名稱并不做注釋。之所以該市采取這樣的方法，是因為項目財務審核時所有用于占地補償的資金流動條款將合并到一起計算，從而減輕財務部門的負擔，也保證核算數據的準確性，試想一下如果每一筆補償資金流動均分開核算，需要財務人員每一筆都與法律紅線對比，時間精力人力耗費成本呈幾何倍數增長，這種條件下核算出的賬單準確性的保障顯然較低。

■ 對于征地補償成本控制所提的建議

（一）建設主體應該執行嚴格的建設程序，在最大程度上避免支出違法費用

建設主體在占用他人土地后不能私自拆遷，必須通過審核拿到《房屋拆遷許可證》才可動工進行拆遷，建設主體遵守這樣的法律法規不僅可以有效避免上訪甚至極端事件的發生，更能在整個行業內形成一種良性的氛圍。除了拆遷需要擁有許可書外，建設項目本身占地也需要向上申請獲得建設用地使用證書后才可使用相應土地進行建設，在實際建設過程中也需要保證盡量少的使用證書規定以外的土地。

（二）在基本建設的過程中進行統籌管理，盡可能爭取整體利益最大化

一定區域范圍內建設工程占地的現象通常并不是單獨出現的，如果區域內同時出現了幾個占地百姓需要安置的問題，可以將其合并到一起進行處理，從而減少在占地補償以及安置上的成本費用，進一步提高收益。舉例來說，如果某范圍內某一建設項目征用土地的過程中，相關居民需要進行安置，則可以與同時期也需要安置的其他項目被征地百姓共同安置在已建設成功的安置地點中，從而在一定程度上降低了整個項目的成本 。

（三）同一地區必須制定統一征地拆遷補償標準

在我國城鎮化腳步逐漸加快的今天，相關的建設項目也逐漸朝著更多元化的方向發展，這種多元化通常體現在建設主體、建設資金以及建設工期等一系列建設項目實際情況中。就目前我國建設項目實際情況來看，存在著某些投資數額較大且工期較短的項目，例如某些省級重點建設項目等，這種類型的項目如果想要保證實際工程的建設質量，就通常存在土地征收時間以及征用房屋拆遷時間均很短的現象，直接導致了相關征地補償政策的落實完全不到位的問題。與此同時，對于另外一類有著長時間的工期但是資金緊張的項目來說，征地補償政策落實不到位的原因就不是因為征收拆遷時間短，而是因為資金水平較低。另外，在征地補償政策落實過程中還存在的一個問題是各地區補償標準不同，而一旦某一區域的居民發現其他地區征地補償的費用比自身高，建設方就很難繼續將較低的征地補償標準運行維持下去，針對這種情況，有關部門需要統一各地的征地補償標準，最好是在完全結合地區經濟實力以及居民整體意愿的情況下重新設置新的統一標準，從而達到既在一定程度上提高了被征地居民的生活條件又保證了征地拆遷工作有序性進行的雙重目的，進一步降低補償成本，提高收益。

（四）做好拆遷村民的資料收集以及后期的資料整理

建設項目動工前需要做好用戶信息收集的前期工作，通常情況下是由由國土資源部門、當地街道以及居民社區分別派遣人員組成征地補償入戶調查組，提前對項目可能會征用土地上的居民信息進行詳細記錄，不僅需要記錄居民的身份信息，還需要記錄所占用房屋的所有詳細信息，例如產權人、產權編號、建筑面積等等，除了對這些信息進行文字記錄外，還需要對當地實況進行拍照記錄，記錄文件完成后需要當前建設方與居民方共同簽字，并將復印件交于第三方管理并監督。通常有關人員在進行調查記錄時會以戶為單位，這是因為以戶為單位的記錄更便于查找信息，從而提升工作效率。

■ 結語

綜上所述，在基本建設征地拆遷補償工作中，在拆遷補償成本中存在的問題亟待解決，如果建設方能有效的控制用于征地補償的成本費用，那么就不僅能達到提高當前項目收益的目的，還能為整個建設行業項目的成本控制提供建設性的案例與意見。