營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響研究

張興敏

摘 要：營改增政策無疑極大地推進了企業(yè)經濟的極速化發(fā)展，特別是對于房地產企業(yè)而言更是如此。相關政策在房地產企業(yè)當中的深入化運用，也為房地產企業(yè)帶了極佳的發(fā)展機遇，當然這也讓房地產企業(yè)迎來了巨大挑戰(zhàn)。本文首先整體解析營改增的具體內容，并且進一步解析了營改增對于房地產企業(yè)財務核算以及稅費繳納的相關影響以及改進舉措。

關鍵詞：營改增;房地產企業(yè);納稅

當前，在房地產企業(yè)的發(fā)展運作當中，會計核算以及稅費繳納無疑是極為核心的運作環(huán)節(jié)，這往往直接關乎房地產企業(yè)未來的發(fā)展目標。而從現階段國內房地產企業(yè)整體發(fā)展狀況來解析，營改增政策的制定以及深入實施也為房地產企業(yè)帶來了一定的機遇以及挑戰(zhàn)。所以，房地產企業(yè)需要更為清晰地認知到營改增的核心意義，以及為會計核算和稅費繳納所帶來的影響，同時運用有針對性的深化舉措，從而更好滿足企業(yè)發(fā)展需求。

一、營改增概述

營改增核心內容包含有：保障減稅以及免稅環(huán)境的合理性，扣除鏈條當中的整體性;健全留抵扣稅額退稅體制;全面實現增值稅率的整體性，規(guī)避產生太多的稅率檔位;開拓增值稅當中的征稅范疇，整體化開展營改增政策。在我國現代社會的發(fā)展進程當中，國內增值稅的政策一共經歷了三次相對較大的調整，而這當中營改增政策頒布不僅是最新的一次改革，同時也是三次改革當中最為深入的一次。之前銷售額往往是我國營業(yè)稅收的開展基礎，不過這其中卻存在著較為顯著的多次收稅問題，這樣無疑也讓營改增革新方案得以有效推出，同時被充分運用于全國范圍當中。

營改增政策的開展避免了企業(yè)多次征稅的問題產生，尤其是房地產企業(yè)在運作當中的資金運作環(huán)節(jié)、產業(yè)附屬項目相對較多，這無疑會大概率造成重復收稅的狀況產生，而營改增政策的推出并且全面開展之后則無疑減輕了房地產企業(yè)的繳納稅費負擔，舒緩了房地產項目產品價格提升的現象，也進一步降低了房地產市場當中的準入性標準要求，進而有效推動房地產領域更健康的持續(xù)化發(fā)展。

二、營改增在房地產企業(yè)財務核算和稅法繳納中的作用

1.增強房地產企業(yè)的稅費繳納意識

在我國整體市場經濟體制不斷革新的運作背景之下，營改增政策已經被充分運用到各個領域的整體發(fā)展當中，推進著各個領域以及行業(yè)的良性化發(fā)展，特別是在房地產行業(yè)當中的運用，充分提升了業(yè)務以及財務部門票務審查嚴格性，非常有助于房地產企業(yè)創(chuàng)建標準的稅費繳納體制。與此同時，房地產企業(yè)非常注重相關財務工作人員對于稅務政策的學習和靈活性運用，特別是財務工作人員需要全面明晰我國的稅收當中的最新優(yōu)惠政策，從而更佳地展開稅費繳納意識，推進房地產企業(yè)全面化發(fā)展。

2.促進企業(yè)開展業(yè)務

在以往的發(fā)展歷程當中，房地產企業(yè)的財務部門會充分依據票據進行營業(yè)稅的報銷，不過選購部門的票據沒有充分依據其來源以及品類來深度區(qū)別，這也讓房地產企業(yè)的財務部門運作難度全面提升，嚴重影響了房地產企業(yè)財務部門工作的全面化運作。

營改增政策的開展也讓房地產企業(yè)不只是需要依據票據當中的具體內容開展規(guī)范化的報銷操作，還需要充分運用諸如增值稅專用發(fā)票以及普通發(fā)票等開展有針對性的報銷模式，這個時候房地產企業(yè)財務部門往往只需要審核增值稅發(fā)票即可，不同時企業(yè)的相關部門也需要提供符合規(guī)范的相關增值稅發(fā)票。所以營改增政策的開展讓稅費發(fā)票工作有效轉變到了多個部門的協(xié)助當中，這無疑也極大地讓房地產財務部門和相關運作業(yè)務部門的票據高效整合工作給與了充分的高效化運作環(huán)境。

3.避免重復收稅問題的產生

在我國房地產企業(yè)整體運作當中，營業(yè)稅在整體完成真實銷售額的狀況下開展相關的征收工作，房地產企業(yè)的成本核心包括有土地資源購入成本、項目工程建設成本等，這當中工程建設成本無疑是有著繳入稅費需求的。不過，在開展征收房地產營業(yè)稅的進程當中，項目工程建設成本往往都需要納入企業(yè)整體營業(yè)稅當中，這無疑也進一步造成了稅費二次繳納的問題產生，而增值稅是充分依據房地產企業(yè)相關項目運作管控當中的增值金額來完成征稅運作的。所以，在營改增政策革新的運作背景之下，房地產企業(yè)需要在此階段有效承擔起稅收壓力，工程項目建設成本應該運用增值稅發(fā)票開展抵扣操作，這也讓我國房地產企業(yè)的稅務負擔有效減輕。

三、營改增給房地產企業(yè)會計核算以及稅費繳納帶來的影響

1.一定程度了增加了部分企業(yè)的實際稅費負擔

首先，在營改增政策沒有正式頒布以及正式開展執(zhí)行之前，核算企業(yè)所得稅的進程當中，原先的營業(yè)稅會當作為體制內稅而在相關所得稅當中被有效扣除;而在營改增政策正式頒布以及全面開展落實之后，也讓房地產企業(yè)的增值稅便成為體系外稅，不能在企業(yè)所得稅當中被扣去。

其次，在營改增政策開展執(zhí)行之后，房地產企業(yè)的增值稅率整體在百分之九的范圍，其可以運用進項稅費額來有效扣去，不過為了獲得完全夠用的增值稅專項發(fā)票進項抵扣，這無疑需要相關的納稅人進行整體化合作，這也就在某種程度上了限定了協(xié)作企業(yè)的挑選。同時，在房地產企業(yè)的運作當中，相關部門開發(fā)成本的整體支出沒有辦法獲得增值稅專項發(fā)票，比如說對于施工人員的務工費用，這往往就無法進行有效的進項抵扣，同時因為稅率的提升也進一步提升了房地產企業(yè)的真實繳納稅費負擔。

2.部分影響了企業(yè)財務報表有效化運作

首先，在開展營改增政策前期，不動產購入款項需要被全面運算到固定資產當中;在開展營改增政策之后，不動產購入價款需要開展價格稅收脫離，而增值稅進項稅額抵扣，這也讓固定資產的真實價值有了一定程度上的減少，這無疑進一步提升了房地產企業(yè)的資本負債率，影響了房地產企業(yè)在開展資金籌集進程中的順利化運作。

其次，增值稅是利潤表單中價外稅的重要特征之一，在房地產企業(yè)營業(yè)收入的整體中，則必須要去除增值稅，減少企業(yè)的相關費用支出，從而也達到了進一步減輕房地產企業(yè)稅費繳納負擔的效果。

四、相關建議及完善措施

1.充分做好房地產企業(yè)的票務管控以及稅務統(tǒng)籌工作

首先，需要和可以開出增值稅專用發(fā)票的供應企業(yè)進行深度化合作，例如具有公益性質的機構等，同時還需要進一步增強以及外包公司開展勞務協(xié)作。第一時間和合作商協(xié)調獲得增值稅發(fā)票的具體時間節(jié)點，全面規(guī)避出現延誤提報票務的情況產生，這無疑可以更好運用流動資金;同時，增強財務部門票務管控工作，注重票務核查工作，規(guī)避產生管控工作人員暗箱操作的情況發(fā)生。

其次，需要全面做好成本稅務的整體協(xié)同統(tǒng)計工作，因為房地產企業(yè)的相關項目運作所涉及的資金成本相對較大、持續(xù)的周期相對較長，房地產企業(yè)需要進一步增強與當地稅務部門的深入協(xié)作和溝通，第一時間有效了解當地最新的優(yōu)惠性政策，同時將房地產項目的全面開發(fā)運作成本有效攤分到相關的周期當中，如此便可以讓房地產企業(yè)擔負相對更少的稅費負擔。同時，在銷售開展的進程當中，有關工作人員在開展成本整體統(tǒng)籌規(guī)劃進程中時候，需要將項目的運作環(huán)節(jié)等各個內容有效分離開來。

2.深化企業(yè)運用營改增的架構

第一，為了更好實現房地產企業(yè)良性化發(fā)展，房地產企業(yè)需要充分明晰如今社會以及行業(yè)領域所發(fā)展的趨勢，持續(xù)革新且優(yōu)化項目架構，同時進一步增強對于企業(yè)內部核算工作人員的技能培訓工作的開展，提升會計核算工作人員的基本技能。

第二，在房地產企業(yè)的運作進程當中，每一個部門需要進一步增強協(xié)作與交流，創(chuàng)建與之相匹配的監(jiān)督管控體制，規(guī)范化第調配房地產企業(yè)內部的每一項資源，深化并且提升房地產企業(yè)的產業(yè)架構。

3.全面提升房地產企業(yè)稅費人員的專業(yè)性培養(yǎng)

為了進一步深化營改增政策給予房地產企業(yè)財務核算以及稅費繳納所帶來的積極性租用，房地產企業(yè)需要持續(xù)引入大批量的專項技術人才，深化房地產企業(yè)的財務管控工作開展。

第一，房地產企業(yè)需要增強業(yè)務以及財務部門的互為協(xié)作力度，真正意義上實現1+1>2的效果，一起擔負起房地產企業(yè)發(fā)展進程當中的稅務問題，同時還需要全面的開展稅務工作人員的專業(yè)技能的專項培訓工作，讓相關的財務工作人員可以全面學習且靈活運用更多的票據管控規(guī)范。

第二，房地產企業(yè)需要將二級會計科目周密記載同時運用在一級會計科目之中，第一時間通報以及提報抵扣進程以及增值稅所產生的相關內容。

五、結語

在營改增政策正式頒布以及深入執(zhí)行的背景下，房地產企業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，這無疑對于房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響。所以，房地產企業(yè)需要全面解析營改增政策給予企業(yè)會計核算以及稅費繳納所帶來的積極作用，同時運用有針對性的舉措，減輕房地產企業(yè)的稅務負擔，為房地產企業(yè)創(chuàng)建出更大的經濟以及社會效益。

參考文獻

1.邱新忠.營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響研究.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2018（01）.

2.鄧正春.營改增對房地產企業(yè)會計核算及納稅的影響研究.納稅，2019，13（23）.

3.楊云.營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響分析.財會學習，2019（07）.（責任編輯：王文龍）