房屋被抵押后還能買賣嗎

柯思婷

從個人買家手中買房常會遇到一些奇怪的意外情況。如果房子是動遷房，在等待辦理過戶的日子里，遇到風險事件的可能性也是很大的。上海市高級人民法院最近就裁定了一個動遷房買賣的復雜糾紛。

買房遲遲未能過戶

2014年5月2日，買家周先生和賣家沈先生簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定周先生向沈先生購買位于上海市松江區的一套房屋，成交價格為95萬元。這套房屋是新的動遷安置房，按規定3年內不得轉讓、抵押，因此他們的買房程序有點特別，戰線拉得很長。

合同第三條寫明房款分3次付清，直接用現金轉賬。周先生已經在2014年5月2日簽約之日就付了第一筆47.5萬元，房屋也于當天交付。2014年7月11日，周先生又付了第二筆房款38萬元。第三筆9.5萬元應該在辦理完過戶手續的當天支付，還要等將近3年。

合同第五條還約定，雙方都應切實履行合同中所約定的義務，如果雙方有任何一方違反合同約定，則應承擔違約責任。違約責任包括：到該房屋可辦理過戶手續時限起60天內違約方未完全履行責任，每過期一天，違約方付給守約方滯納金6000元，直到完全履行責任止。

交房后周先生順利地完成了裝修，搬進了新家。然而，3年后，賣家沈先生卻一直沒能履行過戶義務，手續一拖再拖，周先生的尾款9.5萬元當然也一直沒有付。

更麻煩的是，賣家沈先生還拿這套房子去抵押借錢。2017年6月2日，這套房屋經核準登記了一項抵押信息，抵押權人為第三人陸先生，債權數額為180萬元。這下周先生要辦過戶就更難了。

本來以為熬過3年交易限制就可以辦理過戶，徹徹底底地拿下房子，沒想到又攤上這種事。溝通無果后，周先生只好采取法律手段，將沈先生告上了法庭，沈先生的債主陸先生被列為第三人。周先生向法院提出的訴訟請求包括：判令系爭房屋上的抵押登記滌除，判令被告協助原告辦理系爭房屋的過戶手續，判令被告支付原告逾期過戶違約金和律師費。

為保護自己的權利，周先生還向法院申請了財產保全，請求查封被申請人沈先生名下的一套房屋和銀行存款250萬元或相應價值的財產。

債主現身 三方僵持

作為第三人的債主陸先生表示，不同意原告的訴訟請求。沈先生向他借款180萬元，并以這套房屋作抵押，在本案訴訟前，陸先生對原、被告之間的房屋買賣合同并不知情。在借款尚未清償完畢的情況下，他不同意注銷抵押登記。

同時，沈先生還錢有困難。他和債主陸先生兩人在上海市浦東新區人民法院立案打起了民間借貸的官司。這項債務一時半會還解決不了。

就這樣，三方陷入了僵局。一方面，債主陸先生不同意注銷抵押登記;另一方面，借錢的沈先生沒有經濟能力向陸先生清償債務以滌除抵押;而且，原告周先生也不同意代被告清償債務以便滌除抵押，并堅持訴訟請求不予變更。

法院：買動遷房需承擔風險

一審法院認為，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。雖然本案中，原、被告之間的《房屋買賣合同》成立在先，抵押登記設立在后，但是轉讓抵押財產所指的是不動產物權變動的結果，而不是原因。因系爭房屋尚存在抵押權負擔，且原告明確表示不同意代為清償抵押債務，在抵押權未滌除的情況下，原告請求繼續履行合同、完成物權變更登記存在履行障礙。原告堅持訴訟請求不予變更，不利后果由原告自行承擔。因此，一審法院審理后駁回了原告周先生的訴訟請求。

周先生又提起了上訴。他認為，不動產登記信息上明確載明該房屋系動遷安置房，3年內不得轉讓、抵押，因此陸先生明知該情況而向沈先生出借錢款存在過失。對此，二審法院認為，與此同理，周先生也明知系爭房屋存在上市轉讓的限制，在房屋產權3年內不能過戶的情況下，選擇與沈先生簽訂《房屋買賣合同》，他自身也應承擔相應的法律風險?，F系爭房屋上已設立經登記的抵押權，而周先生于一審中表示不同意代沈先生清償債務滌除抵押，故根據法律規定，在系爭房屋的抵押權登記尚未被撤銷的情況下，周先生以《房屋買賣合同》簽訂在先為由要求將系爭房屋產權過戶至其名下無法實現。對于周先生要求沈先生支付逾期過戶違約金的訴請，法院認為，因為系爭房屋是否具備過戶至周先生名下的條件尚不確定，周先生可以在過戶障礙消除后再來一并主張權利。于是，二審法院維持了原判。

周先生無法接受判決結果，向上海市高級人民法院申請再審。法院認為，周先生與沈先生之間的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規定，合法有效。周先生訴訟請求合同繼續履行，在無不可履行條件的情況下應當予以支持。但是，系爭房屋已經設立了抵押登記，依照法律規定，抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產。在系爭房屋尚有抵押登記的情況下，周先生要求繼續履行合同辦理過戶手續，與法律規定相悖，繼續履行的條件尚未成就。因此，高院認為一審、二審法院的判決并無不當，駁回了周先生的再審申請。

現在看來，在沈先生的抵押借款還清之前，周先生還辦不了過戶手續，也拿不到逾期過戶違約金，只能自己吃虧。

很多人抱著撿便宜的心情去買新的動遷房，以為只要簽了買賣合同、付了錢就是擁有了房子，“道理”在自己這邊，幾年后再過戶也沒關系。其實，房屋所有權以登記為準，如果房屋沒有辦理過戶登記，所有權人還是原來的房主，他的所作所為會影響到買房人，這是買動遷房必須面臨的風險。