后兩會時期的樓市判斷

蔡為民

（提要）除非信貸政策大幅放寬，否則僅依靠自用型的購買要使樓市呈現“價量齊揚”之態勢，難如登天。

5月底結束的全國兩會，創造了不少與以往大不相同的記錄，對后續經濟、金融乃至房地產，均將帶來深遠影響。

不設“GDP增速”的隱形壓力更大

長期以來，總理的政府工作報告均提出當年GDP增速目標，如：2019年為6%～6.5%，結果為符合預期的6.1%，但今年則沒有設定增速目標。之所以如此，既有政治、國際與中國臺灣和香港問題解決之考慮，也受“新冠疫情”全球蔓延的影響，因此“不設定GDP增速”，保持彈性以應變。

另外，赤字率“擬按3.6%以上安排”，使中央財政赤字規模比去年增加1萬億元，同時發行1萬億元抗疫特別國債，加上其他“鐵公基”等公共支出，合計將向市場釋出8萬億元人民幣。在這種情況下，M2（廣義貨幣）增速重新站上雙位數、創40個月新高的11.1%，余額達209.35萬億元，融資規模存量達265.22萬億元，便可以理解。

“購房保值”的“沖動”正在形成

歷經數年的打壓樓市，本次兩會對樓市格外開恩，過去經常“掛在嘴邊”的房地產稅、調控、房價上漲壓力……等敏感字眼沒有出現，顯示因應當前疫情沖擊下的國內外局勢驟變，針對房地產之調控有望松動。

尤其近期“杭州5萬人搶959套新房”“北京二手房5月份成交量創新高”“上海新房5月成交量創44個月來新高”……各地“捷報”頻出，更加使“房地產將進入牛市”的樂觀情緒迅速蔓延。

但實情果然如此？我看并不盡然，或只能說當前形勢純屬“階段性有利于房地產”。

亦即眼下的樓市榮景是“三降”——降準、降息、降風險偏好所形成。降準、降息不用多解釋，不管是房企與消費者的資金成本都得到實惠，而由此導致的通脹壓力（包括“M2效應”），亦有助提升市場“購房以保值”之沖動。

自住者購房后即退場

所謂的“降風險偏好”，指的是在整體經濟形勢不明朗或欠佳的情況下，投資與創業都難以達到獲利預期，因此多數人會“戰略退縮”，寧愿選擇風險相對偏低、“至少還有居住功能”的房地產作為避險工具。這顯然有利于樓市銷售。

惟必須要知道的是，在不以房地產作為短期刺激經濟的手段之“大政方針”引導下，加上信貸政策未大幅松綁，進入樓市的資金有限，主要以自用（首購+換房）為大宗，這樣的需求在龐大的供應量面前，顯得微不足道;更何況此類型“長期持有”的購房者，其“進場之日即為退場之時”，不會再投入資金到市場，與投資、投機反復進出市場所形成之“乘數效應”，及其資金流量、動能，完全無法相提并論。

換言之，除非信貸政策大幅放寬，否則僅依靠自用型的購買要使樓市呈現“價量齊揚”之態勢，難如登天。

“漲捂跌扶”是樓市調控最高境界

當然，以上論述并非指明樓市榮景不可持續或即將陷入困境，畢竟，房地產雖然不再是“唯一”，但至少還擔當排名第一的“經濟引擎”，重要性不言可喻。

事實上，正是基于這樣的考慮，在“家庭負債率”已達50%、唯恐觸及“系統性金融風險”，中央對房地產“呵護”備至，便同樣在情理之中，故而對其走勢之控制可以用“漲不上去、跌不下來，漲要捂、跌要扶，既怕漲、更怕跌”來形容。

總之，在中短期大多數樓市板塊無利可圖的情況下，以投資為目的之購房，必須慎重，慎選標的（“專家時代”已來臨），畢竟“隨便買隨便賺”的大好時光已一去不復返，以自住為目的之購買，要趕快出手，因為政策調控，當前一二線城市房價的相對穩定，一旦政策松綁，房價雖未必出現“報復性反彈”，但溫和上漲仍可以預期。