新時代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展管理研究

文/盧醇

當(dāng)前，在國內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)體系中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮著舉足輕重的作用。伴隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的步伐不斷加快，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來越大，城市化進(jìn)程的速度不斷提升，新時代的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正釋放著越來越大的潛力。然而，伴隨商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，許多發(fā)展中的問題正在逐漸顯現(xiàn)，這些問題與矛盾正制約著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的腳步，影響著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。筆者將結(jié)合自身經(jīng)歷，研究分析這些制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題與矛盾，從而找到合適的解決對策。

一、當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快，但需求分布不合理

進(jìn)入二十一世紀(jì)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度顯著加快，雖在2014年前后出現(xiàn)了短暫的低迷，但步入2015年后，又重新進(jìn)入發(fā)展的快速通道。然而，前期大量開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的庫存量較大，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可避免地陷入停滯，甚至出現(xiàn)滑坡的狀況：已建成的商業(yè)地產(chǎn)無法完全投入運營，空置面積不斷增加；已投入運營的商業(yè)地產(chǎn)人流不足，企業(yè)資金回收壓力逐漸顯現(xiàn)。不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象還使一些在建項目陷入停擺的危機(jī)。同時，由于各種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭日趨激烈，行業(yè)發(fā)展壓力巨大。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生巨大變化

隨著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式的不斷完善，傳統(tǒng)的、單一的購物式商業(yè)地產(chǎn)已無法滿足城市發(fā)展的需要。商業(yè)地產(chǎn)模式開始向體驗式、多元式轉(zhuǎn)變，其規(guī)模、數(shù)量、性能等各方面都發(fā)生了巨大的變化。同時，商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展使越來越多的地產(chǎn)企業(yè)加入其中，這塊“蛋糕”不再為萬達(dá)、華潤等少數(shù)企業(yè)所分享，龍湖、保利、萬科等企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。此外，越來越多的二、三線城市開始出現(xiàn)購物中心等初級的商業(yè)地產(chǎn)模式，并向著城市商業(yè)綜合體的方向逐步發(fā)展。

（三）商業(yè)地產(chǎn)的分工越發(fā)明確、高效

一般情況下，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商主要擅長房屋的建設(shè)，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域缺乏成熟的管理運營經(jīng)驗，因而往往選擇與外腦協(xié)作，形成專業(yè)的管理團(tuán)隊。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)隨著其運營模式的不斷豐富，開始出現(xiàn)行業(yè)細(xì)分。不同類型的商業(yè)地產(chǎn)會形成獨具特色的管理運營團(tuán)隊進(jìn)行操盤運營。

（四）開發(fā)成本明顯增加，租售模式共存

隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度過快，發(fā)展分布不均衡的情況愈發(fā)明顯，商業(yè)地產(chǎn)的銷售速度、銷售價格、銷售量也必然開始下降。這使大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商受到資金的限制，難以繼續(xù)保持高速的開發(fā)狀態(tài)。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的缺乏，企業(yè)為了盡快回籠資金、提高收益，會選擇租售并舉的方式進(jìn)行運營，商業(yè)地產(chǎn)項目也由傳統(tǒng)的建成后銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營模式。因此，商業(yè)地產(chǎn)的保值與增值問題成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商迫切需要解決的問題。

二、新時代商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題與矛盾

（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理目標(biāo)不明確

首先，管控政策缺乏連續(xù)性，商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)變能力有限。商業(yè)地產(chǎn)普遍體量較大，開發(fā)周期較長，因而在其開發(fā)過程中，容易受到市場宏觀調(diào)控政策的不斷影響。不僅如此，政府有關(guān)部門關(guān)于地產(chǎn)的調(diào)控政策對于商業(yè)地產(chǎn)的針對性有限，許多政策雖然在住宅領(lǐng)域能夠發(fā)揮顯著作用，但對于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域而言卻收效甚微。其次，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)的一大細(xì)分行業(yè)，相較住宅行業(yè)而言，其民生保障功能相對較弱，扶持地方經(jīng)濟(jì)功能相對較強。因此，地方政府往往將商業(yè)地產(chǎn)作為其地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵力量而大力扶持，忽視了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展規(guī)律，這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展殊為不利。

（二）商業(yè)地產(chǎn)管理法規(guī)體系不完善

當(dāng)前，我國雖然對商業(yè)地產(chǎn)的管理有著一定的法律法規(guī)，卻沒有形成完整的、全面的法規(guī)體系，無法將目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題妥善解決。不僅如此，有些法規(guī)體系雖已頒布執(zhí)行，卻缺乏可操作性，無法在現(xiàn)實生活中真正實施。這一情況直接導(dǎo)致許多地方出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的“爛尾樓”，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的不利影響。

（三）政府缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理手段

在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行管理時，由于法律法規(guī)體系的不完善，地方政府無法對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效管理。在解決商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題與矛盾時，各級政府往往采取“拆東墻補西墻”的模式，無法從源頭真正解決問題。雖然近年來為了實現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)的長效管理，各地政府相繼頒布施行了一系列的政策文件，但由于區(qū)域的局限性、政策的時效性、執(zhí)行的可操作性等問題，往往無法真正實現(xiàn)管理的初衷。

三、新時代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理對策

筆者通過對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)問題的總結(jié)，結(jié)合自身管理商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)這些問題主要可以通過四種方法加以解決。

（一）建立長效管理機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展中遇到的種種問題，關(guān)鍵原因在于其長效管理機(jī)制的缺失。政府有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況與形勢，在考慮地方特點的同時，提升管控能力，確保商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。一般而言，地方政府可以從三個方面著手。其一，政府有關(guān)部門要相互溝通、通力協(xié)作，在充分認(rèn)識當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢的前提下，在準(zhǔn)確運用中央政策的同時，合理制定發(fā)展規(guī)劃，尤其是落實規(guī)劃的實施細(xì)則，確保規(guī)劃真正落到實處。其二，各級政府要厘清商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思路，通過創(chuàng)新思維探索商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式，嘗試可持續(xù)發(fā)展。其三，主管部門應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)不同階段的發(fā)展實際，對發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行分解落實，幫助商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

（二）完善相關(guān)法規(guī)體系

法律法規(guī)是商業(yè)地產(chǎn)得以健康發(fā)展的關(guān)鍵，缺乏法規(guī)的保護(hù)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢必將受到各方更嚴(yán)重的制約與影響。地方人大、地方政府應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的管理法規(guī)體系，結(jié)合自身區(qū)域特色，制定并完善本區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)管理法規(guī)，使本區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)管理有法可依、有章可循。此外，政府主管部門還應(yīng)根據(jù)不同時期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，適時調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)管理法律法規(guī)，保證法規(guī)的適配性、有效性，使法規(guī)真正成為商業(yè)地產(chǎn)管理的依據(jù)所在。

（三）有效控制商業(yè)地產(chǎn)成本

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，其開發(fā)運營成本也顯著提升。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)從城市管理的根本意義出發(fā)，從居民生活的幸福感出發(fā)，建設(shè)屬于人民的商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)能夠融入居民的日常生活，成為保障社會運行的中堅力量。

（四）探索建立商業(yè)地產(chǎn)管理制度

商業(yè)地產(chǎn)的管理并非只能通過相關(guān)主管部門方可實現(xiàn)，企業(yè)自身的管理也十分重要。筆者認(rèn)為，這主要包含兩個方面。其一，企業(yè)應(yīng)積極與政府部門保持聯(lián)系，及時了解國家調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方針政策，從而真正解決問題。其二，充分運用央行降息調(diào)控政策，加大對社會資本的吸收力度，使更多資本能夠融入企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程，真正幫助商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

結(jié)語

總而言之，商業(yè)地產(chǎn)自身具有很強的復(fù)雜性，其管理與運行涉及因素多，覆蓋范圍廣。因此，要真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的有效管理，勢必需要政府主管部門制定并完善相應(yīng)的法律法規(guī)，開發(fā)企業(yè)要建立健全自身的管控體系，社會各界要參與優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的全方位發(fā)展。同時，不同商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展與區(qū)域發(fā)展的實際，因地制宜創(chuàng)新運營管理模式，推動商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時代平穩(wěn)健康發(fā)展，為城市正常運行提供助力，為市民美好生活奠定扎實基礎(chǔ)。