“以房養老”模式選擇及其法律對策研究

章晨澤　馮鑫垚

關鍵詞 “以房養老” 老齡化 住房反向抵押貸款 法律對策

基金項目：本選題是2019年武漢工程大學申報成功的研究生創新基金項目，項目的編號是CX2019110。

作者簡介：章晨澤，武漢工程大學2018級法律碩士研究生;馮鑫垚，武漢工程大學2018級馬克思主義法學碩士研究生。

中圖分類號：C913.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.233

一、“以房養老”的概述

（一）“以房養老”的概念

“以房養老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”，是指老人將自己的房屋不動產抵押給金融機構，金融機構對老人的壽命、房屋的價值等進行評估后，根據合同的約定定期的給付老年人養老金，并且老年人繼續獲得房屋居住權利，直到老人死亡，金融機構將該房屋進行拍賣來收回給付給老人的養老金本息之和。

（二）“以房養老”的法律特征

1.房屋不動產具有完整的產權

老年人想要享受金融機構提供的養老金，必須將自己擁有完整所有權的房屋作為擔保。農村的小產權房，村民自建房，公示公信力不強，如果納入其中很容易引發產權糾紛。

2.金融機構無追索權

如果通過拍賣老年人的房屋仍然不能收回金融機構借貸給老年人的本息，金融機構不得向老年人的繼承人追償，這樣就將該風險轉移給了金融機構，但金融機構可以憑借該規定吸引不少老年人來簽訂該合同。

3.老人享有終生性居住權

老年人將房屋抵押給金融機構之后，如果選擇其它房屋居住，會導致其很不適應，對于老年人來說，我國自古就有安土重遷的傳統，老人在自己的房子住久了，便會對其產生情感，所以在老人的房子上設立終生性居住權，可以讓老年人在自己熟悉環境中度過自己的后半生。

（三）“以房養老”的必要性

我國人口老齡化嚴重。我國在1999年就步入老齡化社會，到目前為止我國出生率依然很低，老年人比重在上升，嬰幼兒比重下降趨勢，意味著我國年輕人既要承擔贍養老人，又要承擔撫養下一代艱巨的重擔。據專家估計，到2050年我國老年人口比重還會上升 ，所以推行“以房養老”制度是應對人口老齡化應有之義。

我國家庭結構由傳統大家庭變化為現代小家庭。改革開放后，我國經濟快速發展，城市化進程加快，農村大量勞動力涌向城市，導致我國農村許多地方出現空巢老人現象，還有我國實行計劃生育政策雖然帶來一系列好處，但是也導致了出生率急劇下降，使得我國社會出現小型化、少子化、空巢化等現象。

（四）“以房養老”的可行性

越來愈多的私有化房產為“以房養老”制度推行提供物質基礎。在多年之前，住房并不私有化，各個單位實施分房的福利政策，這樣導致房產交易及其受限。實行改革開放后，不再由單位分房居住，越來越多的人擁有自己的住房，并且60歲以上的老年人大多都償還完畢剩余的貸款，為以房養老開展提供便利。

房地產交易市場的發展為以房養老提供市場基礎 。在老人去世之后，金融機構需要出售老人房屋來收回自己借貸的資金及利息，此時需要一個成熟并且完善的房地產交易二級市場。

二、我國“以房養老”的實踐探索及模式選擇

（一）我國“以房養老”的實踐

1.南京“湯山溫泉留園老年公寓”——民營機構推行模式

這是我國開展“以房養老”最早的嘗試。首先，該模式規定老年人年齡應為60歲以上并且在南京市有60平米以上的房屋，房屋必須具有完整所有權。其次，老人與養老機構簽訂協議，將自己的房屋不動產抵押給養老機構，自己搬到養老公寓并終生入住，老人房屋便有養老機構用來出租，用租金來負擔老人的醫療，食宿等費用，多退少不補。老人去世之后，養老機構通過合同約取得房屋的產權。

2.上海“以房自助養老——事業單位推行模式”

在南京開展“以房養老”之后，上海也開始試行。該模式規定老年人為65歲以上并且在上海擁有50平方米以上完整房屋所有權，之后老人與上海的公積金管理中心簽訂房屋買賣合同，公積金管理中心取得房屋所有權，再將房屋租給老人，租金可以依據買賣合同抵扣，但租金需一次性付清，老人可以居住該房屋直到去世。

3.幸福人壽“房來寶”項目———保險機構推行模式

2015年3月幸福人壽保險推出“幸福房來寶”獲得保監會批準，成為第一個以保險為主導的以房養老模式 ，該模式服務的對象是60到85歲的老人 ，老人將自己擁有完整房產的房屋抵押給保險公司，在對房屋的價值進行評估并去公證機構辦理完畢公證后，雙方簽訂合同，老人既可以居住自己的房屋也可以住進養老院，老人去世后，幸福人壽保險公司出售老人房屋來收回相關養老費用，多退少不補。

（二）我國“以房養老”模式的選擇

上文總共介紹了我國三種養老模式，通過對比與分析，需要選擇出一種最符合我國國情與現狀的養老模式。

南京“湯山溫泉留園老年公寓”——民營機構推行模式，該模式實質是“以房換養”。該模式有優點是能夠將老人房屋不動產盤活起來進行出租，用老人自己房屋租金來折抵相關費用可以適當的減輕養老機構的壓力，弊端是老年人的房屋是自己情感的寄托，讓在自己的房屋居住了一輩子的老人搬出去，他很難去適應新的環境;其次僅靠租金很難維持老人的醫療、食宿費用，其余部分還是需要養老機構承擔。該模式最終以失敗告終。

上海“以房自助養老——事業單位推行模式”，該模式的實質是“售房反租”。該模式下，該模式具有一定的社會公益和福利色彩，弊端在于此時的房價呈現逐步上漲的趨勢，很多老人擔心過早將房屋賣出，就無法享受房屋升值所帶的利益，所以該模式也以失敗告終。

幸福人壽“房來寶”項目——保險機構推行模式。該模式的優勢，首先面向老年主體較為廣泛，包括60到85歲的老年人，其次老年人可以在自己的房屋享有終生性居住權，最后如果房屋的價值高于保險公司付給老年人的養老金，多的部分由老年人的子女繼承。弊端也有在于對于保險公司防范風險具有很高要求，并且保險機構短期內無法得到收益，還得付出一筆不少的養老費用，這就要求保險公司還得具備雄厚的經濟實力。

綜上所述，總結了以上三種模式的優勢與弊端，我們發現幸福人壽“房來寶”模式是比較符合當下國情和現狀模式，因為在該模式下保險公司承受了很多的風險，對于當下老年人來說是極其有利的。

三、我國“以房養老”的法律障礙

（一）“以房養老”受我國物權法限制

在“以房養老”中存在兩種法律關系，分別是借貸法律關系和擔保法律關系，根據合同法相關規定，合同只要滿足特定的條件，該合同就有效。但是在物權法中，我國物權法規定擔保物權只有三種，而住房反向抵押貸款并不屬于其中，這顯然與我國當前的物權法相沖突。其次，與我國物權法中流質條款沖突，流質條款通常指的是當債權人債權到期未歸還借款時，債權人可以取得抵押物的所有權，我國物權法規定流質條款無效，因為會導致債權人利用自己一方優勢乘人之危來迫使債務放棄自己的抵押物。

（二）“以房養老”受金融法的限制

“以房養老”的實施需要銀行、保險等多個部門的配合 。但是我國現行的金融法明確規定銀行業與保險業實行分業經營，以房養老的順利開展，需要銀行保險等機構的密切配合，才能夠實現資金的穩定以及有效的防范風險。

（三）“以房養老”受稅法的限制

首先，我國稅法沒有關于征收遺產稅的規定，通過增收遺產稅能夠有效的減緩當前貧富差距過大的問題，通過征收的遺產稅能夠實現國家財富的增長和收入的再分配;其次，在以房養老過程中涉及的二手房交易稅如何操作以及征收幅度都未明確，所以這些因素都會影響以房養老推行。

四、我國“以房養老”的法律對策

（一）建立第三方咨詢、評估機構

以房養老對于老年人來說能夠享有養老金的同時，也存在一定的風險：首先，以房養老對于老年人來說是比較新鮮事物，老年人由于對新鮮事物了解程度不夠，對以房養老制度存在也是一種懷疑的態度;其次，房屋作為不動產，是老人一輩子的心血，其價值比較大。針對這些情況可以建立第三方咨詢機構，咨詢機構的組成應由政府工作人員組成，然后為老年人提供咨詢，咨詢了解過后為老年人頒發咨詢證明，只有拿到政府頒發的咨詢證明才能享受以房養老的服務。有學者將此稱為強制咨詢前置主義 ，雖帶有行政干預的色彩，但強制的目的在于更好的保護老年人的知情權，只有老年人對以房養老有了充分了解后，憑借自己的意愿做出是否簽訂住房反向抵押合同，很好的做到了權利與義務相結合。

在簽訂住房反向抵押貸款時，涉及到對老年人的房屋和壽命進行評估，我國市場上對于第三方評估機構比較少，起步晚，專業性不夠強，因此有必要建立第三方專業評估機構。

（二）構建“以房養老”的物權法基礎

在前文提到過我國以房養老作為一種擔保物權違反物權種類法定，因此必須對以房養老的定性，如果將以房養老定性為讓與擔保，那么物權法應將讓與擔保引進作為一種新的種類擔保物權，至于其中規定的流押條款，可以當作例外規定對以房養老中流押條款進行解禁。物權法規定流押條款無效的最大原因是為了防止當事人一方利用自己的優勢乘人之危迫使交易的相對方放棄自己的抵押物。而在以房養老的交易中，金融機構并不存在乘人之危，反而金融機構先要預付一大筆養老費給老人，等到老人去世才能將自己的資金收回，所以可以適當解禁流押條款。

（三）完善金融法和稅法相關規定

我國金融法規定金融分業經營的做法，這極大程度限制了金融機構業務開辦的范圍，需要構建金融混業經營，這樣有利于以房養老順利開展，在我國新修訂的證券法中，就對金融混業經營有所體現 。

以房養老順利開展，還需要國家和法律大力支持，國家應當對開辦以房養老金融機構采取稅收優惠政策，征收遺產稅，并且明確二手房交易稅征收幅度和具體的細節問題。

注釋：

李書豪.我國以房養老的相關法律問題與障礙[J].青年時代，2019（9）：141-142.

韓宏云.我國以房養老法律制度的構建[D].大連海事大學，2017.

張棟.中國“以房養老”：現實困境、國際經驗與應對策略[J].當代經濟與管理，2020（2）：70-71.

范衛紅，倪水鋒.我國以房養老的法律障礙及對策分析[J].重慶理工大學學報（社會科學），2019（5）：107-108.

柳婷婷.我國臺灣地區“以房養老”法律制度對于大陸之借鑒[J].長沙鐵道學院學報（社會科學院），2014（3）：100-101.

郭麗紅，龐美秋.我國“以房養老”法律制度的建立與完善[J].汕頭大學學報（人文社會科學版），2017（4）：22-23.

參考文獻：

[1]周勇兵，高孟科.“以房養老”的法律困境與治理路徑[J].廣西警察學院學報，2020（1）：8-9.