房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控思考

張恒

摘 要：資金是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)要素，而當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，企業(yè)內(nèi)部管理受到政府政策的管控，需要面對著較大的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的應(yīng)對市場競爭，通過擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)?；蛘呤遣①徶亟M方式實(shí)現(xiàn)提升市場競爭力的目標(biāo)，使用這兩種方式需要大量的資金支持，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對資金的管控，為企業(yè)發(fā)展提供助力。如何提升企業(yè)資金的使用率、提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是資金管控過程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管控方面還存在一定的缺陷和不足，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展受到影響。本文主要論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資金管控的重要性以及資金管控存在的不足，并且針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控提出了優(yōu)化建議，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控工作提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);資金管控;管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的重要性

（一）準(zhǔn)確反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管控過程中，現(xiàn)金流量是其中較為重要的指標(biāo)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金周轉(zhuǎn)速度直接決定企業(yè)的資金成本以及存貨周轉(zhuǎn)率，所以通過資金管控可以準(zhǔn)確的反映企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量是否正常，從而對企業(yè)的整體經(jīng)營情況作出準(zhǔn)確判斷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層人員在了解企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀之后，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營決策或者對現(xiàn)有的經(jīng)營決策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，全面促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目周期長、業(yè)務(wù)范圍較廣，在經(jīng)營過程中需要大量的資金支持，企業(yè)的多個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要使用資金，工程項(xiàng)目的資金投入大但回款較慢，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證內(nèi)部有充足的資金支持，選擇對外融資，這一過程非常容易產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資金管控能夠有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，合理分配各個(gè)環(huán)節(jié)所需的資金，利用資金預(yù)算管理控制資金浪費(fèi)流失。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控能夠有效降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展提供良好環(huán)境。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的不足

（一）融資渠道單一

根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來看，企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金，企業(yè)自有的資金難以滿足實(shí)際需求，其需要借助外部融資的方式獲得資金。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，僅僅是將銀行作為主要的融資渠道，企業(yè)通過銀行借款或貸款方式進(jìn)行融資時(shí)，受到較多的限制，比如銀行要對企業(yè)的信用等級、經(jīng)營實(shí)力等進(jìn)行全面調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會因某一條件不符合，難以獲得資金。鑒于此種情況，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了快速獲得資金支持，選擇融資成本和風(fēng)險(xiǎn)較高的渠道進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)面對的資金風(fēng)險(xiǎn)增加，負(fù)債率增加，使企業(yè)的發(fā)展受到較大的威脅。

（二）資金管理制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理制度還有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的發(fā)展時(shí)期，對資金的需求也不相同，企業(yè)只有站在全局戰(zhàn)略角度統(tǒng)籌資金，才能夠保證資金能夠得到有效分配。但是根據(jù)實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中將業(yè)務(wù)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)效益提升作為重點(diǎn)，忽視資金管控，資金管控缺少相應(yīng)的制度約束，比如在資金的審批、使用、合同管理等方面，影響企業(yè)資金管控質(zhì)量，資金管控難以發(fā)揮有效作用。

（三）資金使用率較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的資金并不是無窮無盡的，資金的使用率是決定資金作用能否完全發(fā)揮的關(guān)鍵，如何使有限的資金發(fā)揮最大價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)面臨需要大量資金、資金來源較少、資金回款時(shí)間較長的境況，因此資金使用率是非常重要的，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢趨于良好，若是資金需求不能得到滿足，則會使企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重影響，而資金使用率低這一問題已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共性問題。導(dǎo)致企業(yè)資金使用率低主要有以下幾個(gè)方面的原因：一是資金預(yù)算管理不到位，資金在使用過程中缺少嚴(yán)密計(jì)劃，經(jīng)營環(huán)節(jié)未能有效對接，導(dǎo)致資金分配不合理，影響資金的使用率;二是在項(xiàng)目結(jié)算過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目分布較廣、所處地域不同，使得資金結(jié)算和匯總不及時(shí)，影響下一發(fā)展階段或者項(xiàng)目的資金使用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化資金管控環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控需要較好的基礎(chǔ)環(huán)境，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對資金管控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層要提高對資金管控的重視，樹立正確的資金管控理念，在企業(yè)內(nèi)部加大對資金管控的宣傳力度，增強(qiáng)員工的資金管控意識;企業(yè)員工要嚴(yán)格遵守資金管控的相關(guān)要求，并且積極配合資金管控工作，同時(shí)企業(yè)也要針對資金管控人員執(zhí)行相應(yīng)的人才培養(yǎng)計(jì)劃，提升資金管控人員的綜合素質(zhì)，使其能夠更好的開展資金管控工作;另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可將資金管控工作與員工的績效考核掛鉤，以此提升員工的工作積極性，提升資金管控效率。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營需要大量的資金，因此企業(yè)需要保證內(nèi)部資金充足，能夠支持企業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資金管控對內(nèi)部資金進(jìn)行管理控制，優(yōu)化企業(yè)的資金管理。融資實(shí)力是確保企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵，也是決定企業(yè)是否能實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)條件。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極改變單一的融資方式，拓寬融資渠道，盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可保留銀行貸款這一融資方式，在此基礎(chǔ)上提升自身實(shí)力增加融資方式，比如股權(quán)融資、證券融資等，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可通過自身的優(yōu)勢項(xiàng)目吸引外來投資，與其他企業(yè)進(jìn)行合作。另外，在融資方面，政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策發(fā)生變化，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注相關(guān)的政策條例，在政策的支持下實(shí)現(xiàn)融資。

（三）完善資金管控制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管控制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，通過嚴(yán)格的資金管控制度對員工的工作行為進(jìn)行約束規(guī)范，確保資金管控能夠達(dá)到預(yù)期效果。針對上文提到的資金審批、使用、合同管理等方面的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在制度中補(bǔ)充這些方面的內(nèi)容，嚴(yán)格約束資金審批和使用，安排專人負(fù)責(zé)資金審批工作，同時(shí)設(shè)置相應(yīng)的監(jiān)督崗位，對資金使用全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，保證資金使用的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金收支方面需要制度對其進(jìn)行約束管控，控制土地款支出和工程款支出，降低企業(yè)的成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，按照合同中的相關(guān)支付細(xì)節(jié)進(jìn)行資金支付，保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要重點(diǎn)關(guān)注工程建設(shè)，當(dāng)施工周期發(fā)生變化時(shí)，財(cái)務(wù)部門要對項(xiàng)目資金進(jìn)行核對，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（四）加快資金周轉(zhuǎn)，提升資金使用率

將企業(yè)有限的資金發(fā)揮最大價(jià)值，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中一直追求的目標(biāo)，而加快資金周轉(zhuǎn)是提升資金使用率、發(fā)揮資金最大價(jià)值的有效手段，控制資金周轉(zhuǎn)時(shí)間能夠使資金使用效率得到顯著提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開始之前，需要結(jié)合項(xiàng)目對資金的實(shí)際需求以及企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，展開資金預(yù)算管理，制定合理的資金預(yù)算計(jì)劃，規(guī)范資金使用，避免資金浪費(fèi)。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可不斷提升自身實(shí)力，規(guī)范經(jīng)營行為，盡快達(dá)到預(yù)售條件，提前回籠資金，保證企業(yè)內(nèi)部資金充足

四、結(jié)束語

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控還存在一定的問題，但是房地產(chǎn)企業(yè)通過分析問題的產(chǎn)生原因，借助拓展融資渠道、優(yōu)化資金管控環(huán)境、完善資金管控制度、加快資金周轉(zhuǎn)的方式有效解決當(dāng)前資金管控的困境。資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的決定性因素，加強(qiáng)資金管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競爭實(shí)力、經(jīng)濟(jì)效益的重要方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷提升對資金管控的重視程度，強(qiáng)化資金管控意識，密切關(guān)注市場環(huán)境變化和政府政策變化，及時(shí)調(diào)整資金管控方案，全面提升企業(yè)的資金管控效率和質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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