“營改增”對湖南房地產業的財務影響及對策

徐曦　石龍

[摘 要]房地產業作為我國國民經濟的重要組成部分，“營改增”政策的實施一致備受外界關注。文章以湖南省房地產企業為研究對象，分析了政策實施對房地產企業財務的影響，并提出了應對措施。

[關鍵詞]“營改增”;湖南房地產業;財務影響

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.10.064

1 文獻綜述

李妹柔（2015）對“營改增”前后財務數據對比分析發現：“營改增”后，企業營運能力降低，償債能力增強，盈利能力提高。林敏（2016）認為“營改增”對房地產企業最直接的影響是使得企業的營業成本降低，利潤總額增加。崔艷（2016）提出：“營改增”政策的實施必然會對房地產開發企業的利潤水平、現金流以及經營策略等方面形成重大的影響，在“營改增”的影響下房地產開發企業是否采用合適的對策，才是企業是否獲得收益的重點。趙天宇（2016）發現“營改增”政策實施后，會降低企業生產成本，增加企業利潤。

2 “營改增”對湖南房地產業的財務影響

文章選取了10家具有代表性的湖南省房地產企業作為研究對象，以2016—2018年主要財務數據作為分析基礎，匡算“營改增”前后繳納營業稅和增值稅口徑下各年的營業收入、營業成本，并進行對比分析，以揭示改革實施后對房地產企業主要財務數據的影響。

（1）對營業收入的影響。營業收入由主營業務收入與其他業務收入組成。文章選取的10家房地產企業房地產開發業務均占本公司所有業務的95%以上，文章認為通過分析“主營業務收入”科目金額的變化能夠解釋營業收入項目。在繳納營業稅時期，當期應繳營業稅=營業額×營業稅稅率，計入“主營業務收入”科目的金額中包含了應繳的營業稅，由此推出，增值稅口徑下的主營業務收入=向客戶收取的價款÷（1+增值稅稅率），“主營業務收入”中不包含向客戶收取增值稅額;在繳增值稅時期，營業稅口徑下主營業務收入=增值稅口徑下的主營業務收入×（1+增值稅稅率）。基于此，文章以2016—2018年主營業務收入為依據，匡算了假設繳納營業稅層面下每年的主營業務收入，同時與繳納增值稅口徑下各年主營業務收入相比較。由于房地產業自2016年5月1日起實施“營改增”，自2018年5月1日起增值稅稅率從11%下降到10%，文章假設2016年、2018年主營業務收入在各月份平均產生。計算結果顯示，10家公司增值稅口徑下的主營業務收入均低于以營業稅為口徑計算的主營業務收入，各公司三年來最大降幅比率為14.61%，最小降幅為2.37%，可見，“營改增”降低了房地產開發企業的營業收入。

（2）對營業成本的影響。土地成本和建安成本占房地產開發企業主營業務成本的絕大部分，由于取得土地來源的多樣化和一些抵扣條件的限制，文章僅對建安成本予以分析。增值稅口徑下的主營業務成本=營業稅口徑下的主營業務成本÷（1+增值稅稅率），營業稅口徑下主營業務成本=增值稅口徑下的主營業務成本×（1+增值稅稅率），同營業收入分析方法假設2016年主營業務成本在各月平均發生。根據計算結果顯示，“營改增”后各公司主營業務成本亦表現為不同程度的下降，其中最大降幅比率為9.43%，最小為1.18%，這說明，“營改增”帶來了房地產企業營業成本的下降。

（3）對相關稅收的聯動影響。“營改增”后房地產開發企業涉及的主要稅種除增值稅以外，還有城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等。

①城建稅、教育費附加。通過前期調研得知，房地產開發企業在“營改增”后增值稅稅負發生了不同的變化，有的企業體現為稅負上升、有的下降、個別企業稅負基本不變。城建稅和教育費附加以本期實繳增值稅作為計稅依據，因此增值稅稅負的變化會直接影響到城建稅和教育費附加，且與增值稅稅負的變化呈正相關。

②土地增值稅。以轉讓房地產取得的收入，減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，稅率從30%～60%實行四級超率累進征收。“營改增”后土地增值稅的變化將受以下兩方面因素影響：一是根據總局2016第70號文規定“營改增”后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。改革后轉讓房地產的增值稅銷項稅額=（轉讓房地產收入.土地出讓金）÷（1+稅率），含稅收入與銷項稅額之差為轉讓房地產的不含稅收入。二是“營改增”增值稅不計入稅金及附加，相應的可扣除項目金額就會減少，如果由于以上因素的影響帶動正處于增值額兩級臨界點的變化，則稅負將會加劇變化。

③企業所得稅。營業稅計入稅金及附加，在計算應納稅所得額時可以稅前扣除，增值稅不構成營業成本，不進入利潤表核算。據前文所述，“營改增”后房地產開發企業的營業收入和營業成本均表現為下降，從下降比率來看，營收的下降程度高于成本，在不考慮其他因素變動的情況下可以推斷出，應納稅額所得額會相應減少，企業所得稅稅負也會降低。

（4）對發票管理帶來的影響。營業稅票由過去的地稅局管理，僅作為購入方相關資產或費用的確認依據。“營改增”之前，房地產企業只需根據固定稅率計算繳納營業稅，納稅工作較為簡單。而增值稅專用發票由國家稅務總局監制，由一方開具的增值稅專用發票是其下游企業作為進項稅額抵扣的依據，增值稅從生產到最后的消費環節形成一個完整的鏈條，其管理非常嚴格，且增值稅防偽稅控系統將開票信息通過互聯網實時上傳稅務機關。這種轉變給房地產企業發票管理帶來了新的挑戰。

3 湖南房地產企業應采取的應對措施

（1）加強納稅籌劃。“營改增”對房地產企業的影響大部分根源來源于增值稅稅負的變化，在銷項稅額一定的情況下，增值稅稅負的變化依賴于進項稅額抵扣的多少。加強納稅籌劃工作是改革實施對房地產企業提出的新的挑戰，房地產企業應積極開展稅收籌劃工作。在項目前期準備環節可以針對土地取得方式;在項目開發環節在選擇上游企業、發包模式、混業經營等方面;在銷售環節通過關注產品定價、分解銷售收入、選擇產品促銷方式等方面;在公司組織結構設置上可以通過設置子公司等方面積極開展稅收籌劃。

（2）合理調整銷售。“營改增”之后，房地產公司向客戶收取的價款需要將銷項稅額剝離后差額計入營業收入，勢必造成營業收入的下降，為了保持盈利，房地產企業可以在市場允許的范圍內，在保證一定毛利率的前提下，將增值稅成本向購買方轉嫁。當然，這需要需求市場的極力配合。近些年來我國房地產行業蓬勃發展，湖南作為中部省份，在大環境的帶動下，房地產業也得到了迅速發展。即便省會城市長沙自2017年起實施樓市調控政策，但作為湖南省唯一人口凈流入的城市，且近幾年來人口凈流入在全國名列前茅，剛需首次置業以及對高品質住宅的改善需要依然繼續推動著房地產業的持續發展。湖南省2016—2018年商品房銷售面積、銷售額和增長率信息見表1。

由表1可見，近三年來我省商品房銷售面積逐年遞增，盡管在國家加強房地產市場以及金融去杠桿的形勢下，2017年全省商品房銷售增速較2016年同期大幅回落21.6個百分點，但總量仍然排名全國第八位，足以見得需求市場依然強勁。再看我省商品房銷售額在近三年也是逐年增長，說明市場接納能力尚存在一定的空間。

（3）避免增值稅發票風險。房地產企業應根據相關法規制度的規定，制定適合本企業的發票管理辦法，并嚴格執行，從制度上保證增值稅專用發票管理工作的有效實施。繳納增值稅涉及增值稅專用發票的領購、開具、保管、認證、保管、稅款預繳、稅款申報、稅款繳納等工作，增加了發票管理工作難度，財務人員應調整知識結構，時刻關注稅收最近政策變化，與稅務機關保持良好的信息溝通與交流，提高工作效率，降低發票風險。業務部門必須妥善保管增值稅專用發票并且及時傳遞給財務部門，以確保專票在規定的期限內認證。

（4）加強資金管理。房地產項目開發周期長，資金需求大，房地產企業資金來源主要包括自有資金和銀行貸款，以及通過定金、預售款回籠的資金。如何維持穩定和預期的現金流量對“營改增”之后的房地產企業來說是至關重要的。2018年9月一則關于“提高商品房預售許可條件”的消息，在全國范圍內激起千層浪，這或許是國家對于“去杠桿”和“消除系統性金融風險”改革的又一風向標。如果提高甚至取消房地產預售制度，這無疑是對房地產業優勝劣汰的一次重大考驗，房地產企業應提前做好準備，加強對資金的有效管控，積極擴大資金來源。

（5）規范財務核算加大對財務人員培訓。增值稅具有稅收抵扣性，無論是會計科目的設置還是賬務處理方法都比繳納營業稅更為復雜，這就要求房地產企業財務人員及時更新財務知識，做好各項核算與財務管理工作。近年來我國不斷深化增值稅改革試點工作，自2016 年全面推行“營改增”改革試點后，在2017—2019年連續三年下調增值稅稅率，房地產業的增值稅稅率也從最初的11%下降到9%。不僅如此，納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額也由兩年分批抵扣改為一年抵扣。國家逐步釋放的減稅降費改革紅利，將直接影響企業的會計核算和稅務處理，財務人員應強化日常培訓，充分利用減稅政策帶來的利好同時防范財務風險。

4 對地方稅制改革的思考

營業稅屬于地方稅范疇，稅款歸地方財政支配，增值稅屬于中央地方共享稅，75%歸中央財政所有，25%歸地方財政所有，“營改增”后地方財政收入勢必“縮水”。2014—2018年湖南房地產稅收收入、房地產稅收地方分享部分占地方稅收收入比重如表2所示。

由表2可知，雖然近五年來我省房地產稅收收入逐年遞增，但“營改增”后房地產稅收歸地方財政所有部分占地方稅收收入比重整體低于“營改增”之前，說明改革的實施減少了地方財政收入。我國可以借鑒有些西方國家的做法，在稅率上做出調整，根據實際所需、有針對性地設置中央與地方稅率，從而更好地將財政力量讓地方和中央共同享有。地方政府在“營改增”后可嘗試建立起地方為主體的 稅種體系，最大限度地降低因為“營改增”而給地方財政帶來的壓力和挑戰，盡可能地降低各種不利因素。

參考文獻：

[1]李妹柔，陳金婷.“營改增”對房地產企業會計處理的變化及對財務報表、財務指標的影響[J].商業會計，2015（12）.

[2]崔艷.“營改增”對房地產企業的稅收籌劃探討[J].財經界（學術版），2016（11）.

[3]趙天宇.“營改增”對企業財務管理的影響研究 [J].經濟研究導刊，2016（8）.

[4]王玉娟.“營改增”對房地產業的財稅影響[J].商業會計，2016（10）.