國企房產租賃合同訂立要點應用

駱義君

摘? ? 要：隨著我國經濟體制改革的不斷深入，國有企業很多主營業務外的相關運營已逐漸萎縮或停止，出現了大量房產閑置現象。為減少房產的閑置率，企業選擇將閑置房產對外出租。本文僅站在出租方的角度從規范國企房產租賃業務的目的出發，通過對國企房產出租合同訂立要點進行分析，就控制和防范國企房產租賃風險和糾紛提供可以借鑒的經驗。

關鍵詞：國企;房地產;租賃合同;探討及實踐

一、國企房產租賃合同訂立要點探討的背景

1、國企房產租賃合同訂立要點探討是促進企業市場經濟健康發展的需要

合同是企業從事經濟活動取得經濟效益的橋梁和紐帶，同時也是產生糾紛的根源。在國企閑置房產管理的經濟活動中，建立有效嚴謹的閑置房產租賃秩序和規范的市場經濟制度，需要通過合同這一法律形式維護市場各方的正當權益。

2、國企房產租賃合同訂立要點探討是提高企業綜合管理水平的需要

企業合同管理水平是企業綜合管理水平的縮影。從以往房屋租賃合同來看，反映出以下問題：

（1）對合同管理的重要性沒有足夠認識。部分合同管理人員沒有強烈的合同管理風險防控和責任意識，對合同管理工作不重視。

（2）合同簽訂不規范。國企改革大幅減員造成合同管理人員變動，部分合同管理人員沒有經過系統培訓，造成房屋租賃合同存在簽訂不規范，責任不清晰的問題，導致合同難以有效履行。

3、國企房產租賃合同訂立要點探討是提高企業決策執行效率，構建完整內控體系的需要

通過國企房產租賃合同訂立要點探討，在實施中嚴格執行企業合同管理制度，理順企業合同管理流程，規范企業合同管理秩序，從而構建一套完整的國企房產租賃合同管理內控體系，有助于提升企業合同管理的執行效率。

二、國企房產租賃合同訂立要點運用

1、提高認識，樹立“四項基本原則”為總方向的全新合同訂立管理理念

（1）堅持合同管理信息系統用戶操作手冊為工作指南原則，全面指導合同訂立。

運用合同管理信息系統用戶操作手冊，從最終用戶的角度出發，實現對國企閑置房產租賃合同訂立全生命周期的管理。

（2）堅持合同審核“八審八看”為原則，規范合同審核審批流程。

通過“主管科室+業務科室+合同管理員”三道基層審核關口，對每一份合同在簽約依據、相對人資料審查審核、合同標的金額等重大細節反復審核把關，保證合同準備工作充分，合同內容詳實準確，合同條款責任明晰，使訂立的合同出手質量高，退回率低，提高工作效率。

（3）堅持制度管理為主績效考核并重為原則，約束合同訂立行為。

針對企業實際制定合同管理制度和考核細則，用制度來約束合同訂立行為，使合同訂立過程更加科學嚴謹，執行效率更加優化。

2、強化培訓，從人員和資質上保證合同簽訂質量

（1）技術力量

企業配備一名專職合同管理人員，負責合同準備、起草、訂立、打印、簽署蓋章等線上操作;備兩名專門合同管理人員，一名負責前期合同調研、談判、簽訂工作;一名負責合同相對方簽署蓋章、后期履行、催收款等業務。

（2）資質要求

加強從業人員的資質審查，新上崗合同經辦人必須取得合同管理信息系統認證資格。

（3）日常培訓

安排合同管理員參與上級組織的技術培訓，提高專業知識，增強從嚴從實做好合同管理的意識。

3、實施無死角管理機制，保障合同訂立過程全方位受控

企業在合同談判和起草、合同審核等合同訂立的關鍵環節實施全過程管控。

（1）實行“無依據，沒合同”的原則，抓合同談判。

合同談判是合同訂立最重要的依據。企業在合同談判的3個環節做了要求。

a.談判人員結構保證合規性

一般房地產租賃合同談判參與方只有出租方和承租方兩方，大樓物業作為第三方有時會參與。企業要求重大或者有爭議的合同談判時必須邀請法律、財務等單位相關人員參與。

b.談判記錄內容的真實性和準確性

合同談判的內容決定了合同訂立的成敗。對于合同經辦人員來說，一份合格的國企閑置房產租賃合同談判記錄應該至少包含5個方面內容：1）談判時間、地點、參加人員;2）出租房和承租方全稱;3）租賃房屋的資產歸屬、具體地理位置、面積、房屋結構;4）租金和支付方式;5）履約期限。為確保談判記錄的真實性和準確性，企業規定每一名參與談判的人員不僅在談判記錄上手寫簽名還要加蓋公章，承租方是私企或者個體組織的，除手寫簽名外還需加摁手印。

C.談判流程與程序的公開性和公平性

合同談判堅持客觀性、公平競爭、妥協互補、依法談判的原則，保證在公開公平公正的基礎上進行。

（2）規范合同訂立審查程序，完善送審流程。

按照合同審核的八個要點要求相關部門對國企閑置房產租賃合同文本的合法性、嚴密性、完整性進行審查，對合同主體、合同內容、合同意思表示、合同文字是否規范、合同簽訂手續是否合法、合同條款是否完備、合同條款中的風險防范措施組成、合同糾紛的解決辦法等逐一作出審核，并提出審核意見。

（3）增強法律觀念，重視合同訂立過程中公章的使用管理 。

企業堅持兩個原則實施合同簽署蓋章。一是以我方掌握主導權為原則。凡是我方起草簽訂的合同，堅持做到先讓對方簽字蓋章，我方審核確認無誤后簽字加蓋合同章、騎縫章。二是簽名或蓋章不規范無效退回原則。堅持公章管理規范化，凡是不合法合規蓋章的合同一律打回承租方按要求重新處理，直到符合規范。

參考文獻：

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