物業企業財務管理內部控制防范對策研究

宋斌

摘要：物業企業作為新興服務行業，由于起步較晚，現階段還處于摸索發展的階段，因此在財務管理內部控制中還存在一定的發展問題，本文基于此，通過系統分析物業企業加強財務管理內部控制的必要性，明確其在內部控制中的主要問題，提出針對性的強化對策，以幫助物業企業有效改善經營管理水平，強化經濟效益的深入挖掘，促進企業實現更高質量的發展。

關鍵詞：物業企業;財務管理;內部控制

隨著我國市場經濟的不斷健全與完善，房地產行業得到了高速發展，隨著各地房地產需求的增加，為物業企業發展提供了新的市場機遇。然而，市場的不穩定性導致物業企業也發展的同時需要面對更加激烈的市場競爭，企業內部人才素質普遍不高，限制了物業企業管理水平的有效提高。同時，由于物業費在現階段市場收費標準體系下成本增加，大大縮減了物業企業的利潤空間。面對日益復雜的市場環境，物業企業要想求得長遠發展，必須強化內控管理，深刻剖析財務管理內部控制過程中存在的主要問題，以探索多元化的優化對策，有效改善物業企業經營管理水平，促進物業企業經濟效益最大化挖掘。

一、物業企業加強財務管理內部控制的必要性

（一）收入來源的單一性決定著其必須強化財務管理內部控制

首先，物業企業的最主要收入來源是通過收取業主的物業服務費予以保障，即一般所言的物業管理費，其收取標準主要是由房地產開發企業根據房產項目所在地區的整體物價水平、工資標準等進行有效分析，核算物業項目配套設施的維修成本進行具體價格方案的設計，經當地物價部門統一核實批準后方可執行。一般情況下，一旦物業項目管理費用確定，就意味著基本標準已經形成，很難上漲，越是老舊小區物業費用征收標準就越低。加之業主對物業管理工作又不積極配合與支持，導致項目費用全覆蓋收繳困難。此外，隨著房屋建筑的老化，小區配套設施與設備問題會增多，業主對物業要求會增加，長期得不到解決，又增加了物業費用收繳的難度，壞賬數量日益增加。其次，公共類收益作為物業企業的另一收入來源，但隨著業主維權意識的不斷增強，對于該部分收入的返還要求強烈，會造成物業企業該部分收入的縮減。最后，物業其他經營收入來源，主要包括企業開發的小區家政服務項目、特約服務項目、中介及其他工本費用，需要物業企業立足拓展收入來源的基本實際，深入挖掘項目資源，但其收入數額十分有限。

（二）物業管理成本的增加客觀上需要通過財務管理內部控制的強化進行優化

隨著物業企業項目的管轄年限的增長，設施設備日益陳舊，物價持續上漲的市場環境下，物業企業需要增加物業管理項目的維修成本支出，同時，在從業人員受限、低工資管理標準下，還要響應國家社保繳費政策的號召，為這些從業人員繳納社保，使物業企業管理成本不斷增加。因此，探索在有限收入水平基礎上的收益轉換，強化資金使用效益，破解經營管理困境，強化企業市場競爭優勢是現階段物業企業強化財務管理內部控制的重要課題。

二、現階段物業企業財務管理內部控制中存在的主要問題

（一）缺乏科學的內控管理意識

物業企業由于起步較晚，還屬于新興的服務行業，還處于不斷摸索的階段，因此許多企業內部缺乏科學的內控管理意識，不能及時開展財務管理的優化與完善，還局限于傳統管理思維模式中，工作內容缺乏統籌性，人員設置不合理，限制了物業企業財務管理內控工作的有效開展。

（二）內控管理體系建設滯后

由于從管理層不能對物業企業的內控管理加以高度重視，造成在財務管理的制度建設方面十分滯后，缺乏健全的內控管理體系，內部管理較為混亂，出納會計一般都是一個崗位，發票印章也由其監管。部分物業企業盡管也實施了一些內控管理制度與辦法，但內部人員流動性較大，剛熟悉內控管理流程，就由于多重因素人員離職，導致制度執行得不到有效保障。

（三）預算管理有待進一步優化

現階段，物業企業預算管理工作中主要存在以下不足：首先，部分企業根本不實施預算管理，財務管理只是簡單的賬目核算;其次，缺乏對預算工作的足夠重視;最后，不能有效明確預算管理目標，導致預算目標大而空，可操作性不強，需要進一步優化預算管理的編制、執行、考核等多項環節。

（四）內控考核監督不暢

由于物業企業內部沒有形成良好的財務管理內控環境，內部機構不健全，導致各部門、崗位等監督不暢，內控考核監督形同虛設，可以監督的范圍也十分有限，一般只能是走個過場，缺乏科學性與完整性。亟需強化內部審計監督與績效考核。

三、強化物業企業財務管理內部控制有效防范的相關對策

新經濟發展環境下，物業企業要想實現該質量發展，必須立足企業發展的具體實際，強化財務管理內部控制的有效防范，以優化經營管理，挖掘更多的企業經營效益。本文主要從以下幾方面予以強化：

（一）深化企業內部全員內控管理意識

由于物業企業有其特殊的行業屬性，物業企業必須從整體上統一認識，轉變傳統財務管理觀念，強化內部全員內控管理意識，定期組織員工參與財務管理知識與內控管理的培訓與學習，明確內控管理的基本目標。特別是作為管理層，要從上強化對內控工作的重視，合理引導員工積極參與財務管理工作，規范內部業務操作，營造良好的企業內控管理氛圍。

（二）加強企業全面預算管理與控制

物業企業要立足當前企業發展的基本需求，優化內部組織機構設置，規范崗位管理，構建科學的全面預算管理體系。強化各部門人員的溝通與合作交流，引入“零基預算法”“以收定支”等科學方法優化全面預算工作，夯實預算執行工作，加強預算執行效果考核與監督，確保全面預算管理能夠得到全面推廣。

（三）強化內部資金管理與控制

資金作為任何一個企業發展的核心動力，其貫穿于企業經營管理的各個環節，因此，物業企業必須強化內部資金的有效管理與控制。首先，以全面預算管理工作的推行為契機，科學統籌企業內部資金的有效使用，建立健全資金集中管控機制，以時間價值與現金流量管理為導向，全面提升資金使用效率;其次，全面挖掘資金的收益轉化效能，科學設計物業催繳方案，加強物業應收賬款催繳，適時清理歷史欠賬，提升當年累計收入管理;再次，合理控制企業成本，在確保項目服務質量與公司市場信用的前提下，對人工、物資采購等具體成本項目進行科學規范與管理，節省成本;最后，規范采購評審管理，明確合同支付交易期限，充分利用閑置資金開展物業項目的服務拓展，提升項目投資收益。

（四）建立健全內部審計管理機制

物業企業的不斷增加，使得許多職業經理人開始拓展服務范圍，為企業經營管理的優化升級提供了專業指導，許多物業企業規模不斷擴大，開始向規模化、現代化、集團化的方向發展，不利于內部的集中統一管理。因此，物業企業必須重視內部審計工作的不斷強化，首先，根據企業規模進行內部機構的不斷完善，設立專門的審計部門，強化機構的獨立性，確保其能夠直接向企業權力機構進行工作匯報;其次，充實人員配置，招聘或從內部現有人員中培養一批既精通會計管理、審計監督等專業知識，又熟悉物業行業管理情況的人員專門負責企業的審計工作，全面提升內部審計的專業化;最后，建立健全《物業企業審計管理條例》，規范機構設置、人員配置、崗位職責與其他工作管理的相關內容，強化審計制度保障，為物業企業財務管理內部控制工作的實施創造有利的監督環境。

四、結語

綜上所述，強化企業財務管理內控防范，需要立足物業企業的行業特性，深化企業內部全員內控管理意識，加強企業全面預算管理與控制，強化內部資金管理與控制，建立健全內部審計管理機制，以切實改善其經營管理環境，促進物業企業可持續發展的全面實施。

參考文獻：

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