征戰基本面時代中國奧園有望迎來“戴維斯雙擊”

張一

在“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指向下，房地產公司進入基本面比拼新時代。作為近年來房地產行業的“黑馬”企業，中國奧園在疫情肆虐之下依然保持業績高增長，這令其有望迎來利潤和估值雙提升的“戴維斯雙擊”。

據中國奧園半年報數據，前七個月實現合同銷售約604.2億元，完成全年目標的46%，期內錄得營業額為282.4億元，同比增長19%，毛利潤82.8億元，同比增長18%，核心凈利潤28.3億元，同比增長14%。這樣的表現在房地產行業中十分亮眼。與此同時，奧園在大灣區核心地段多元化、低成本拿地的戰略，為未來增長提供持續動力。

多元優質土儲+融資低成本中國奧園“雙重”優勢漸顯

近年來，隨著全球利率的持續下行，“核心資產”成為資本市場重要的配置標的。如金融研究院院長管清友分析指出，中國的消費股、美國的科技股、核心大城市的房子，都屬于稀缺、優質的核心資產。從房企來說，誰能拿到核心城市、核心經濟區域的土地，誰就能在“疫情后”市場競爭中占據有利位置。一直以來“重倉”粵港澳大灣區的奧園，在2020年上半年繼續發揮收并購傳統拿地優勢，多渠道拿地增厚土地儲備，同時加快城市更新項目的轉化。

公司財報顯示，2020年上半年，中國奧園新增項目44個，新增可開發建筑面積約695萬平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約832億元，平均土地成本為每平方米3812元，與目前的銷售均價相比有較大的利潤空間，同時具有較強的抗波動能力。需要注意的是，7月份，中國奧園完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權，并入中國奧園財務報表。通過本次收購，中國奧園也開拓資產包拿地的新模式。管理層表示，奧園對具備豐富土地的公司和資產包進行長期密切的跟蹤，目前各項收購工作開展的非常順利。

此外，中國奧園亦積極布局城市更新項目，已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2020年6月30日，擁有逾50個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。據管理層透露，今年城市更新可以提供100多億元銷售貨值。未來兩年，也將有十幾個項目進入轉化階段。截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權益占比78%，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發展。

在多元拿地的同時，中國奧園還通過積極開拓多元化融資渠道為公司實現跨越式增長回血助力。據了解，中國奧園境內外融資成本創新低。其中，于2020年2月發行的1.88億美元363天4.8%境外債，創中資高收益債最低發行成本;2月，還完成發行人民幣25.4億元五年期5.5%境內公司債，亦是公司境內發債利率的低點。

低估值和高增長醞釀“戴維斯雙擊”

在中央反復強調“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指向下，市場期待政策大放松的情況注定不會發生。

雖然地產板塊上半年的漲跌起伏，主要誘因仍是政策，但隨著行業政策與行業發展不斷趨于穩定，處于低估狀態下的地產板塊，尤其是地產藍籌正加速由“政策市”回歸基本面。具體來看，具備高銷售增速和優越土儲布局的房企，投資價值越發凸顯。而中國奧園作為近年來房地產行業的典型“黑馬”企業，也有望在逆勢擴張中迎來“戴維斯雙擊”。

即便是在疫情黑天鵝之下，中國奧園銷售業績依然穩健提升。隨著三月底、四月初全面復工復產，公司銷售恢復增長勢頭，7月合同銷售約95.5億元，同比上升43%;前七個月實現合同銷售約604.2億元，完成全年目標的46%。而在2017年至2019年間，公司的目標完成率更是高達103%至137%。從市場越來越認可的合作開發項目來看，中國奧園2020年上半年合同銷售金額權益比高達約79%，保持行業較高水平。截至2020年6月30日，公司已簽約未確認的合同銷售金額約1800億元，于未來兩年逐步確認，盈利持續性強。

從上半年的結轉項目來看，據公司公告，奧園2020上半年營業額及歸母凈利潤分別上升19.3%至282億元及6.3%至24.2億元，期內交付面積增加39%至288萬平方米，因而帶動營業額上升，邊際利潤保持穩定，但2020上半年有效稅率增加5.1個百分點至53.6%。扣除匯兌損失及投資物業重估，2020上半年歸母核心凈利潤增加21.0%至24.5億元。所有信息都顯示，一個逆勢進擊的中國奧園正在迎來屬于自己的高光時刻。