物業管理公司的稅收籌劃探索

摘要：新常態下，人民的生活水平開始逐漸提高，對物業管理的要求增加。在此宏觀環境下，物業管理公司充分發揮城市發展和管理方面的重要作用，得到了蓬勃發展。但是，物業管理行業的競爭壁壘較低，行業進入門檻不高，導致物業管理公司面臨激烈的市場競爭。基于此，物業管理公司開始注重管理方式的智能化和服務內容的廣泛化，以期增加市場競爭力，取得市場份額。在此過程中，稅收籌劃可以降低稅收成本，享受稅收優惠等重要作用開始受到物業管理公司的關注和重視。

關鍵詞：物業管理公司;稅收籌劃;探索

中圖分類號：F293.33文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）17-0177-02

一、研究背景

目前，物業管理公司正面臨飛速發展的階段，在服務民生和保障民生等方面具有重要的現實作用。2016年5月1日，物業管理行業作為政府推行營改增政策中其他現代服務業的最后一批試點行業開始全面實施營改增，解決了物業管理公司面臨的重復繳納稅款問題，對于促進物業管理公司的健康發展具有積極作用。物業管理公司作為現代服務行業的重要組成部分，經過30多年的發展，已然成為了城市基層管理的一項重要內容，也是加強城市基層管理的重要方式之一。但是，如何抓住發展的機遇，在有效規避各項涉稅風險的同時，提高稅收籌劃水平，是物業管理公司面臨的一項重要難題。物業管理公司要對自身的發展具有充分清晰的認識，尋找稅收籌劃的關鍵之處，找出制約目前物業管理公司發展的關鍵涉稅問題，采取有效的涉稅風險防控和稅收籌劃積極管理和應對，在國家宏觀政策允許的情況下，盡可能減輕稅收負擔，實現較大的經濟收益。

二、物業管理公司稅收籌劃的基本原則和重要意義

1.物業管理公司稅收籌劃的基本原則

物業管理公司的經營范圍較之其他企業，范圍要廣，從秩序維護、會議接待、綠化等到設備維修維護、家政代理等都有涉及，因此，物業管理公司進行稅收籌劃的空間較之其他企業較為廣泛。但是，物業管理公司在進行稅收籌劃時，應當充分認識稅收籌劃的基本原則，在此基礎上開展稅收籌劃工作。首先，物業管理公司的稅收籌劃應當是合法的。稅法作為稅收籌劃的紅線，是不能觸碰的，因此，物業管理公司應當合法合規進行避稅。其次，物業管理公司的稅收籌劃應當是具有全局性的。稅收籌劃的全局性主要體現在兩個方面：一方面，物業管理公司往往具有多個業務板塊，因此，既要考慮物業管理公司整體的稅負，也要考慮分支機構的稅負;另一方面，物業管理公司在進行稅收籌劃的過程中，要做好長期稅負和短期稅負之間的平衡，既要考慮當期的經濟效益，也要兼顧物業管理公司的長遠發展。最后，物業管理公司的稅收籌劃應當是兼顧成本效益的。稅收籌劃的成本效益性主要在于：物業管理公司在進行稅收籌劃時往往會支付一定的成本，但是進行稅收籌劃往往會帶來一定的節稅效益或者享受一些稅收優惠。因此，稅收籌劃方案是否可行，應當是獲得的節稅效益或者稅收優惠是大于稅收籌劃支付的成本。否則，物業管理公司沒有必要進行稅收籌劃。

2.物業管理公司稅收籌劃的重要意義

物業管理公司進行稅收籌劃的重要意義主要在于三個方面。其一，合適的稅收籌劃可以使得物業管理公司的稅負依法減輕，從而促進物業管理公司的各項資源實現優化配置。物業管理公司也可以將獲得的稅收利益再次投入到物業管理公司的業務運營中，促使公司實現經濟效益的最大化。其二，稅收籌劃是物業管理公司財務戰略落實的重要方式之一，財務人員可以實時掌握最新的財稅法規和政策，提高財務管理水平，從而進一步增強公司的市場競爭力。其三，稅收籌劃可以促使物業管理公司的業務創新轉型，實現高質量發展。新常態下，物業管理行業的市場競爭趨勢激烈，作為物業管理重要抓手的科技管理日新月異，因此，物業管理公司應當積極創新商業模式，而作為事前控制的重要方式之一的稅收籌劃是創新技術和創新商業管理模式的必要前提。

三、物業管理公司的稅收籌劃重點

1.物業管理公司應當充分利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

（1）物業管理公司利用區域稅收優惠政策進行稅收籌劃。目前，我國各個地區的區域發展并不平衡，國家宏觀調控允許地方政府在稅法的基礎上結合當地實際出臺地方性稅收政策進行適度調劑。在此背景下，各地相繼出臺了各種優惠政策以及相關的政策解釋，這使得物業管理公司的稅收籌劃空間較為廣泛。稅收優惠政策是國家對宏觀經濟調控的重要方式之一，主要是以產業優惠為主，并輔以地區優惠政策。在2002年，國家稅務總局針對西部大開發出臺了相應的稅收優惠政策（國稅發〔2002〕47號），作為《國家發改委產業結構調整目錄》中的“物業管理服務”，物業管理公司在滿足主營業務收入占比超過70%，即可享受減按15%的稅率繳納企業所得稅。因此，處于西部大開發區域的物業管理公司，可以按照享受相應的稅收優惠政策。例如，四川省的物業管理公司的應納稅所得額為2000000元，主營業務收入占比超過70%，那么可實現節稅200000元（即2000000元×25%-2000000元×15%）。

（2）物業管理公司可以利用企業類型進行稅收籌劃。目前，很多物業管理公司的規模并不大，此時，物業管理公司應當注重自身是否滿足小微企業的條件。《企業所得稅法》中明確規定，小微企業可以減按20%繳納所得稅。因此，如果物業管理公司的實際情況符合小微企業的條件，例如從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元，應納稅所得額不超過30萬元等。因此，物業管理公司應當注重自身是否滿足小微企業的認定標準，享受相應的稅收優惠政策。例如，某家物業管理公司符合小微企業的認定標準，年度應納稅所得額為25萬元，那么在獲得主管稅務機關的批準后享受小微企業的稅收優惠政策，可實現節稅1.25萬元（即25萬元25%-25萬元×20%））。

（3）物業管理公司可以利用特殊人員的安置進行稅收籌劃。物業管理公司的部分工作屬于進入門檻低的類型，可以考慮招聘具有一定勞動能力的殘疾人員。目前，國家針對沒有按照殘疾人員或者安置人員比例不足的企業收取保障基金。同時，也會對安置殘疾人員比例達標的公司給予一定的稅收優惠政策，在出臺的相關稅收優惠政策（財稅〔2009〕70號）中明確規定企業可以對殘疾職工工資加計扣除100%計算應納稅所得額。因此，物業管理公司可以考慮對部分崗位向具有一定工作能力的殘疾人員開放，以享受相應的稅收優惠政策。例如，某家物業管理公司安置殘疾人員2名，但根據當地規定，應當安置殘疾人員3名，每月應發工資為1300元/人，當地年度職工平均工資為27000元，那么該家物業管理公司應當繳納保證基金為27000元（即3×27000元-2×27000元）。由于該物業管理公司安置了2名殘疾人員，那么可加計扣除工資費用31200元（1300元/人.月×12月×2人），因此可實現節稅7800元（31200元×25%）。假設該物業管理公司沒有安置殘疾職工，那么當年應當繳納保障基金81000元（3×27000元），少繳納了54000元（3×27000元），因此，物業管理公司聘請殘疾職工，既可以少繳納保障基金，也可以實現節稅的收益。

（4）物業管理公司可以充分利用福利型稅收政策進行稅收籌劃。物業管理公司中的安保人員占比是較大的，由于安保人員的工作性質特殊，部分物業管理公司會將自有房產進行改建，以供安保人員使用，并將此作為一項福利政策，僅向安保人員象征性收取租金。基于此，國家也相應出臺了一些稅收優惠政策（財稅〔2000〕125號），企業向職工低價出租的自有住房，暫免征收房產稅。

2.物業管理公司應當充分利用物業管理業務合同的簽訂與管理進行稅收籌劃

（1）物業管理公司代收費用的合同簽訂。物業管理公司經常會代業主繳納一些燃氣費、水電費等生活費用，此時，物業管理公司應當在合同中明確表示，此類費用是接受業主委托收取費用，在進行會計核算時，應當將此項代收款項與其他收入分開進行列支，代收款項將無需繳納增值稅。但是，如果物業管理公司收取了部分代收款項手續費，那么此時應當作為物業管理公司的收入繳納增值稅費。

（2）物業管理公司對自有資產出租簽訂的租賃合同。物業管理公司在進行自有資產出租時，應當注意將租金與物業管理費用進行分開表述，明確各自的確切金額或者確定兩者之間的分攤比例。值得注意的是，物業管理公司收取的物業管理費用應當不高于相關物價部門的核定價格。例如，某家物業管理公司擬出租一家面積為110平方米的店鋪，每月收取費用為60000元，如果簽訂合同時沒有將物業管理費用與租金進行分開，計算房產稅時應當將60000元全部納入到應納稅所得額中。但是實際上存在10000元的物業管理費用，如果在簽訂租賃合同時明確約定租金為50000元，物業管理費為10000元，則物業管理公司每年可以少繳納房產稅14400元（即10000元×12%×12月）。

（3）物業管理公司對代管資產管理的租賃合同。有些物業管理公司接受物業所有者的委托，對其資產進行管理，同時授權物業管理公司可以對外進行出租。在這種情況下，物業管理公司與物業承租方不能簽訂租賃合同，更不能在租賃合同中將收取的費用作為“租金”。原因在于，如果物業管理公司與物業承租方簽訂租賃合同，且列支為租金，在進行會計核算時，也作為租金并按照12%稅率進行房產稅的繳納，實際上該部分收入是不用繳納房產稅的。因此，物業管理公司可以與承租方簽訂物業服務合同，將該筆收入作為物業服務費，則可以不繳納房產稅，達到節稅的目的。例如，某家物業管理公司接受委托管理的資產“出租”給第三方使用，收取“租金”50000元/月，若簽訂的是物業服務合同，并收取的費用為“物業管理費用”，那么每年可實現節稅7200元（即50000×12%×12）。

四、結語

綜上所述，物業管理公司在新常態的宏觀環境下面臨的競爭環境愈加激烈，開展稅收籌劃工作以增加物業管理公司競爭力迫在眉睫。物業管理公司只有加強員工的稅收籌劃意識，與時俱進，積極搭建稅務籌劃團隊，增強公司的稅務籌劃能力以期可以進一步增加物業管理公司的經濟效益。物業管理公司在進行稅收籌劃時應當充分考慮成本與節稅效益之間的關聯關系，特別是營改增之后，物業管理公司要對稅收籌劃方案進行全面完善，以期適應目前的經濟形勢，符合現行稅法規定。

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作者簡介：徐振，供職于中建一局江蘇物業管理有限公司鎮江分公司。