基于可持續(xù)發(fā)展下的工業(yè)用地集約利用評價與更新研究

范婷婷 王麗丹 張譯珊

摘 要：本論文是在目前國內(nèi)尚未出臺三生空間合理利用技術(shù)評估標(biāo)準(zhǔn)和模式的背景下而開展的研究，構(gòu)建了集系統(tǒng)性、綜合性于一體的工業(yè)區(qū)土地集約利用水平的評價研究，以全面客觀評價工業(yè)區(qū)土地集約利用水平和建設(shè)實施情況，建立起一套適合于沈陽工業(yè)區(qū)地域特色的土地集約利用評價體系和利用模式，有助于形成土地集約利用的長效目標(biāo)管理體制，為全面提升遼寧省“一區(qū)一帶”生產(chǎn)空間土地城鎮(zhèn)化質(zhì)量提供基礎(chǔ)技術(shù)支撐。

關(guān)鍵詞：土地集約利用評價;潛力評價;可持續(xù)發(fā)展

1.引言

為深入貫徹黨的十八大精神和中央城市工作會議，推進“三生”空間合理利用作為優(yōu)化國土空間的布局重要內(nèi)容，其中實現(xiàn)生產(chǎn)空間高效集約利用作為提升土地城鎮(zhèn)化質(zhì)量重要的落腳點，是也是新一輪國土空間規(guī)劃的重要組成部分。沈陽作為東北老工業(yè)基地，工業(yè)歷史悠久、基礎(chǔ)雄厚、門類相對齊全，工業(yè)類型和特點在遼寧具有明顯的典型性。工業(yè)空間布局和土地使用上，沈陽工業(yè)用地供應(yīng)充足，工業(yè)區(qū)在城市外圍快速擴張，工業(yè)區(qū)遍地開花和快速建設(shè)，使得部分用地開發(fā)過程中存在土地集約利用不集約問題。同時當(dāng)前土地供給日益緊縮嚴(yán)格的政策下，從偏重增量擴張轉(zhuǎn)向存量提升利用制定已經(jīng)成為合理優(yōu)化工業(yè)區(qū)空間布局重心，更好的發(fā)揮工業(yè)用地高效集約利用對經(jīng)濟社會發(fā)展的保障作用，是沈陽老工業(yè)基地在振興過程中需要積極探索和研究解決的關(guān)鍵。

2.規(guī)土融合下工業(yè)區(qū)土地高效集約利用關(guān)鍵技術(shù)

工業(yè)區(qū)土地集約利用評價需要從宏觀、中觀延伸到微觀層面，國內(nèi)多是已通過生產(chǎn)空間高效集約利用評價指標(biāo)體系從中觀層面對工業(yè)區(qū)整體土地集約利用水平進行評價。本項研究將課題一的生產(chǎn)空間高效集約利用指標(biāo)體系與沈陽的實際結(jié)合，重點對工業(yè)區(qū)內(nèi)土地集約利用水平的微觀層面進行評價，具體技術(shù)是通過對工業(yè)區(qū)內(nèi)土地現(xiàn)狀情況和集約利用先進地區(qū)的經(jīng)驗，判斷工業(yè)用地的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，分析工業(yè)用地集約利用水平，同時結(jié)合區(qū)域發(fā)展目標(biāo)和訴求，以及區(qū)域工業(yè)體系建構(gòu)，測算工業(yè)用地的潛力分析，將集約利用評價與潛力分析疊加分析分類，客觀真實反映可改造土地分布狀況，預(yù)測潛力釋放水平，確定可改造工業(yè)用地的類型以及更新模式，挖潛時序安排和挖潛效能更具操作性，為項目策劃與實施提供指引。

2.1基于現(xiàn)狀評估的土地集約利用評價技術(shù)

研究對生產(chǎn)空間評價指標(biāo)體系對中觀工業(yè)用地專項評價進行細(xì)分，在原有利用、投入、產(chǎn)出、監(jiān)管程度分析的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃與土地融合，增加產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益對集約利用評價的指標(biāo)，基本形成利用程度、投入產(chǎn)出程度、規(guī)模效益程度三個方面11項的指標(biāo)，分析其現(xiàn)狀客觀真實的水平，并重點結(jié)合城市總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、分行業(yè)類別、以及國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、先進城市經(jīng)驗建立相關(guān)評價指標(biāo)體系理想值，將指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后核算土地集約利用度，按照集約利用、中度利用、低度利用進行分級。

2.2基于目標(biāo)導(dǎo)向下的土地潛力測算分析技術(shù)

規(guī)土融合下土地集約利用評價，要充分考慮規(guī)劃目標(biāo)指引下的土地發(fā)展的潛力，要充分經(jīng)濟因素、人文因素、自然因素、科技因素等對土地發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，本研究將潛力測算分析按照空間效益、經(jīng)濟效益、社會效益三類對工業(yè)用地潛力進行分析，按照定性和定量相結(jié)合的方式對工業(yè)用地發(fā)展?jié)摿M行評價。其中強度潛力是指通過提高現(xiàn)狀容積率，使其規(guī)劃目標(biāo)提升而得到的潛力;區(qū)位潛力是之基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、交通可達性、環(huán)境資源、以及產(chǎn)業(yè)空間集聚效應(yīng)等促進區(qū)位改善的潛力;土地價值潛力是指通過區(qū)位條件改善使;經(jīng)濟潛力是指可以增加土地價值、工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資來測算;社會效益潛力是指可增加就業(yè)人口、政府管理與水平提升、勞動供給人才素質(zhì)帶來的潛力，綜合權(quán)重分析，對測算結(jié)果按照高潛力區(qū)、中潛力區(qū)、低潛力區(qū)、無潛力區(qū)進行分類。

2.3規(guī)土融合的土地高效集約利用評價技術(shù)

開展沈陽沈陽市工業(yè)區(qū)土地集約利用評價，研究結(jié)合沈陽市城市邊緣區(qū)、外圍工業(yè)集聚區(qū)、三環(huán)內(nèi)老工業(yè)區(qū)對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地價值挖潛的不同訴求，按照集約利用水平和潛力分析，客觀真實評價工業(yè)區(qū)特別是低效用地作為可改造地塊土地分布狀況、預(yù)期潛力釋放水平，研究以兩規(guī)融合方法精確鎖定城市可改造、可開發(fā)用地，結(jié)合所在地區(qū)現(xiàn)實條件選擇適宜的土地高效集約利用模式，依此制定可操作的存量土地挖潛時序與改造方向，支撐城市空間拓展、開發(fā)計劃規(guī)劃、政府決策等，也為政府實施動態(tài)監(jiān)管提供給更為精細(xì)化的土地利用評判依據(jù)。

3._Toc484354247大東汽車城整車生產(chǎn)區(qū)土地高效集約利用實證研究

3.1大東汽車城整車生產(chǎn)區(qū)基本情況

大東汽車城位于沈陽二環(huán)外沈陽主城區(qū)的城市邊緣區(qū)，已經(jīng)整車生產(chǎn)-零部件生產(chǎn)-汽車貿(mào)易-倉儲物流的汽車產(chǎn)業(yè)基本格局。規(guī)劃區(qū)位于沈陽市大東區(qū)東望街東側(cè)，總面積3.5平方公里，現(xiàn)狀主要有華晨中華、華晨金杯、華晨寶馬三大整車企業(yè)，是沈陽汽車產(chǎn)業(yè)重要的支撐。2015年三大整車此外整車廠東側(cè)和北側(cè)主要為零散工業(yè)企業(yè)、倉儲、村莊和農(nóng)林用地，其中工業(yè)用地約1平方公里，土地集約利用程度差。

3.2土地集約利用水平評價

將潛力分析與土地集約綜合利用評價疊加綜合分析，重點是對中、低度集約利用土地進行挖潛。提出集約利用和中、低潛力地塊作為穩(wěn)定維持型，重點通過技術(shù)改進提升提高土地經(jīng)濟效益;中、低度集約利用和高、中潛力區(qū)的地塊作為開發(fā)強度挖潛型，進行儲備，統(tǒng)一整合開發(fā);集約利用且屬于高、中潛力區(qū)的地塊作為部分挖潛型，可重點由企業(yè)對其進行更新改造，追加投資，也可由實力企業(yè)收購開發(fā);將中低集約利用和中低潛力的地塊轉(zhuǎn)變功能轉(zhuǎn)換，改善環(huán)境提升周邊地區(qū)土地經(jīng)濟效益來運作。

3.3土地高效集約利用模式

由于該地區(qū)是沈陽市汽車城劃定的整車生產(chǎn)區(qū)，是沈陽市核心產(chǎn)業(yè)空間載體。模式一就是政府統(tǒng)一對低效閑置的工業(yè)用地進行回購，進行招牌掛。政府制定有一個科學(xué)的定位和規(guī)劃，要從設(shè)立容積率、固定資產(chǎn)投資強度、土地產(chǎn)出效益、土地稅收等指標(biāo)上制定準(zhǔn)入門檻，推行產(chǎn)業(yè)評估、園區(qū)綜合評價，有效地引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入和產(chǎn)業(yè)用地的高效集約利用。重點是以集中布局促進汽車整車生產(chǎn)的集聚建設(shè)，從而實現(xiàn)集約利用土地資源，產(chǎn)業(yè)釋放集聚效應(yīng)，使用單位面積土地的產(chǎn)出不斷增加，避免了土地資源的浪費。

具體操作中可由大東汽車城園區(qū)管委會對于整理的低效利用的土地實施回購，收回補償方式可由管委會和原土地所有者雙方協(xié)商，通過招牌掛將土地重新出讓所得收益的一部分用于補償和支持原企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營?；蛘哂蓪汃R廠因此就通過購買股權(quán)或者合作經(jīng)營的方式來進行土地的二次利用，利用土地二級市場的充分發(fā)展可以有效的降低園區(qū)內(nèi)閑置土地的交易成本。

4.結(jié)語：

根據(jù)對大東汽車城整車生產(chǎn)區(qū)的跟蹤調(diào)查，沈陽市已經(jīng)開始對規(guī)劃區(qū)域進行分期儲備和實施，目前已經(jīng)完成已對83公頃的工業(yè)用地和15公頃的儲備整理，通過土地招標(biāo)華晨寶馬廠用來擴建廠區(qū)陸續(xù)開始廠房的建設(shè)，為汽車整車生產(chǎn)提供空間，實現(xiàn)土地集約利用。

參考文獻：

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[2]中國現(xiàn)代土地利用規(guī)劃研究[D]. 董祚繼.南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 2007.