我國房地產(chǎn)稅收制度的改革研究

摘要：房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅范圍中涉及到的主要稅種之一，在對房地產(chǎn)的價格管控，縮小居民生活水平兩極分化，保障政府財政收入等方面都有積極的作用。本文主要通過試點(diǎn)城市的執(zhí)行過程分析房產(chǎn)稅在我國大范圍推廣的可行性及完善建議。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅;改革

一、房地產(chǎn)稅的概念

廣義而言，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、交易各方、房地產(chǎn)所有者和租賃當(dāng)事人征收的綜合稅;狹義的房地產(chǎn)稅，也稱為“財產(chǎn)稅”，是一種以房產(chǎn)、土地等房地產(chǎn)為對象的綜合稅，以房地產(chǎn)所有者作為財產(chǎn)稅環(huán)節(jié)的稅收對象。目前，在中國，房地產(chǎn)稅主要被視為是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的綜合概念。

二、房地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

（一）新中國建立后于1950年公布《全國稅政實(shí)施要則》，把房產(chǎn)稅列為一個單獨(dú)開征的稅種。1951年8月國家政務(wù)院頒布條例，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅歸并為城市房地產(chǎn)稅。1973年，稅制簡化，把城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。1984年恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，并分成城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅部分。2003年提出會在條件成熟時取消不動產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)，改為統(tǒng)一征收物業(yè)稅。2009年1月，我國決定徹底廢除《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對于外國組織和企業(yè)，外商投資企業(yè)以及外籍個人，一同按照1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行征稅，從此結(jié)束了我國內(nèi)外兩套稅制的歷史。

（二）房地產(chǎn)稅改革的探索。2011年，我國在滬渝兩地對城市居民住房房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)改革。上海征收的對象為本市居民增量房和非本市居民新購房，重慶征收對象為個人擁有的高檔住宅和“三無人員”新購的二套房。2013年5月，國家發(fā)改委發(fā)布了對于我國以后的經(jīng)濟(jì)體制改革工作方向、目標(biāo)的意見，明確提出要進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的規(guī)模。2015年8月，十二屆全國人大常委會將房地產(chǎn)稅放入立法計劃。2018年政府工作報告明確表示，將積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)稅是指與房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)移等直接有關(guān)的稅收總稱，在我國現(xiàn)行稅收體制中有著緊要身份，房地產(chǎn)稅的稅收收入對中國地方政府的收入起著重要作用。我國目前開征的房地產(chǎn)稅主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。

四、我國房地產(chǎn)稅的功能定位

（一）縮小社會貧富差距

房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的功能主要體現(xiàn)在以下三個方面。首先，房地產(chǎn)稅是直接稅，由房產(chǎn)的所有者負(fù)擔(dān)稅負(fù)，且采用直接征繳方式，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁;其次，房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，通過納稅人擁有房產(chǎn)的價值高低來確定征稅的多少，充分體現(xiàn)稅收量能負(fù)擔(dān)原則;最后，征收房地產(chǎn)稅可以彌補(bǔ)個人所得稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的不足，從收入和財產(chǎn)兩個方面調(diào)節(jié)貧富差距，有效控制財富分配領(lǐng)域的不公平狀況。

（二）抑制住房投機(jī)消費(fèi)，穩(wěn)定房價

房地產(chǎn)稅在調(diào)控房價中起著不可或缺的作用，但卻一直沒有受到重視。房地產(chǎn)稅改革可以對消費(fèi)者起到一個警示作用，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的稅收會增加住房投機(jī)者的持有成本，住房所有者將向市場釋放剩余控制，增加住房供給，實(shí)現(xiàn)供求平衡，從而促進(jìn)住房價格回歸正常。

（三）健全稅制體系，確立地方主體稅種

自從2016年“營改增”開始全面實(shí)施以來，雖然中央和地方的分配比例有所調(diào)整，但并未改變地方主體稅種缺失的現(xiàn)狀。目前，地方政府的財政收入多依賴土地出讓金，但是土地是有限的，這并不是長久之計。有學(xué)者提出，通過改革房地產(chǎn)稅，增長保有步驟稅收，能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定可持續(xù)的財政收入，保證地方政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

五、我國稅法目前存在的不足之處

（一）征稅范圍窄

我國目前的征稅范圍僅僅涵蓋了城區(qū)、工礦區(qū)的經(jīng)營性房地產(chǎn)，而個人住房以及農(nóng)村土地都是屬于免稅范圍。隨著我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平的提高，大批農(nóng)村開始脫離傳統(tǒng)的生活方式，農(nóng)村土地不再是農(nóng)民自用，而帶有經(jīng)營性性質(zhì)，通過農(nóng)家樂、出租、轉(zhuǎn)讓等方式來獲得收益。政府若仍將農(nóng)村土地排除在征稅范圍之外，將會損失一大筆稅款，并可能吸引投機(jī)者擾亂市場。

（二）稅率設(shè)計不合理，計稅依據(jù)死板

我國主要采用從價計征和從租計征，稅率在全國統(tǒng)一。但全國各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，如果都按同樣的稅率征稅，不僅沒有發(fā)揮促進(jìn)公平的作用，反而加大了貧富差距，出現(xiàn)低房價高稅額，高房價低稅額的情況。同時，即使是在相同水平下，兩種征稅方式的差異也對納稅人造成了不公平。從價計征是基于房產(chǎn)原值的1.2%征稅，而從租計征是對租金的12%征稅，二者的征稅比例相差十倍，這對租賃房產(chǎn)者極其不公。另外，我國對于房屋原值的定價是按房屋所有人買房時的價格來算，未考慮到通貨膨脹以及房價大幅上漲的情況，這使得由于購買房產(chǎn)的時間不同，導(dǎo)致同樣的房產(chǎn)可能會產(chǎn)生巨大的繳稅差異。還有由于租房市場可能存在陰陽合同的情況，導(dǎo)致應(yīng)交稅費(fèi)與實(shí)際所交稅費(fèi)并不一樣等情況都不利于保證稅收公平。

（三）征稅環(huán)節(jié)存在漏洞

在中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收中，開發(fā)和流通環(huán)節(jié)涉及多達(dá)七個稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有兩個。故而保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較低，這更加促使了房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)者的猖狂行為。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，土地出讓金實(shí)際上不在稅收范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)土地稅則是政府向納稅人征收的公共服務(wù)費(fèi)。兩者并不等同。但對于納稅人來說，土地出讓金是交給政府的土地使用費(fèi)，城鎮(zhèn)土地使用稅也是交給政府的土地使用稅，二者并無太大區(qū)別，存在重復(fù)征稅的嫌疑，加重了納稅人的稅負(fù)。

六、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)建議

（一）堅持寬稅基、簡稅制、低稅率原則

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)稅的征稅范圍較小，稅基窄，在發(fā)揮其功能時作用有限，學(xué)術(shù)界對此提出可以擴(kuò)大征稅范圍，將個人居民住房與農(nóng)村土地房屋等房產(chǎn)也納入征稅范圍，既為地方政府財政收入提供了一個穩(wěn)定、持續(xù)不斷的來源，也有利于保證地方政府對于目前房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管效果，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定房價。同時也要盡力簡化稅制，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的征稅流程，減少稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁次數(shù)，避免各階段遞加成本以及重復(fù)征稅。要做到稅費(fèi)合并，將土地出讓金與房地產(chǎn)稅合并，減少收費(fèi)。當(dāng)然，我們也要遵循低稅率原則，盡量降低稅率，減輕納稅人的稅負(fù)，避免群眾因稅負(fù)過高產(chǎn)生抵觸心理，保障政府稅收征管工作的順利推進(jìn)。

（二）科學(xué)確定計稅依據(jù)，靈活設(shè)計稅率

各發(fā)達(dá)國家在稅率的設(shè)計是根據(jù)各地當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或房屋的實(shí)時評估價值，確定一個恰當(dāng)?shù)亩惵省６惵实拇_定方式多種多樣，如采用比例稅率，累進(jìn)稅制度或比例稅率與累進(jìn)稅相結(jié)合的方式。具體的設(shè)計方式也是從多方面考慮，包括住房檔次的區(qū)別、房屋的面積和數(shù)量、房屋所處位置的差異等。我國可以適當(dāng)借鑒，改變目前采用固定稅率征稅的情況，提高征稅的合理性和靈活性。

（三）完善征稅環(huán)節(jié)，明確各稅種功能用途

國外較為成熟的房地產(chǎn)稅制主要是對持有房屋進(jìn)行征稅，而我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)卻是一種重開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)的狀況，我國應(yīng)對各稅種進(jìn)行整合，簡化征稅流程，減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。另外，要明確房地產(chǎn)稅的功能定位，這樣最大限度地發(fā)揮出房地產(chǎn)稅的作用。例如，美國的功能定位是籌集地方財政收入，英國的功能定位主要是調(diào)節(jié)收入差距，日本的功能定位要是調(diào)控房價。我國應(yīng)在確定目前房地產(chǎn)稅主要功能定位時有所規(guī)劃。

（四）借鑒優(yōu)惠政策，完善配套設(shè)施

各發(fā)達(dá)國家已經(jīng)為保證房地產(chǎn)稅工作的順利運(yùn)行而設(shè)置了許多配套措施，有在征稅之前先進(jìn)行納稅人財產(chǎn)申報制度，相關(guān)數(shù)據(jù)信息的共享制度，對征稅過程進(jìn)行公示制度和對征稅行為進(jìn)行監(jiān)督的納稅人投訴機(jī)制等。我國要建立一個全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記平臺，做到及時提供信息并確保稅務(wù)部門與各部門之間的信息共享，全面掌握稅源信息。其次，要建立統(tǒng)一的國家獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價師的教育培訓(xùn)，建立評估師監(jiān)督考核機(jī)制，最后，要成立評估復(fù)議機(jī)構(gòu)，完善對評估結(jié)果不滿意時的處理機(jī)制。

房地產(chǎn)稅的改革關(guān)乎人民切身利益，面對今后改革道路，在實(shí)施過程中，要全面考慮中國國情，認(rèn)識到情況的特殊性和改革任務(wù)的艱巨性，廣泛學(xué)習(xí)他國優(yōu)秀之處，分步驟實(shí)施，從簡單到復(fù)雜，努力健全我國稅法制度，使房地產(chǎn)稅能夠真實(shí)有效地起到作用。

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作者簡介：

鄧一（1982.5-），女，湖北，本科，講師，湖北理工學(xué)院，研究方向經(jīng)濟(jì)法。