淺談房地產企業資金管理相關策略

付迅

摘要：近年來，由于房地產市場的供需結構發生變化，一時間掀起一股炒房熱潮，在此形勢下，國家出臺相關政策，大力抑制房價過快增長，這對于房地產行業提出了更為嚴峻的考驗，受市場整體價格下滑影響，企業利潤空間下降，在一定程度上對房地產企業經營產生沖擊，可能會出現資金短缺、資金鏈斷裂等問題，加之房地產企業大都在項目開發中投入大量資金，且資金回流相對較慢，面對這一難題，房地產企業應重視加強資金管理，提升資金使用效益，拓展企業利潤空間，可以通過平衡收支關系，加強投融資管控等方式保障企業資金的穩健高效流轉。本文主要圍繞房地產企業展開論述，探討加強房地產企業資金管理的有效對策。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;策略

1.房地產企業資金管理簡述

1.1房地產企業資金管理特點分析

貨幣資金是具有流動性特征的一類資產，主要包括庫存現金、賬戶余額、銀行存款等三種形式。就房地產企業而言，收支業務大都需要通過資金收付形式來實現。在房地產企業發展的不同時期，其營運資金的需求情況也存在較大差異。開發初期，企業需要進行土地使用權購置，還要研究開發方案是否科學可行，在確定可行之后報批立項，在此環節，企業的大部分資金活動都需要依賴于內部自有資金;在正式進入開發環節，房地產企業可以依托“四證”向商業銀行申請貸款，可以通過外部籌集資金的方式來開展項目建設;企業在施工結束，工程結算環節完成后，可以陸續獲得預售證，此時企業的投資資金進入回籠環節[1]。就房地產企業資金管理特點來看，主要表現在以下方面：1）資金需求量高，在房地產開發過程中，各環節都需要充足的資金支持，具體包括拿地、規劃設計、建筑安裝等環節，加上材料成本、人力成本長期走高，都使得房地產企業資金需求量趨高;2）回籠周期長，房地產行業的資金回收周期相對較長，從項目施工環節至房產營銷結束，整個過程資金投入持續2-5年，加之國家宏調政策影響，房地產企業的資金回收跨度較大;3）投資風險高，房地產產品有別于其他普通產品，資產變現相對較難，由此極易誘發資金流動風險，同時由于金融機構將對房地產行業的貸款門檻調高，使得企業面臨融資緊縮，資金存在不確定性風險，容易導致投資風險。

1.2房地產企業加強資金管理的必要性

房地產企業具有投資規模大、回收周期長、風險高等特點，因此加強資金管理具有一定必要性，主要體現在以下兩方面：1）有助于優化資產結構，就房地產企業而言，在融資方式選擇方面，常常會有較高的融資成本，加之營銷手段的影響，很大一部分房地產企業處于長期負債的局面。通過強化資金管理，可以實現企業資金的有效融通，提升資金周轉效率，可以在一定程度上縮小資金缺口，將債務成本控制在相對合理范圍內，同時可以有效盤活沉淀資金以及閑置資產，發揮企業資金的最大價值，緩解償債壓力，實現資產結構優化調整[2]。2）有效規避財務風險，房地產企業提升資金管理水平，可以在一定程度客觀真實反饋資金存量情況和資金流動情況，一方面可以為企業資金優化配置提供指導;另一方面可以動態的監督管控資金收支活動，避免資金濫用、徇私舞弊等現象，防范企業財務風險。

2.房地產企業資金管理的有效策略探討

2.1拓展籌資渠道

在現代市場經濟環境下，單一的融資方式不利于企業的良性運轉，同時也容易誘發融資方式，因此房地產企業應改變信貸資金來源壟斷的現象，弱化企業對金融機構的依賴程度，豐富融資渠道，為房地產企業經營戰略的推進奠定資金基礎。在此環節，房地產企業應結合自身經營規模選擇恰當的融資方式，如對于一些規模相對較大的房地產企業，可以在遵循法律大原則的前提下通過發行股票、債券等方式進行融資;對于一般房地產企業，可以選擇通過信托公司或私募基金等方式實現金融融資。房地產企業可以強化與上下游企業之間的聯系，如通過可以與建設項目總承包商、施工單位、材料供應商等建立戰略合作關系，以實現施工墊資或者延遲付款周期，以緩解企業的資金壓力。除此之外，房地產企業可以通過聯合開發的方式吸納資金，依托合作企業的優勢資源彌補自身短板，也可以在一定程度上緩解企業的償債壓力，促使建設項目有序進入開發環境，或者采取投資基金、股權融資等方式，在融資方式選擇要結合企業的實際情況，選擇適合自身的融資方式，以保證為企業經營管理提供充足的資金支持。

2.2構建籌資風險管控體系

房地產企業具有建設規模大、建設周期長、不易變現等特點，由此要推動房地產企業的長效發展，就必須豐富資金來源，籌集資金是保障企業資金儲備的重要手段，然在籌資活動開展過程中也常常存在一定風險。鑒于此，房地產企業應重視建立風險預警體系，可以搭建風險識別和分析模型，對現金比率、資產負債率、外包融資比率等進行監測分析，以及時預判企業可能存在的籌資風險。企業在對基礎性指標進行識別監測的同時，要將宏觀變量納入預警體系，并結合風險度量模型，采用杠桿系數法來對籌資風險進行識別，在識別風險點的基礎上，要注意提前采取規避和防范措施，以確保企業能夠按時清償債務，以有效控制債務風險。

2.3建立健全資金管理制度

資金管理制度是房地產企業強化資金收支活動管控的主要保障和依據，主要包括融資管理制度、授權審批制、核算制度、審查制度、預算管理制度等，健全制度體系可以強化約束力。首先，發揮預算工具的作用，由于房地產建設項目具有多類型、異區域特點，在預算目標設置時要注意多層級性，同時在預算編制過程中，要注意聯動開發項目，將與之相關的資金活動、業務活動、人力資源活動等均納入編制范疇，對于周期性預算，可以采用滾動預算法編制，通過預算編制細化，分解為年度、季度、月度預算，可以實現全面動態的對資金支出活動進行監控，從而確保預算規劃與實際情況的吻合性[3]。其次，將資產管理和流動性債務作為管理重點，以銷售環節為切入點，不僅要加快房產變現，還應提升應收賬款周轉效率，通過增加房地產產品銷量的方式，來有效防范資金占用，驅動企業現金快速回流，以防范和規避企業的經營風險。最后，強化支出管控，可以在內部設立結算中心，對審批流程和權限進行明確界定，禁止越權審批，同時對于各下屬子公司及項目部門，可以通過結算中將資金審批和結算業務集中處理。在資金管理方面，房地產企業應嚴格遵循“收支兩條線”，規范資金支付過程，以避免徇私、貪污等現象發生。此外，在投資方面，為了提升企業投資科學性，可以實行聯簽制度，對于企業的重大項目資金支出、關鍵項目投資、大規模物資采購等，要求由管理層聯簽才能下達執行，避免個人決策的誤判風險和盲目性。房地產企業可以實施財務審計制度，對資金存量情況、資金運營活動等進行監督，對支出票據進行嚴格審查，以提升企業會計信息的完整性和真實性。

2.4提升資金預算執行效率

首先，房地產資金利用率直接反映企業經營管理水平，為提升資金預算執行效率，房地產企業應重視對資金預算編制方案的內容進行明確界定，具體如資金支出/回收總計，資金結余、凈流量、支出定額等，支出總計主要包括項目施工費支出，材料費支出、設計費支出、人力成本支出、管理費支出等;回收總計除了銀行存款，還包括預售收入等。其次，房地產企業的經營管理與上下游行業存在著密切聯系，從開發項目的立項、申報審批、施工建設、竣工結算、房屋交付等環節，與市政部門、建筑設計單位、材料合作商等上下游企業形成經濟網絡，在編制預算過程中，應重視全面整合上下游合作商的信息和資源，對產業鏈的布局進行優化設計。最后，房地產企業應重視發揮強化預算分析功能，通過定期召開分析會議，對預算執行進度和效果進行評估，對資金支付進行分析，以系統性的明確企業的資金流動情況，在預算年度期末，企業應重視預算績效考核，對于預算執行效率偏低的部門要追究責任。

3.結語

綜上所述，在改革開放的推動下，我國各行各業發展迅速，房地產企業作為與民生息息相關的產業，也迅速崛起，由此帶動房地產行業規模迅速擴大。然面對競爭日趨激烈的市場環境，房地產企業提升自身風險抵御能力，保障企業資金高效、合理、安全流動，發揮資金最大經濟價值，應重視加強資金管理，為房地產企業的戰略目標實現提供充足的資金支持。

參考文獻：

[1]李孟杰.房地產企業資金管理[J].財訊，2018， 000（002）：P.134-135.

[2]王海濤.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].經營者，2019，033（023）：91-92.

[3]陳志懷.新形勢下房地產公司資金管理的困境及完善對策[J].大眾投資指南，2019， No.342（22）：104+106.