華天酒店應用售后回租實現輕資產運營存在的問題和對策探究

彭為

【摘 要】本文以華天酒店運用售后回租為案例，介紹了華天酒店的基本情況、分析了該模式可能存在的問題，并為完善華天酒店“售后回租”輕資產運營模式提出相應的對策和建議，以促進華天酒店的持續穩定發展。

【關鍵詞】華天酒店;售后回租;問題;對策建議

一、華天酒店公司簡介

華天酒店集團股份有限公司（即華天酒店）是內地上市最早的旅游服務類公司。其母公司是華天實業控股集團有限公司，是一家綜合性酒店旅游集團，是湖南省重點骨干企業，它也是國有獨資企業，由湖南省國資委直接管理。

華天酒店是一家以酒店業為核心，以旅游和商業地產為兩翼的現代旅游服務企業。其經營范圍包括：卷煙零售、住宿、文化娛樂產業、酒店資產的運營和管理、地產開發和銷售、商業地產經營和管理等。

二、華天酒店“售后回租”輕資產運營模式的問題分析

華天酒店運用售后回租實現輕資產運營模式在一定程度上改善了公司的財務績效，但輕資產模式的實施并未有效改善華天酒店的財務結構，其財務風險仍較高。表明此運營模式發展還不成熟，仍需持續完善。以下分析售后回租輕資產運營模式可能給華天酒店帶來的問題：

（一）公司經營風險增大

2013年，華天酒店新增資產運營的操作模式（即售后回租交易內容需遵循的交易原則）可以發現，售后回租輕資產運營模式會在一定程度上會增大公司的經營風險。第一，售后回租業務的租賃期比較長（10-15年），無形中會增加公司的經營壓力。第二，在租賃期滿后，同等條件之下，華天酒店享有優先租賃權，這就表明公司具有較大的續租風險。

（二）核心業務地位減弱

在全面實施“售后回租”運營模式之前，華天酒店的經營業務包括酒店服務業、生產制造業、房地產業，酒店服務業是核心業務，每年營業收入的所占比重都在85%以上。在2013年（即開始全面實施“售后回租”運營模式），華天酒店增加了酒店資產運營及其管理業務，擴大了公司的業務范圍，使得酒店服務業的地位有所下降，而且2013年營業收入所占比重只有71.15%。

華天酒店2013年酒店服務業的營業收入較前兩年相比均有所下滑，房地產和制造業也呈現出下滑的趨勢，只有增加的酒店資產運營業務實現了26.83%的營業收入。正是由于增加了酒店資產運營業務，才使得酒店核心業務地位被削弱。盡管多元化經營有利于提升公司競爭力和綜合實力，但如果不結合公司實際情況而過度多元化可能會適得其反，不利于公司的持續健康發展。

（三）產生對業主的依賴

華天酒店在實施售后回租資產運營業務時，將酒店資產以公允價值出售給非特定客戶，這些客戶可以是企業自然人或者法人。不論是哪種客戶，只要公司與客戶達成售后回租業務協議，最終都將成為公司售出部分酒店資產的業主。考慮到成本和穩定性原則，公司酒店資產銷售對象將會存在一定的局限性，也就是說，公司將會與一個或幾個固定的業主建立合作。因此，公司必然會對一個或幾個固定的業主形成依賴，而此依賴對于公司來說是不利的。

三、完善華天酒店“售后回租”輕資產運營模式的對策建議

（一）適當的擴大規模

對華天酒店來說，公司實施的售后回租資產運營業務，將一部分酒店資產出售，會導致過去已有的優質酒店資產變少，所以公司的酒店業務仍需持續地擴張，以保證公司酒店服務業的持續穩定發展。

酒店擴張可采用并購、直營和加盟等方式。對于華天酒店，最好擴張方式或許是自營，該方式可保持品牌的一致性，還可得到比較高的收益。但公司在搶占市場份額和快速擴張時，應當保持合適的擴張規模。這樣可以減少盲目擴張給公司帶來的損失。保持適度擴張可推動資產運營業務的開展、提高公司市場占有率，從而促進公司酒店業務的持續發展。

（二）實施多元化的融資方式

華天酒店的融資渠道及方式不夠多元，資金主要來自自有資金的累積和銀行貸款。華天酒店運用售后回租運營模式后，公司的負債比率仍呈現出上升的趨勢，且該指標數值都達到了64%以上，這也就代表存在較高的經營和財務方面的風險，使公司的償債能力不足。所以，公司要嚴格把控好銀行借款規模，摸索更多的融資方式，達到降低資金成本、負債的水平和財務風險等，實現公司長遠穩定發展。

對于華天酒店來說，可以借助自己穩定增長的經營業績及較好的信譽，利用商業信用以籌備資金。除采用商業信用之外，公司還要積極的探索包括信用證、保理等創新的融資方式，還可吸收機構投資者投入的資金、吸引外商資金等，從而規避了融資方式單一，確保了融資方式的多元化。

（三）確保核心業務的地位，提高核心業務的獲利水平

華天酒店成立以來，其核心業務始終均是公司的核心業務，應維持核心地位不變，不能因為增加酒店資產運營業務而忽略酒店服務業的發展。因此，公司應采用合理的舉措來維持核心業務的地位，以達到降低經營風險的目的，促進“華天”品牌的穩定發展。華天酒店聯系現狀，從這些方面著手：第一，華天酒地應準確定位目標市場，不能把目標市場僅僅局限在過去的中高收入目標群體，還應該將目標市場拓寬到中低收入的大眾群體。第二，在拓寬目標市場的基礎上，華天酒店還應當加強產品經營創新，創新產品的營銷模式。第三，華天酒店可以對其他酒店實施并購，從而擴大公司規模和品牌的影響力，以提高品牌的經濟效益。

華天酒店2011年-2013年主營業務收入結構可看出，新增資產運營業務以后，使酒店核心業務地位被削弱、經營業績也有所下滑。而且在對華天酒店運用售后回租運營模式后的財務指標進行分析時，發現公司盈利能力得到了一定程度的提升，為公司帶來了積極的財務效應，但是盈利水平的提升程度還是比較弱。華天酒店核心業務的地位被削弱、盈利水平提升程度較弱，主要是受國家宏觀政策的影響，中央提出了六項禁令和八項規定等政策，對高端酒店造成嚴重的影響和挑戰。因此，在這種形勢嚴峻的背景之下，公司應及時做出反應并采取相應的解決措施，從而有效提升公司盈利水平和競爭優勢。公司可在酒店業方面可以學習借鑒國際一流品牌酒店的經驗，加大客房軟硬件設施的建設，提升客房出租率。對局部虧損、閑置經營場所，公司可以采用聯營、對外招租等新形式，通過減少自營面積來增加公司收益，以提高核心業務盈利水平。

（四）引入多個合作對象，選擇最好合作業主

在實施售后回租運營模式這個期間，為規避對于業主產生依賴，華天酒店應同時引入多個合作對象，在合作方之間形成一定的競爭，從而在此競爭終得到較高的利潤。即華天酒店應把酒店資產同時出售給對個不同客戶，與不同的業主之間建立合作的關系，達到降低經營風險，規避過度地依賴某一家固定業主。所以，引入多個合作對象也是為了確保公司經營業務的正常穩定運營，還可以分散風險。在此同時，公司還應當聯系自身的要求和客戶實際，認真思考權衡各種因素，選擇最好最佳的合作業主，從而規避依賴業主而導致不利影響情形，進而緩解公司的經營風險、確保酒店業務的長遠健康發展。

【參考文獻】

[1] 邱芬.華天酒店“售后回租”輕資產運營模式的財務績效研究[D].湖南：湖南大學，2014.

[2] 陳瑤.華天酒店售后回租運營模式應用的案例分析[D].江西：江西財經大學，2017.