淺析我國房地產市場調控

【摘要】本文主要從我國房地產市場的發展趨勢、調控思路和調控建議三個方面，分析了當下時代，如何調控房地產市場才能夠促進其繼續平穩發展，并且為我國的經濟發展提供支持和保障。

【關鍵詞】房地產;市場;調控;住房

我國早已步入經濟新常態，在房地產發展上，也由曾經的火爆開始逐漸平穩發展，而其作為民生重要保障的意義，也讓房地產調控一直政府相關部門的重要工作內容。

1、房地產產業的發展趨勢

我國房地產早已從行政管制方式轉變為去行政化的市場化發展，這個過程的作用也是導致我國房地產過熱的原因之一，一度讓投資成為了企業保持和加強產值的戰略性舉措，阻礙了企業發展實業和實體經濟的積極性和動力。另一個趨勢是房地產逐漸呈區域式和功能性的分化，最顯著的就是商業區、居民區、辦公區的分化，但考慮到人行為便利性，總體還是跟隨城市居民需要保持區域交錯分布[1]。在我國黨和政府推進城鎮化建設的項目，也為房地產行業帶來了發展新機遇和新動力，這點可以從我國城鄉結合部中如雨后春筍般冒出來的建筑群中見得，既改善了我國居民的生活環境和條件，也加強了人民聚居度和建設便利化的水電基礎設施。隨著一二線房價的居高不下，盡管我國以限購措施限制了炒房、存房的問題，但還是難以改進很多年輕人獨居、結婚率和生育率持續走低的現狀，我國也于今年重提房產稅政策，在全國人民的強烈反響下也反映出房地產市場將進一步遇冷的發展趨勢。隨著電商和網絡信息技術的發展，給線下的實體經濟帶來很大沖擊，加上今年疫情對全球經濟，尤其是實業、制造業，的阻礙性影響，商業地產項目呈現出供過于求的現狀，各地均可見公司關停、商業用地空缺的情況[2]。

2、新時期下，房地產市場的調控思路

從近年來我國出臺的政策措施及房地產相關會議的重點討論內容，可以看出我國政府對于房地產市場的調控思路和調控目標等正逐漸轉變，可以將其歸納為以下三方面體現。

2.1調控目標——由穩定房價轉變為穩定市場

自2010年起，黨中央就要求各地方政府對區域內的年度房價做好制定和公布，再交由代表國務院的住建部來對完成情況做考核。但此項工作在2014年就不再提及，轉變為促進房地產市場平穩健康的發展的政策主導。房地產市場作為一種特殊的關系到民生活動的市場，盡管需要的其市場價格做控制，但也不應忽視的是發揮其作為市場的調配資源的職能，促進其在國民經濟中發揮積極的正向作用。可見，在政府調控目標方面，已經逐漸由穩定房價轉變為穩定市場。

2.2調控方式——由行政干預轉變為以法治和市場機制來調控

行政干預在特殊時期曾經發揮了重要的保護和促進作用，例如中國曾經市場調控不夠，盲目發展市場化的房地產經濟很可能會吸引外部的惡意資本來炒作本國資源，給本國經濟帶來毀滅性的打擊。但隨著我國國民經濟水平和市場經濟體制逐漸發展、繁榮，行政干預常常對資源的正常市場化配置產生阻礙作用，越來越多的學者也對行政干預手段的合理性展開了思考和研究。在全國的城市中，“三限”等一些70/90政策或取消、或放松，而對房地產稅立法先行也在學者的呼吁中逐漸小荷初露，反映出在房地產市場調控方式上，逐漸由行政干預手段轉變為以法治和市場機制來調控[3]。

2.3調控政策實施范圍——由全局性轉變成區域性

“一刀切”是我國許多傳統政策的常用方式，在對房地產做宏觀調控時也是如此，忽視了我國國土面積大、區域發展不平衡的現狀，就要求各地方政府對中央政策做統一實施，為房地產的發展具有阻礙作用。加上，中央同地方之間難以避免的信息不對稱，從過往政策落實情況上看，這樣各方房地產調控目標不一致的情況下會很大程度的影響全局性調控的作用。對此，中央以“因地制宜，分城決策”調控策略，給予了地方更多的制定調控本區域房地產市場政策的權力和空間，有利于區域房地產市場根據自身情況做好調控工作。這些政策變化，反映出在調控政策的實施范圍方面，逐漸由全局性轉變成區域性。

3、對房地產市場調控的建議

在分析了我國房地產市場的發展趨勢和調控思路變化特點后，筆者認為，為了促進我國整體經濟的穩定、可持續發展，調控房地產市場的關鍵就在對基礎性制度及長效機制的建立。

3.1構建多樣化、多層次的住房供應體系

為了滿足當前居民對于住房的多樣化和不同層次的需求，應當從住房供應體系上予以改進和構建。一方面，從制度設計上做加速和優化，推進多樣化、多層次的房地產市場協調發展，讓高、中、低房地產市場都有市場支持和基礎保障。另一方面，對于二手房、租賃市場等，可以予以規范和推進，并以公共租賃住房保障等措施。以住房不炒、住房穩定為基本原則，完善住房保障體系，更全面的落實租購并舉住房制度，讓城市能夠以低門檻和有保障吸引更多有才之士，共建美好中國。

3.2構建結構合理的住房供需機制

可以從以下幾個方面著手，首先，從土地源頭抓起，對房屋建造的土地做好管理，結合本城市的經濟發展、產業布局和未來的人口增長方向等，對城市住房、辦公、生產等用地做好建設。而且，對于市場房產供應的透明度也要加強，通過對未來幾年內將建設的住房用地布局、總量等做好公布公開，穩定房地產市場對于住房資源的預期。另外，對于中小型普通商品房及保障性住房做好計劃性的土地供應，預測不同城市內未來房地產市場的發展趨勢，從而預留和設計出合適的空置率、供需比。

3.3推進構建房地產市場的金融機制

金融機制能夠進一步推進房地產的市場化配置有效率，當前我國住房市場的金融制度有住房抵押貸款、公積金等制度，還可進一步加入住房儲蓄制度，對房地產市場的金融機制做進一步完善。再以房地產稅的加征，以立法和公開性的征收標準來穩定發揮房地產市場滿足人們基本住房需求的作用，更好的完善我國房地產的稅收體系。以多重的完善化金融機制，加上公平公開的房地產稅立法，來推進我國房地產市場的良性、穩定發展，讓我們更快的達到人人有所居的目標。

3.4構建完善的科學化房地產監控機制

為了實現具于充分權威性、有效性和統一性的房地產宏觀調控，需要構建完善的科學化房地產監控機制。監控機制首先需要確立明確的監控指標，例如房屋租金、房屋價格、土地供應量、房屋供給結構情況、人民對房地產的投資占到全社會固定資產總投資的比例、居民收入等;接著需要以科學化的技術手段設計合理的監控機制，對已確定的監控指標做嚴密監控;監控系統需要對房地產市場內的各種變化做實時分析、實時預報，以監督所得的結果和數據做適當調控或推進發展，讓我國房地產市場能夠以平穩、健康、有序的狀態逐漸優化，在國民經濟中發揮對民生的保障作用。

3.5進一步促進房地產領域的中央與地方的合作

我國的住房制度設計中，中央政府的統籌和指引，及地方政府根據本區域特征的政策調整，都是保障我國房地產市場健康發展的重要基礎。中央應當加強我國住房制度方面的頂層設計，對土地、金融、政策設計施行等方面的資源配置、政策責任做好規范和明確，結合地方政府更充分的發揮其對市場調控和監督的權力、責任，以中央與地方的合作推進我國的房地產建設。

參考文獻：

[1]謝建石.我國現今環境保護的經濟手段分析[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2019（05）.

[2]連輯.關注中國當前的宏觀經濟（下）辯證地運用宏觀調控手段[J].中國黨政干部論壇，2004（07）.

[3]王瑞生.注重運用經濟手段確保國土資源參與宏觀調控取得實效[J].中國國土資源經濟，2005（04）.

作者簡介：

潘為，女，湖南人，漢，碩士研究生，中級經濟師，長沙市望城區住房保障服務中心，研究方向：建筑與房地產。