房產測繪面積計算常見問題分析

嚴寅 李雨潔

【摘? 要】房產測繪水平的提高與房地產行業(yè)的迅速發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系。針對房產測繪面積的有效控制，不僅有助于房屋產權人權益的維護，而且確保了房屋規(guī)劃建設的合理性與科學性。一般情況下，房地產開發(fā)商都會在房地產項目開發(fā)的后期，專門聘請專業(yè)測繪單位開展相關的測繪工作，才能在獲取準確房屋面積的基礎上，確保后續(xù)房屋交易的有序進行。本文就房產測繪面積計算常見問題展開探討。

【關鍵詞】房產測繪面積計算;常見問題分析;解決對策

引言

要想調節(jié)房產測繪的質量，業(yè)務責任、難度比想象的要難得多。而且，房產測量結果直接關系到消費者和所有人的合法權益，因此我們要非常重視這件事，認真對待各項測量工作，加強測繪人員的專業(yè)技能，促進我國房地產測繪產業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1.房產測繪概述

房產測繪作為專業(yè)測繪的分支，雖然自身有著顯著的特點，但是由于房產測繪工作不僅對測繪技術有著嚴格的要求，同時其在工程測量中也發(fā)揮著極為重要的作用。在實踐操作的過程中，測繪工作人員應該掌握正確使用測繪儀器。測繪技術的方法，對房屋、房地產、土地的自然狀況、權屬狀況、質量、數(shù)量、位置等進行準確的測量，才能確保專業(yè)房產測量數(shù)據的精準性。

2.房產測繪任務和作用

房產面積測繪工作的主要工作過程就是測量工作，在工作的過程中將所測房屋的占地面積、建筑面積等進行實地精準化的測量，這也是房地產相關信息收集的重要步驟，使得各種數(shù)據的精準化匯總之后可以形成房地產行業(yè)中的相關圖紙的精確工作。為了保證房產面積測繪工作的質量，需要將實際測量的結果和設計的方案進行充分的比較，從而進行進一步的分析工作，也是目前房地產測繪行卜的主要工作任務，這種精確化工作的進行也進一步的促進了房地產交易的公開化進行。在當下的工作過程中，房產面積測繪的工作標準和技術已經逐步實現(xiàn)了統(tǒng)一，在技術不斷完善和測繪精準度不斷提升的過程中可以更好的進行精準化工作，也在頻繁的房產交易的過程中進行了交易精準度。房產面積測繪工作大大降低了房產交易工作的復雜程度，在此過程中所有的房產數(shù)據信息已經明確化和精準化，從而保證了工作的順利進行。另外，房產面積測繪工作也有助于政府進行宏觀方面的房地產的規(guī)劃工作、掌握房產交易的宏觀情況，從而進行高效的管理工作。

3.房產測繪面積計算常見問題分析

對房屋進行測量時，一旦測量方式達不到相關要求，相關檢查部門也無法做到精準管理，那么最終的測量結果與正確結果將會出現(xiàn)更大的偏差。除此之外，相關測量人員的測量水平也會嚴重影響測量結果。不僅如此，相關測量人員如果不懂得技術知識的更新?lián)Q代，不會很好地應用新技術，那么測量結果也會出現(xiàn)極大的偏差。

4.房產測繪面積計算的方法與解決對策

4.1圖紙及前期資料進行嚴格審核

為了促進房產測繪中測繪面積質量控制水平的有效提高，測繪部門必須委托施工方將房產測繪中形成的圖紙以及前期資料等移交至規(guī)劃部門進行全面的審核，并在審核完成后，再交由測繪單位開展房產測繪的工作。另外，房產測繪部門在正式開始房產測繪工作前，必須仔細的對前期資料中涉及到的平面圖、應用說明、功能區(qū)、建設規(guī)劃審批手續(xù)等進行全面的檢查和審核，為后續(xù)房產測繪工作的開展做好充分的準備。

4.2科學合理地實現(xiàn)房產測繪計算中的分攤

為了保證測量邊長的準確性，需要在房屋類型和計算區(qū)域準確的前提下進行公共區(qū)域的分攤工作，這不僅僅是房產面積測繪的重點，也是房地產測繪工作的核心內容，直接關系到了消費者的利益和后期物業(yè)管理等關鍵性的工作內容。因此，在這項工作進行的過程中，需要對于公共區(qū)域的合理分攤工作，在工作當中將會用到許多房地產制圖的軟件，對于某個單元和某個戶型進行精準化的計算工作。在這樣的工作條件之下，就需要進行房屋總面積的計算、各個樓層的計算，在進行公共區(qū)域的合理化分配，使得其在標準的工作流程之下進行。

4.3房屋建筑面積的計算方法

（1）根據我國現(xiàn)行《房產測量規(guī)范》中對層高的明確規(guī)定，層高主要是指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度。房產實地測量過程中，層高的測量操作性差，房屋樓板厚度和粉刷層這種特殊部位難以準確量取，通常會對凈高實施測量。對于建筑形狀奇特的，比如墻體內傾斜、弧形等非垂直墻體的建筑物，也按其凈高2.10m以上的外圍水平投影計算全部面積。（2）位于建筑外墻及主體結構以外，起點至終點的高差不小于一個自然層（高度大于2.20m），下方水平投影范圍內形成一個建筑空間的，視為室外樓梯。位于建筑外墻及主體結構以外，起點至終點的高差小于一個自然層（高度小于2.20m），或起終點高差不小于一個自然層（高度大于2.20m）但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。有頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算，且起始層不計算面積。室外臺階不計算面積。躍層式房屋內部的樓梯應該按自然層來進行計算建筑面積，實地測量時，如果實地沒有修建樓梯，應根據規(guī)劃部門審批的圖紙，按自然層來進行計算建筑面積。（3）外墻、共有墻墻體，測繪作業(yè)中通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算。外墻、共有墻墻體含有剪力墻，且各樓層剪力墻厚度不同時，可參考房屋結構設計圖紙，并結合實地測量的數(shù)據，確定墻體厚度，盡可能確保標準樓層的房屋單元面積一致。

4.4共有建筑面積的計算方法

共有建筑面積的分攤與計算，應以幢（棟）為單位進行。產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無合法權屬分割文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關的房屋的建筑面積比例進行分攤。共有建筑面積分攤后，各分戶建筑面積之和應等于相應的幢（棟）、功能區(qū)、層的建筑面積之和。共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有建筑面積上的產權界，實際上也無法劃分。

4.5提高房產測繪人員的自身素質

只有全面的了解和掌握房產測繪的實際情況，才能確保測繪面積質量控制效果達到預期的目標。測繪主觀部門，應該根據房地產行業(yè)發(fā)展的特點和要求，采取動態(tài)化的管理方式，加強對房產測繪單位監(jiān)管的力度，積極的組織測繪單位工作人員參加測繪技術的培訓和學習，才能在確保測繪工作人員掌握豐富理論知識的同時，積累房產測繪的實踐經驗。另外，測繪單位還應通過定期舉辦測繪技術交流座談會的方式，為測繪工作人員的技術交流搭建平臺，幫助測繪工作人員解決測繪面積質量控制過程中存在的問題，同時進行測繪新技術和新方法在測繪工作中應用的推廣，促進測繪面積質量控制水平和效果的全面提高。

5.結語

在對房產面積進行測量的過程中，我們要不斷地去提升自己的知識能力和水平，來增強自己的測繪能力和技術，還要不斷地對測繪、流程和步驟進行落實，保障圖紙數(shù)據的精準性。除此之外，在進行測量的過程中出現(xiàn)的問題要進行及時的處理并加以記錄，要把消費者的利益放在第一位，還要對他們的消費權益進行維護，通過培訓不斷提升工作人員的專業(yè)素質，保障服務的高效性。

參考文獻

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