個人住房貸款業務及其風控措施

張海龍

隨著我國住房市場化進程的不斷推進，我國個人住房貸款規模不斷擴大，保守估計其余額已逾30萬億元，其在居民個人貸款總量的占比已近70%。近幾年來，房屋交易量大，除剛需自住房外，房產投產屬性被持續挖掘，致使房地產市場風險變得愈趨復雜。房價的單邊持續上漲，導致普通收入居民家庭一次性付清高額房款難度加大，商業銀行的個人住房貸款就成為普通百姓的不二選擇。對于普通居民來講，了解個人住房貸款及其風險意義重大。

個人住房貸款有什么特點

個人住房貸款，從業界專業用語來講，指的是個人用于購買住房的按揭貸款。一般情況下，在個人住房貸款全鏈條中，涉及銀行、開發商和購房人（包括企業法人和居民個人）。商業銀行與房地產開發商簽署合作協議后中，購房人在購買該開發商開發的房子時，如不能一次性付清房款時，就需要貸款。購房人提出貸款申請，商業銀行以購房人擬購買的住房做抵押向購房人發放貸款。貸款購買的房屋一般分為兩種，一是商業用房;二是居民住房。從貸款額度和比例上看，不同銀行規定各有不同，但基本上首套房的能貸到70%，二套房可以貸款60%。貸款利率也不一樣，首套房利率目前一般在5.1%左右，二套房利率要高一些，目前是5.25%左右，貸款利率根據人民銀行規定可以選擇固定利率也可以選擇浮動利率。從個人住房貸款還款方式上看，基本上都是分期還款，可以等額本息還款，也可以等額本金還款。

一是長期性。個人住房貸款的期限最高可以貸到30年。當然，因家庭財產收入不同，購房人可以靈活選擇貸款期限。貸款期限長，對于普通家庭而言，能夠減輕還款壓力。二是政策性。我國個人住房貸款業務是伴隨著住房貨幣化改革產生的，隨著住房貸款總量不斷增大，我國個人住房貸款業務還成為了國家宏觀調控的重要工具。經濟不景氣時，國家就可能推出一系列優惠政策，包括降低利率、降低首付比例等，推動和鼓勵住房消費;相反，經濟過熱時，限制政策就會相繼出臺，例如：針對房地產過熱出臺的限貸、限購政策;三是投資性。隨著時代的發展和社會的進步，居民財富累積速度加快，在投資渠道較窄的環境下，投資人在我國住房消費品屬性的基礎上疊加了投資品屬性。購房住房不是為了住，而是為了增值后賣，導致最近幾年房地產行業發展態勢火熱，房價一路上升。客觀上講，房產價格走高，購房成為一種避免資產貶值的方式，是好事。但過度投機而不是真正投資，炒房團來也匆匆去也匆匆，擾亂了房地產市場的健康發展，這種亂象必須警惕并予以根治。

購房人如何規避住房貸款風險

銀行從事的就是風險業務。任何貸款包括個人住房貸款都存在風險。但由于個人貸款業務涉及千家萬戶，與我們普通老百姓的生活密切相關，我們就更要重視個人住房貸款的風險。人住房貸款具有長期性的屬性，貸款期限少則三、五年，多則二、三十年，一旦發生問題，對貸款銀行和貸款購房人來講，都可能面臨資產損失。那么，對于因生活需要購買住房而不是用來投資的普通購房者來講，如何有效規避風險呢？

一是在選購住房時，要在適當的時機、適當價位出手。適當時機，指的是自己的收入水平能夠負擔償還貸款本息的前提下，因入城工作、結婚以及改善住房等剛需情況下，不是為了投資需求;適當價位，指的是購房人能夠承受的住房交易價格，要充分考慮地段、交通、教育資源等因素，多相權衡進行選擇。

二是貸款償還方式選擇分期償還。由于個人住房貸款的金額相對于家庭收入而言都很大，在貸款期限選擇上，最好選擇期限長一些，拉長償還貸款的期限，月供就會降低，這會令借款人還款壓力大大下降，而且其信用風險也大大下降。

三是留足備用金。切不可把自己及家庭的預期收入的50%全部足額用于償還貸款本息，就是說，家庭收入要留有余地。預期未來多年內，家庭收入除了償還貸款本息后，能夠滿足基本日常生活和孩子入學、家人就醫就需求。這就要充分權衡評估，要合理設置還款期限、還款金額和還款方式。

銀行如何控制住房貸款風險

對于銀行來講，有效地控制住房貸款風險意義重大。目前，各家商業銀行依其風險偏好，都在加大信貸結構調整力度，即力求降低對公貸款比重，持續增加個人貸款比重。加之居民自住或改善居所環境、投資熱情加大等因素，我國個人住房貸款業務持續火爆，個貸總量已逾30萬億元。數量如此龐大的金融貸款，一旦出現系統性風險，其后果不可想象。從影響銀行個人住房貸款風險的成因分析，無外乎有以下四個方面：一是宏觀大環境的影響。不同的經濟周期、不同的行業政策和信貸政策、貸款價格利率等都會對個貸風險形成影響。特別是經濟周期同銀行信貸風險相關度非常高。經濟上行，居民收入增加，個貸風險相對較小;經濟下行，斷供可能性增大，個貸風險增加。商業銀行的信貸政策會響應國家宏觀調控需要，在貸款利率調整時，對借款人支付的利息會產生正負影響;二是合作方影響。合作方主要指的是房地產開發商、房產中介公司等。房地產開發商為了快速銷售房產、及時回籠資金等自身利益需求，違法違規，虛假交易背景、制作虛假銷售合同套取銀行信貸資金等;房產中介公司變相提高傭金、隱瞞真實信息欺詐銀行和購房人、簽訂不規范的協議以及在協議中不明晰權責關系等導致發生糾紛從而形成貸款風險;三是貸款人自身因素影響。貸款人的家庭發生變故、收入降低或其他剛性支出增加，自身信用偏好發生改變（如房價大幅下降導致其主觀還款意愿不強甚至不想還款）等等，都可能影響貸款不能按期按時還上，繼而給商業銀行帶來風;四是銀行自身因素影響。在商業銀行經營管理中，工作人員、服務流程、操作系統等因素也是引起信貸風險的重要原因。諸如：工作人員操作失誤、不按照規章制度執行，銀行內部制度缺陷、流程不規范，以及商業銀行內部操作系統功能與實際不匹配，都可以導致信貸風險出現。

衡量商業銀行信貸風險的指標主要有兩個，一個是不良率，一個是逾期率。所謂不良貸款，指的是在金融機構貸款余額里，不良貸款所占的比例。根據逾期時間不同，分類為不良貸款和逾期貸款。不良貸款又分為五類，即貸款五級分類：正常類、關注類、次級類、可疑類、損失類。逾期貸款一般指暫時由于各種原因購房人還不上貸款本息了，俗說的“月供斷了”，但斷供時間一般不能超過3個月。銀行在信貸資產質量上，主要考核兩個指標：不良貸款率和不良貸款額。“率”要降低，有效手段之一是需做大分母，既要加大個貸投放，通過總量增加對指標予以稀釋和修正; “額”要降低，就是盡可能通過多種手段收回不良貸款和逾期貸款。

銀行風險管理是一個動態過程，由貸前管理、貸中管理和貸后管理三個階段組成，伴隨著從業務的產生到貸款結清的全周期。在貸前管理環節，銀行的客戶經理要嚴格執行產業政策、信貸政策和相關制度制定，綜合研判貸款客戶，對客戶“驗明正身”，主要考察貸款人及其配偶的家庭情況、工作情況以及過往貸款經歷、還款情況等。重點判斷貸款人及其家庭總收入能否覆蓋住房貸款與其他生活支出，及是否有穩定、持久的還款能力;貸中管理重在勤走訪，與貸款人勤溝通。如發現風險隱患，早預警早處置，把風險控制在萌芽時期。這既是對貸款人負責任，避免其信用持續惡化，影響貸款人的日常生活，更是減少銀行貸款損失的重要抓手;貸后管理重在止損。在貸款人的貸款出現逾期，多次催收無果的情況下，預示著該筆貸款出現實質不良和風險，必須對合同進行終止。此時必須辦好各種后續手續，例如風險報告測評以及責任認定等等。通常為拍賣抵押物、法律訴訟擔保人責任、上門催收等方式盡量減少銀行可能產生的損失。

“房子是用來住的，不是用來炒的”。對于銀行來講，要合理優化信貸結構，避免盲目擴張個人信貸市場;對于普通居民來講，更要理性地對我國房地產市場進行判斷，“房住不炒”，確保安居樂業和資產安全。

（中國建設銀行長春二道支行）