房地產項目開發設計階段的成本控制思路分析

李蓉

摘?要：本文主要簡單介紹了房地產項目開發設計階段的重要作用，通過對現階段影響房地產項目開發設計階段成本的因素進行分析，來探討加強房地產項目開發設計階段成本控制的有效措施，以重視對房地產項目開發設計階段的成本管理，轉變傳統的成本控制模式，堅持現代化管理理念，實施有效的成本控制措施，從而提高房地產項目開發設計水平，降低房地產項目工程的建設成本，獲得更多的經濟效益。

關鍵詞：房地產項目;開發設計階段;成本控制;有效措施

近年來，隨著我國社會經濟的高速發展，房地產行業迎來了最好的時代，不斷地創新和改革，取得了較好的成績。人們生活水平的提升，使得其對住房的需求量逐步增加，房地產項目數量便隨之增多，有著較好的發展前景，但與此同時市場競爭也日益激烈，房地產企業想要從中占有一席之地，不僅要提高房地產項目開發質量，還要盡量降低房地產的開發成本，這就要求房地產企業重視成本控制工作。

1?房地產項目開發設計階段的重要作用

房地產項目開發設計階段的工作十分重要，主要體現在三個方面：一方面是有效的設計方案能夠為房地產項目決策提供可靠的依據，判斷此項目開發是否可行，決定是否投資此項目;一方面是在確定投資房地產項目后，所設計的開發方案，能夠為后續的項目施工奠定扎實基礎，保障項目開發施工的順利開展;另一方面是有利于控制房地產項目的施工成本，提高房地產項目的功能性^[1]。

2?現階段影響房地產項目開發設計階段成本的因素

現階段，影響房地產項目開發設計階段成本的因素，有以下幾種：一是方案策劃結果會影響設計成本。在房地產項目開發過程中，前期的項目調查和策劃工作十分重要，這是對項目的整體把握，需要明確房地產項目開發的目標，從整體上來把控項目開發成本。在方案策劃過程中，由于存在外界因素的干擾，容易受環境因素的影響，而發生一定的成本變化，需要針對這些風險進行科學的成本預算，并對可能面臨的問題進行相應的防范，否則會導致實際成本與預估成本存在較大的差異;二是系統設計影響設計成本。在系統設計過程中，若是設計尺寸或是其他參數，與實際情況并不相符，則會導致設計方案的不可行，出現設計變更，這不僅影響了施工工作的開展，還會增加施工成本，造成資源的浪費^[2]。比如說若是在進行電氣系統設計的時候，設計中所提出的設備之間匹配性出現問題，則會導致實際施工無法進行，所購買的施工設備并不能應用，造成了浪費;三是材料的選擇影響設計成本。設計圖紙中所選擇的施工材料不同，其所需要的成本也會有所不同。在設計的時候，需要標明所需要的施工材料規格、各項參數和數量等，應當以實際施工情況為依據來進行科學的選擇;四是設計質量影響成本。施工圖紙的設計質量，影響著房地產項目工程的實際成本，只有充分了解設計圖紙的意圖，滿足于用戶的需求，才能有效的減少項目施工中的不必要消耗，降低施工成本。

3?加強房地產項目開發設計階段成本控制的有效措施

3.1?優化房地產項目開發設計方案

房地產項目開發并不是一項簡單的工作，其具有一定的復雜性，涉及到多方面的內容，為提高房地產項目開發水平，首先要明確其開發目標，需要對市場進行充分的調查和了解，作出相應的市場定位，確定項目開發的等級、檔次和品質，旨在提高房地產項目開發的經濟效益，給人們提供良好居住環境的同時，為房地產企業帶來更多的利潤效益。而這一目標的實現離不開設計方案的質量。只有在確定好開發目標之后，才能圍繞其目標，結合實際情況，來規劃設計開發方案。在房地產項目開發設計階段，開發商要充分發揮自身職能，邀請專業的物業管理人員參與到設計過程中，使其提出專業的建議，讓房地產項目開發方案更具時效性和實用性，應當遵循價值設計理念，拓展設計思維，基于建筑開發地的實際情況，來進行科學的布局，優化建筑物的結構設計。為保障房地產項目開發設計方案的最優性，應當聘請專業的設計人員，不斷地修正設計方案中存在的問題，充分利用現代科學技術來進行論證，以保障設計方案的可行性和合理性，盡量將施工成本控制在最低范圍內^[3]。

3.2?引入招投標制度

在房地產項目開發設計階段，可以引入招投標制度，通過競爭機制來優化設計方案，從投標單位中選擇最適宜的項目設計方案，既要保障房地產建筑的施工質量，又要具有一定的經濟性，將建設成本控制在允許范圍內。質量與經濟的結合，能夠為房地產項目設計帶來更多的效益。房地產項目工程主體，及其配套設施施工，可作為一個整體開展招投標工作，先初步篩選投標單位，然后進行公正公平的競爭，對比各個單位的設計方案，選出最優的一位，以加強對工程建設成本的控制，強化設計方案中的性能，不斷地創新。

3.3?實施限額設計，制定獎懲制度

在房地產項目開發設計階段，并不是讓設計人員隨意進行設計，而是要在一定的要求內，遵循相應的原則，來進行科學的設計，所擬定的設計方案一定要與實際情況相符，要具有合理性和可操作性，否則其設計便是紙上談兵，流于形式化，對房地產項目開發建設毫無意義。在設計房地產項目建設方案的時候，還需要考慮經濟性原則，應當從整體上進行成本控制，盡量在不影響房地產項目工程質量的前提下，降低開發成本。房地產項目開發設計方案中，直接影響了工程施工的最終工期，也關系著工程成本，這與開發設計方案中確定的施工技術、施工材料都有著密切地關系。也就是說，不同的設計方案，所需要花費的施工成本，施工工期都存在著一定的差異。因此，在進行房地產項目設計的時候可以實施限額設計，有關于定量設計的部分，可采用定量統計方法來加以管控，嚴格按照規定標準來設計其工程量，以促進設計方案經濟性的提升，使得設計方案中的施工技藝，能夠匹配施工單位的專業水平，提高開發設計方案的科學性。為使房地產開發設計方案更加專業，還應當合理分配投資資金，加強對設計變更的把控，在確定設計方案無誤后，嚴格按照設計方案中的要求來進行施工，以避免出現資金不夠的狀況，將施工成本控制在預估范圍內。設計人員不僅要具備專業的設計水平，還應當具有強烈的造價控制意識，選擇適宜的新工藝、新材料，降低施工過程中的運輸難度，把控好施工材料的采購價格，進行統一管理，以保障房地產項目工程的順利開展。

另外，為了提高房地產項目開發設計水平，應當制定完善的獎懲制度，將其貫徹落實于開發設計階段，若是所設計的開發方案所需要的施工成本，超出了預算范圍，則需要設計單位重新調整，其中產生的額外設計成本由其自行承擔，以作懲罰。

3.4?有效管理設計人員

房地產項目開發設計階段的工作，離不開設計人員的支持，設計方案的質量與設計人員的技術水平密不可分，為此應當加強對設計人員的管理，應當聘請專業能力強的設計人員，加強對設計人員的培訓，提升其經濟意識，使其在設計的過程中融入成本控制理念。與此同時，開發商也可以直接在合同中規定有關于設計變更等部分的問題，以保障后續工作的順利進行，防止出現合同糾紛。

4?結語

高效的成本管理工作，并不局限于施工階段，應當貫穿于整個開發過程中，尤其是設計階段，更應實施有效的成本控制措施，以起到良好的成本控制效果，從而推動房地產項目的可持續發展。

參考文獻：

[1]單寶玉;.房地產項目設計階段的成本控制與管理探討[J].住宅與房地產，2018，No.493（08）：47.

[2]邊蕾，張曉英.房地產開發項目設計階段成本控制分析[J].住宅與房地產，2017（21）：13.

[3]施曉鳳.淺談房地產開發項目設計階段的成本控制[J].科技經濟導刊，2016（35）