房地產項目投資決策評價指標體系構架的介紹和探討

【摘要】從城市清單、板塊篩選、市場表現、評價指標、投資測算模型五個層次構架項目投資決策的評價指標體系，并綜合BGY、JK、ZL等多個房地產集團的實踐案例進行介紹和探討。

【關鍵詞】房地產項目;投資決策;評價指標

自2017年伊始，房地產行業已從黃金時期過渡到白銀時期，利潤空間不斷被擠縮，貨幣政策和資金監管越發嚴格，“房子是用來住的，不是用來炒的”的長效管理機制已經形成，行業聚集度加速，行業的發展現狀要求房企必須從粗放到精細的觀念轉變，加強對房地產項目投資的科學決策，以體系化建設保持投資的慎重和嚴謹。

房地產項目的成功取決于投資決策和運營開發，投資決策發揮了最主要的作用，評價指標的選擇、計算、分析是投資決策的核心，因此， 建立科學的指標體系對投資項目進行定量和定性評價，既能讓集團投資決策委員會快速、準確做出獲取或放棄的意見，又能讓執行層在運營過程中將評價指標作為指導工作開展的航標，還能讓考核者對被考核者以評價指標作為客觀績效評估的有效依據。

科學的評價指標體系，務必要從宏觀和微觀層面進行構架，確保既要有高度又要有深度，既要能簡明扼要又要具有可實施性。構架指標體系首先從構架城市進入清單評價指標開始，由集團董事會確定城市群發展戰略，集團投資管理部門與集團戰略部門共同研究制定城市群內的城市評估標準體系，城市的評估標準體系由一級指標（人口、經濟、市場表現、發展潛力、城市友好度）和一級指標分解的多個二級指標構成，人口的二級指標（上一年度末常住人口/最近三年常住人口復合增長速度），經濟的二級指標（上一年度末GDP總量/最近三年GDP復合增長速度/上一年度人均GDP/財政房地產依賴度），市場表現的二級指標（土地一級市場供求平衡度/一二級市場供求平衡度/市場容量/商品房二級市場存量風險/地貨比/房價收入比），發展潛力的二級指標（發展定位、人口、產業吸引力、現有交通通達性、規劃交通利好），城市友好度的二級指標（資金監管/限購、限貸、限售、限價政策/預售條件/土地款支付條件/融資環境/按揭放款條件），投資部門在城市進入清單范圍內對投資項目信息進行搜集、研究后上報集團投資決策委員會。絕大部分房企在企業發展前期和中期過程，沒有建立城市清單，往往奉行全國性投資的機會主義，到處撒網，普遍結果是廣種薄收，被市場充分教育后，最終選擇回歸到區域精選、或聚焦、或深耕的競爭策略。

第二，城市的房地產板塊篩選評價指標，根據城市配套成熟度、自然資源稀缺性和板塊發展趨勢，一般將房地產板塊分為ABC三類， A類下分三檔：老城區的核心區域（A或A+）/老城區的次核心區域（A-）/新城中心區（A-）且擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強勢景觀等），B類下分二檔：老城區的核心邊緣（B或B-）/新城區的核心區域（B）， C類下分三檔：新城區的核心邊緣（C+）/新城區的邊緣地段（C）/起步階段的新區域（C-）。房企根據自身的核心競爭能力和不同階段的投資策略，調整投資板塊選擇策略，例如強調快周轉的房企，經常選擇一線、二線城市的C類板塊，三、四線城市的C類板塊，五線城市的A類板塊。

第三，在對城市和板塊建立評價指標體系后，需要對房地產市場表現做出評價，重點關注城市和板塊內的土地供應、商品房供需、存量去化周期、價格漲幅、自住和投資客戶構成比例、主銷的商品房基礎售價均價等，制定相應的具體篩選標準。房企一般將土地價格和房價上漲幅度，與一、二級市場供需與去化周期掛鉤考慮，即庫存土地和商品房所占用的財務成本，只要低于后期土地和商品房價格上漲收益，就不用太關注房地產市場表現，例如奉行土地儲備優先戰略的HD房企。

第四、具體項目的投資測算評價指標是構架投資評價體系的核心，一個全面的投資測算過程涉及現金流安排、稅費籌劃、效益效率指標計算三大部分，現金流安排和稅費籌劃是因，效益效率指標是果，效益效率指標是指揮棒，房地產項目的運營開發，從經濟層面分析就是現金流安排和稅費籌劃服務于效益效率指標進行統籌實現的過程。房企對項目的效率評價指標主要有三個，分別是開工期需要多少個月，開盤需要多少個月，自有資金多少個月可以收回（即回正期），而影響這三個效率指標的決定性因素在于項目所在城市、板塊和市場表現，其次在于項目管理團隊的運營能力，TOP100房企的大多數房企對投資項目要求的效率指標為“4710”或“4712”，即獲取土地后，4個月開工，7個月開盤銷售，10個月或12個月自有資金回正。

效益指標體系可以從是否考慮時間價值進行如下分類：

管理粗放型房企主要選擇凈利率作為項目評價指標體系，管理集約型房企主要選擇凈利率、IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）三個指標作為項目評價指標體系，管理精準型房企主要選擇凈利率、負現金流修正的IRR、EVA率、凈利潤年化自有資金比、車位貨值凈利潤比等有效指標作為項目評價指標體系，凈現值、現值系數指標很少應用。

評價指標運用的誤區探討，第一問題是房企不重視EVA指標，EVA是經濟增加值模型（Economic Value Added）的簡稱，價值分析工具和業績評價指標，是基于剩余收益思想發展起來的新型價值模型，項目企業所占用股東資本是有成本的，所以在衡量企業業績時，務必考慮到股東投入的資金成本，也要都考慮到項目對股東的資金貢獻。房企是資金密集型行業，對資金運用效率的考核至關重要，這也是行業競爭的命門所在。第二個普通存在的問題，房企使用頻率頗高的IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）這二個指標，大多數房企的內部報酬率計算結果普遍是失真的，因為IRR計算的理論假設前提條件，項目的全周期現金流只能是期初為負數（即現金流出），后期全部為正數（即現金流入），而房地產項目開發周期中，因為銷售不暢，集中歸還貸款和支付稅費，經常會為出現負數，根據代數理論，若現金流量符號改變n次，就可能求出n個IRR，如果IRR使用的前提條件不能夠修正，就得不到正確的計算結果，這個計算誤區問題在房企普遍存在，投資從業人員的水平有待提升。第三個普通存在的問題，不重視“凈利潤年化自有資金比”這個指標，造成“紙面財富全在車庫”的現象，一個項目的車位銷售直接關系到凈利潤是否能夠兌現，凈利率指標能否實現，在一線城市以外的投資項目由于多種原因造成土地增值稅完成清算后的凈利潤與剩余未銷售的車位貨值相當。

第五，具體的評價指標選定之后，如何準確計算是整個評價指標體系架構的關（下轉34頁）（上接32頁）鍵所在，房企投資部門主要借助EXCEL定制自己的動態投資測算模型，套表內容根據所涉及的相關部門進行獨立輸入設置，包括參數部分、投資部輸入、設計部輸入、運營部輸入、營銷部輸入、成本部輸入、資金部輸入、增值稅計算、土地增值稅計算，最后輸出現金流量表、利潤表、量價敏感性分析表、投資決策個性化表。管理層對投資測算模型的要求：1.要有全面多角度評價項目投資收益和風險的指標體系，類似機長駕駛艙的儀表板，即高效可視性;2.能夠適應各種復雜和個性化的項目類型，即靈活性;3.結果準確，數據關系勾稽嚴密，不容易被竄改，或竄改后容易被發現，即安全性。4.能方便不斷更新，適應未來，即延續性。執行層對投資測算模型的要求：1.界面友好度高，易操作性，即使新手也容易上手;2.減少重復輸入的工作量;3.有自檢功能，便于查錯和糾錯;4.對初級水平使用者配套使用手冊，對高水平使用者配套測算依據介紹手冊。

匯集了城市清單、板塊篩選、市場表現、評價指標四大部分的投資測算模型是構架評價指標體系的呈現體，不同房企之間投資和管理水平的高低從投資測算模型能得到最直觀充分的反映。

作者簡介：

付巧陽，1975年8月9日出生，湖南岳陽，畢業于華中科技大學，工作單位：大唐地產集團，研究方向：投資管理。