供給側改革背景下“以房養老”產品定價的缺陷及其優化
——基于“幸福房來寶”的分析

周 延 沈 飛 華東師范大學經濟與管理學部

呂慧嫻 黃 家 平安科技（深圳）有限公司

以房養老產品的推出曾引起學界和業界的廣泛關注和熱議，但雷聲大雨點小，六年的試點，累計簽約不過百余單。究竟是什么掣肘了以房養老的發展？本文從供給側角度出發，選取“幸福房來寶”產品作為以房養老研究的對象，在分析其產品特點和缺陷的基礎上，通過建立無套利的Black-Karasinsk利率二叉樹模型，利用精算學收支平衡的原理，優化“幸福房來寶”產品定價模型，并與現行產品進行比較。研究表明：市場上現存的“幸福房來寶”產品具有重大缺陷，主要體現在定價機制不合理；優化后的“幸福房來寶”產品充分考慮了通貨膨脹等重要因素的影響，不僅在價格方面更具優勢，并且有效地區分了參保群體的差異，使得產品更具多元化。因此，在產業供給側改革的背景下，精準的產品定價是以房養老產品成功的關鍵之舉；優化以房養老運行機制和加大政府的支持力度也是其發展必不可少的重要環節。

一、引言

作為當下經濟改革的重大舉措，供給側結構性改革在適度擴大總需求的同時，以“三去一降一補”（去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板）作為改革的突破口，從生產領域加強優質供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結構的適應性和靈活性。其中，產業又是供給側結構性改革的主要載體和著力點，改革的各項舉措最終要在各個產業得到落實。因此，以房養老產業轉型升級，也是以房養老產業供給側結構性改革路徑的重要體現。其中，產品定價機制優化和完善是以房養老產業供給側改革的重要環節。

“幸福房來寶”作為一種新型的以房養老（又稱反向抵押貸款）模式，從2014年首次在北京、上海、廣州和武漢四地開展試點，到2018 年試點范圍擴大到全國，已經四年有余，但市場上真正推出的以房養老產品只有幸福房來寶（A 款）一款，累計簽約不過百余單，這與我國2億多60歲以上老年人的規模相比可以忽略不計。可以看出，以房養老在實踐中遇冷，除了市場因素以外，產品本身定價偏保守是導致老年人參保意愿不高的重要原因。

在此背景下，本文以“幸福房來寶”為例，從供給側視角研究以房養老產品定價機制，對以房養老產品價格進行優化和完善，利用無套利的B-K 利率二叉樹模型對產品進行重新定價，以期提高人們對以房養老產品的認知和接受程度，擴大產品銷售，設計并推出更加符合市場預期的以房養老產品，推動以房養老產業的發展。此外，文章還對“幸福房來寶”產品其他方面存在的問題進行深入探討，并提出進一步完善之思考。

二、文獻評述

從宏觀層面來看，我國的以房養老產業發展明顯滯后，以房養老產品供給能力不足，參保老人的參保意愿不高，難以形成供需兩旺的市場交易現象（章萍，2014）。不論是以房養老產品本身設計原則，還是以房養老產品合同的條款細則，都存在較大缺陷（周延、呂慧嫻、汪偉，2015）。從發達國家以房養老產業發展的成熟經驗看，從供給側對產品本身進行創新，改變條款信息并進行市場化設計，可以提高參保人對以房養老產品的接受率（Thomas Davidoff etc. 2017）。除此之外，模式的選擇也是困擾以房養老產業發展的重要因素。以房養老產業發展過程中，出現多種模式并存的現象，如以房租養、以房換養以及貸款抵押等，這些模式大多以失敗告終。因此，部分學者從以房養老模式選取的角度研究適合市場發展的最佳模式。周延、沈飛（2019）利用效用函數測算市場上主要的幾種以房養老模式，認為住房反向抵押貸款模式比較符合我國大部分參保老人的利益。可以看出，以房養老產業至今收效甚微，問題頗多，主要集中在以房養老產業供給側能力嚴重不足，不僅僅包括具體的合同設計，也包括模式選擇不明確。

從微觀層面來看，改變條款的設計方案最核心的就是定價機制。當前以房養老產品價格不合理，無法激發參保老人的積極性。此外，遺產動機是影響以房養老推廣的重要因素，而市場主流的以房養老產品缺乏對其考慮并在定價中給予體現。定價優化主要分為兩個方面：產品在設計和模型本身的優化。在產品設計方面，劉鷺（2016）等學者認為，如果設計產品時嵌入“贖回權”，則既可提高老年人口的養老收入，又能滿足他們的遺贈動機。同時，針對產品功能單一的問題，陳秉正等（2014）結合住房反向抵押貸款與長期護理保險兩款產品，設計了具有長期護理保障功能的住房反向抵押貸款產品。此外，周海珍、彭曉鵬等（2016）在長期護理保險中嵌入住房反向抵押貸款選擇權，提出一個新的長期護理保險產品方案，并給出定價。

準確、合理的定價是以房養老產品獲得市場認可的前提。對此，國內外學者的研究成果異彩紛呈，定價模型和方法也不斷演進和完善，主要包括支付因子模型、保險精算定價模型、BKU 模型、B-K 模型等。Peter Chinloy和Isaac F. Megbolugbe（1994）設計的支付因子定價模型具有代表性，其他定價模型都是根據這一模型推演得出。利用保險精算模型進行定價的代表非YK.Tse（1995）莫屬，Olivias 和John（2005）在定價過程中加入精算收支平衡原理的方法，而這一方法更為我國學者所青睞（柴效武，2008；路靜、高鵬，2010）。鑒于利率和房價的波動性，張茜、任燕燕（2013）利用房價的瞬時增值率和波動率構建了房價波動模型并給出了定價。由于死亡率的預測對以房養老產品定價的影響至關重要，陳鵬軍、代晨（2015）選擇了與現實情況更接近的連續死亡模型進行定價，同時對以房養老產品的利率及房價波動敏感性進行了分析。

上述文獻在豐富以房養老研究的同時，也存在一些不足之處，主要有兩點：一是盡管上述部分文獻從理論上探討了以房養老定價問題，但都缺少對以房養老產品的比較研究，其定價結果大多缺乏參考性，甚至有些定價結果更低，根本無法保障參保老人的經濟利益；二是在定價模型的選取上較少文獻考慮對利率這一主要影響因素的刻畫與度量，并且預期壽命的設置也未考慮國內老年人的實際情況。因此，本文的貢獻在于，在結合“幸福房來寶”產品分析的同時，充分考慮利率等因素對最終價格的影響，選取無套利的B-K 二叉樹利率模型對住房反向抵押貸款產品進行定價，并給出贖回權價格，同時和“幸福房來寶”產品進行比較，提出進一步完善的政策建議。

三、“幸福房來寶”的定價缺陷分析

從表1 可以看出，前四種以房養老模式均以失敗告終，作為目前市場上僅存的以房養老產品——“幸福房來寶”，其雖然沒有面臨停辦的命運，但也問題重重。2015年3月，幸福人壽保險股份有限公司的“房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A 款）”獲批上市銷售（簡稱“幸福房來寶”）。截至2019 年4月底，幸福人壽累計承保194 單（133 戶），其中北上廣三地的保單數占總簽單數的80%。2016年10月，中國人民人壽保險股份有限公司的《人保壽險安居樂老年人住房反向抵押養老保險》（簡稱“安居樂”）的保險條款和保險費率通過審核，但至今未見銷售。

眾所周知，“幸福房來寶”是幸福人壽推出的一款以房養老產品，其產品本質是住房反向抵押貸款，特點是房產抵押和年金養老相結合的一種養老模式。但仔細研究“幸福房來寶”的條款及給付條件發現，其定價偏保守，無論是“幸福房來寶”還是“安居樂”，均存在這一問題。這是導致產品難以推廣的關鍵因素。從產品本身而言，“幸福房來寶”定價不合理主要源于以下幾點：

?表1 主要的以房養老模式比較

（一）定價結果偏謹慎，價格過于保守

“幸福房來寶”通過非參與型的產品定位，巧妙地隔離了部分房價波動風險，但正是由于這種非參與型的產品定位，使得幸福人壽放棄了大部分難以量化的房產增值收益，這不僅降低了此項業務的利潤，而且產生了另一大缺陷——對被保險人的養老金給付設計過于保守。保險公司雖然不參與分享抵押貸款房屋增值后的收益，但其給付的養老年金現值遠低于房產的初始價值，這也是實踐中這一產品不被認可的重要原因之一。

以60 歲男性投保人、100 萬元的有效保險價值為例進行說明。從表2 可以得出，若其選擇“幸福房來寶”的方案一（延期年金，無身故和退保利益），其每月可以領取2514元的定額養老金，同時其還款需繳納26 年、每年2544元的延期年金保費。若按產品條款中的年度累積利率5.5%折現，不難算出其現值為451573元（2544×A265.5%+2514×A26×125.5%/12=451573），也就是說60歲男性按照“幸福房來寶”方案一投保后，能躉領的貸款總額還不到房屋評估價值的一半。

按此計算，各年齡段的老人所領取的養老金額將會不同程度地縮水。雖然隨著年齡的增大，參保老人所領取的養老金也隨之增加，但85歲的參保老人領取養老金仍不足房屋價值的80%，即73.48 萬元的養老金。可以看出，“幸福房來寶”現有的定價規則無法客觀反應抵押房屋的真實價格水平，損害了參保老人未來可能獲得的經濟利益，這也是“幸福房來寶”市場遇冷的根本原因。

（二）依據固定利率，不符合利率波動規律

“幸福房來寶”的保單條款中明文載明“本主險合同保單年度累積利率為年復利5.5%”，作為一款長期的保險，將累積利率設定為固定利率無疑不符合利率波動的一般規律，不僅不利于被保險人和受益人獲取收益，還有損參保人的經濟利益。

一方面，通過整理和比較近年來人民幣存款利率的變化情況可知，利率會在不同時期有所變動。根據《保險法》的規定，保險資金的運用應以安全性為首位，當利率下降時，保險公司在養老金給付上的支出很可能高于投資的收益，給公司帶來巨大的壓力；另一方面，當利率上升至5.5%左右甚至更高時，老人的參保意愿將會受到嚴重損害，對保險公司的信任也會大打折扣，最終影響以房養老產品的銷售。因此，條款中固定利率的規定既不利于保險公司防范利率風險，也不利于保障老年人相對的收益。

（三）采用定額年金，忽略通脹等因素

由于“幸福房來寶”采用的是定額年金給付方式，即每期給付相同的金額，忽略了通貨膨脹對參保老人最終領取的養老金金額的影響。這對期限較長的保險產品而言，無疑是重大的缺陷。從表2可以看出，以“幸福房來寶（A 款）”的費率表為例，對60 歲男性參保老人而言，每期參保老人大約可以領取2514 元的養老金，如果未來通貨膨脹控制在平均3%的水平，那么26 年后2514 元的現值為1153 元，相當于現在領取金額的45.86%，這對參保老人的利益無疑是巨大的損失，不僅承擔了通貨膨脹帶來的養老金現值損失，還失去了房屋價值上漲的機會成本。因此，“幸福房來寶”在定價過程中采用的定額給付方式無法保障參保老人未來的養老財務需求，也損害了其經濟利益。

四、“幸福房來寶”產品定價模型的優化

透析“幸福房來寶”的特點和缺陷不難看出，導致其舉步維艱的最重要因素就是定價不合理。“幸福房來寶”采用固定利率，即5.5%的年復利率對產品進行定價，這不僅不符合利率在現實中的波動規律，還有可能導致所測算出的平均利率水平的誤差較大。同時，平均利率水平是計算養老金給付水平的主要依據，據此測算出的養老金給付水平的誤差自然也較大，這就加大了保險公司面臨利率風險的可能，最終會導致保險公司或投保人有一方會在利率劇烈波動時遭受利益損失。

?表2 基于“幸福房來寶”產品費率表的現值計算（單位：元）

因此，本文在充分考慮各種影響因素的基礎上，利用浮動利率構建動態定價模型。考慮到利率波動的規律性，建立無套利的Black-Karasinsk 二叉樹模型，根據精算學收支平衡的原理，對以房養老產品進行了重新定價。除此之外，以房養老的影響因素眾多，在定價過程中，應充分考慮各影響因素對定價精準性產生的影響，如通貨膨脹率、房屋增值率、房屋折舊率、貸款開辦費用占房產價值的比率，以及遞增年金的年增長率等。同時，也應關注一些宏觀層面的因素，如生存概率的變化、預期壽命的變化以及退休政策的變化等等，以盡可能根據實際情況提高定價的準確性。

（一）基于Black-Karasinsk 模型的浮動利率確定

由于利率市場的波動是“幸福房來寶”產品價格影響的重要因素，因此客觀的刻畫利率波動是接下來“幸福房來寶”完善的重要一步。本文通過利用Black 和Karasinsk（1991）所提出的B-K模型，將利率中無風險利率對數化，使用微分方程解出利率r(t)：

式（1）中，σ為波動率，σ為大于0 的常數，θ(t)和?(t)為時間t的函數，｛W(t),t≥0｝為布朗運動。下面將模型進行參數估計，并對B-K模型進行離散化處理，得：

如圖1 所示，二叉樹模型始點r，從上邊移動后到ru，最下邊移動到rud；相反，如從r出發，向下移動到達rd，然后到rud。風險中性理論使得上面的概率q 和下面的概率1-q 均為0.5。

?圖1 利率二叉樹示意圖

因此，得到如下關系等式（3）～（4）：

1.參數的確定

從圖2 可得，初始利率期限結構選用國債到期收益率，時間是2018 年9 月1 日。為便于簡化和研究，對波動率取固定值，為0.1767（侯峰、金大有，2010）。

2.無風險利率的計算

將初始利率期限結構（圖2）和波動率代入式（5），得到即期至50年遠期利率二叉樹，如圖3所示。

從圖3 可知，T為十年期限單位，如T=1表示10 年的遠期利率結構。即期利率為3.8%，10 年的遠期利率分別為3.33%和4.74%，以此類推，每個遠期利率會出現兩個遠期利率。到50 年時遠期利率將有6 個遠期利率，最小為1.77%，最大為10.38%，由此形成完整的50年期限的遠期利率二叉樹。

?圖2 2018年9月1日銀行間固定利率國債到期收益率曲線

?圖3 遠期利率二叉樹部分圖

?圖4 優化產品月度保險金額

（二）定價模型的構建

根據精算學收支平衡的原理：假設rki（k=1,2,Λ,wx）是一條滿足B-K模型的利率游走路徑，則單生命狀態下躉領支付公式為：

屈哨兵：你提了一個十分重要的問題。不論是一個國家、一個地方或一個區域，作為教育行政主管部門，首先就要對本區域、本地區的教育布局有一個整體的認識，這樣才能對教育全局進行頂層的政策設計。

對于利率游走路徑i，單生命終身生存年金的精算現值為：

月度保險金額為PMT1/12，同一年月度保險金額相同。

（三）參數估計

1.房產初值H0：為便于和“幸福房來寶”產品比較，房產初值為100萬元，即100萬元有效保險價值。

2.房產增值率β：由2011 年1 月到2018年1 月上海市二手房價格指數（數據來源于中國房地產指數系統CREIS，鑒于2015年至2016 年房價的非正常上漲會使得計算結果失真，本文將這兩年數據作平滑處理，降低數據的波動幅度；選取上海市二手房數據主要是上海市二手房市場較為完善，同時也是“幸福房來寶”銷售最好的地區），分別對β進行計算，然后求七年增長率的幾何平均值，結果為6.8429%。以2011年為例，2011年房價年增值率為

其他七年房價增值率計算方式與2011年相同。七年整體的房價增值率為

3.房屋的年折舊率α：本文對房屋折舊采用均速的方法處理，折舊率為1.43%。考慮到土地價格的波動，故房屋折舊率取1.25%。

4.貸款開辦費用占房產價值的比率γ：本文借鑒美國HECM項目經驗，對γ取值為6%。

5.借款人壽命：根據《中國人身保險業經驗生命表（2010—2013）》計算男性和女性剩余壽命的概率。

6.年金年增長率δ：根據2011 年至2018年上海市居民月消費價格指數，其算術平均值為2.11%。

?表3 優化產品與“幸福房來寶”產品定價結果的比較（單位：元）

五、優化產品與“幸福房來寶”產品的定價比較

（一）定價結果分析

本文采用蒙特卡洛方法對上述模型進行模擬，分別得到60 歲以上的男性和女性單生命狀態下的保險年金，具體結果如圖4所示。

從圖4可以得出兩點結論：

一方面，優化后的“幸福房來寶”產品給予參保人的保險年金與其年齡成正比，即參保老人年齡越大，則領取的養老金金額就會越多。主要原因是與貸款本身的合同期和參保人的年齡有關，即合同期越短，參保人年齡越大，那么所領取的保險年金就越多。同時，參保老人所領取的保險金金額增長速度會以指數形式增長，75歲以上參保群體的養老金增長最快。以男性參保人為例，60歲至75 歲之間的男性參保群體保險金增長速度為5.42%，而85 歲以上男性群體的保險金以6.73%的增速增長。

另一方面，男性參保群體領取的保險金額明顯高于女性參保人，差距隨著年齡增大而增大。男性月度領取保險金額高于女性月度保險金額主要是受到男女生命預期不同的影響。在我國，男性的壽命預期要低于女性，在產品定價時需要考慮預期壽命的差異性對兩種參保群體的影響。同時，這種差異化影響在大年齡段老人群體中，體現得愈發顯著，如高年齡段女性的預期壽命明顯高于男性，這一點在《中國人身保險業經驗生命表（2010—2013）》有所表現。

（二）優化后定價比較

由于“房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）”是按照有效保險價值，即初始房屋價值為100 萬元計算的費率表，并且分別給出男、女60～85 周歲之間的延期年金，所以，此費率表是單生命的延期年金。因此，為了更直觀地和“幸福房來寶”的定價結果進行對比，本文選取100 萬元的有效保險價值，按照上面給定的參數，利用B-K 模型分別對60 至85 周歲之間的男性和女性，計算單生命狀態下的月度保險金額，并和“幸福房來寶”的費率進行對比，詳細結果見表3。

首先，優化后的產品具有明顯的價格優勢。

從表3 可得出，不論是男性參保人還是女性參保人，優化后的“幸福房來寶”產品在價格方面更具有優勢，符合參保人的利益。一是優化后的產品在各個年齡段的定價都明顯高于原有的產品定價，這是“幸福房來寶”優化后最大的優勢，直接提升參保人的參保意愿，也符合其以房養老意愿。二是通過計算發現，優化后的“幸福房來寶”產品能更真實地反映抵押房屋的價值。優化前的“幸福房來寶”產品在參保后所領取的保險金額現值總額不足房屋的75%，而優化后的產品提高至97%。總之，優化后的“幸福房來寶”顯著改善了現有產品定價謹慎、價格保守的缺陷，更符合市場的需求。

其次，優化后的產品保險金額增長速度高于優化前，更好地反映了通貨膨脹。

由表3和圖5均可以得出，優化后的“幸福房來寶”產品月度保險年金的遞增速度更高，有效地考慮了通貨膨脹對參保老人實際領取的保險金額損失的影響。優化后男性保險金額以6.12%速度增長，女性以6.03%速度增長，均高于優化前產品的5.53%和5.43%，可更好地抵消通貨膨脹帶來的影響。

再則，優化后的產品更好地區分了群體差異。

優化后的“幸福房來寶”在產品差異上更加突出，主要體現在兩方面，即性別差異和年齡差異。性別差異主要體現在優化后男性領取的保險金明顯高于女性，不僅是絕對的領取金額，更體現在隨著年齡增長，男性參保人所領取保險金的增長速度也高于女性，這主要是不同性別的預期壽命所決定的；此外，年齡差異主要體現在高年齡段的參保群體的保險金額高于低年齡段群體，優化后的保險金額在高年齡段增長速度高于優化前，這可從優化前后兩者之間的差額對比得出。

綜上所述，在充分考慮利率隨機波動、通貨膨脹等因素的基礎上，優化后的“幸福房來寶”產品不僅在定價上更具優勢，定價機制中充分考慮了通貨膨脹對產品的影響，同時也在產品差異化方面作出了有益嘗試，滿足了以房養老市場的差異化需求。

?圖5 本優化產品定價結果與“幸福房來寶”產品費率比較圖

（三）進一步思考

自“幸福房來寶”推廣以來，老年人參保的意愿不高，是由于多種因素導致的，除了產品定價這一主要因素以外，還有另外兩個方面需要引起重視。

一是對被保險人平均預期壽命的估算過長。截至2019年底，我國人均預期壽命為77.3 歲，“幸福房來寶”產品對老年人預期壽命的估計男女均為85歲，顯然遠高于實際情況。雖然未來20 年科技的進步所帶來的醫療技術的提高和人們生活質量的提升會逐年抬高人均預期壽命，但提高到85歲仍需較長一段時間。對被保險人平均預期壽命的估算過長，會導致計算參保老人領取的養老金期限過長，結果每期養老金金額偏低，降低了產品對老年人的吸引力，使參保老人覺得領不到與房屋價值對等的養老金。

因此，平均預期壽命的測算和評估需要充分考慮國情，特別是男性參保人和女性參保人的身體狀況。一方面，在充分尊重我國人口生存規律的基礎上，科學評估以房養老參保群體的預期壽命，這對定價模型的修正和參數的制定具有重要的參考價值；另一方面，根據男性和女性生存差異的情況，設計多種以房養老產品，以充分兼顧不同群體養老需求。

二是對投保人年齡有限制。“幸福房來寶”的保險條款中聲明，投保人即被保險人的年齡范圍要求在60 周歲（含）至85 周歲（含）之間，明確了對投保人年齡的限制。根據我國現有退休年齡的規定，即使考慮延遲退休的因素，近幾年的退休年齡暫時仍難以達到60周歲。這意味著老人在退休后，投保“幸福房來寶”之前，會有一段空白期，這段時間的收入只有基本養老保險。如果投保人年齡能夠適當放寬，讓更多已退休人員能夠加入以房養老項目中來，對已退休人員和保險公司是一件雙贏的事。同時，現實中會存在過早失獨又勞動力低下，卻有完全產權房屋的人群，針對這類群體，“幸福房來寶”沒有充分考慮，而失獨群體恰恰是以房養老參保意愿最高的群體。

六、結論與政策建議

（一）結論

本文從供給側角度出發，通過對以房養老市場上唯一在售的“幸福房來寶”產品的分析，研究了其定價機制以及存在的缺陷，利用B-K模型優化并重新構建了“幸福房來寶”產品定價模型，和現有“幸福房來寶”產品進行詳細比較，得出如下結論：

一方面，目前的“幸福房來寶”產品存在重大缺陷。通過研究“幸福房來寶”產品定價原理發現，其定價偏保守，價格過低，難以反映抵押房屋的價值，同時也有損參保老人的經濟利益，這是致使產品難以推廣的最主要原因。此外，該產品在定價過程中忽視了通貨膨脹和利率等因素的影響，對參保老人的預期壽命和參保的年齡限制缺乏合理假設，導致定價結果與市場實際大相徑庭。

另一方面，優化后的產品更符合市場需求。從B-K定價模型的結果來看，不論是男性還是女性，優化后的產品定價每月所領取的保險金額都要大于“幸福房來寶”產品保險金額，說明該產品定價過于保守，這也是優化后的產品最大的優勢所在。除此之外，優化后的產品充分考慮了通貨膨脹和利率波動等重要因素，而且還有效地區分了參保群體的差異，有利于保險公司設計更加多元化的產品。

（二）政策建議

1.產品供給側方面

首先，不斷優化完善以房養老產品定價機制，合理定價是以房養老產品取勝的關鍵。另外，在借鑒國外經驗以及充分考慮各種影響因素的基礎上，構建更符合以房養老市場的B-K模型，完善已有的定價模型，對利率等重要影響因素重新修正，不僅有利于促進以房養老產品定價的創新和完善，也有利于調動借貸雙方積極性，促使以房養老成功推出并穩定發展。其次，設計多元化的產品，準確定位產品消費群體。雖然以房養老主要是面向有獨立產權房的老年群體，但老年人的情況迥異，尤其是失獨老人情況就更為特殊，應針對不同的人群或地域特點，開發設計不同的產品，才能更好地進行市場定位。可借鑒國外經驗，如美國的住房反向抵押貸款針對不同的人群主要有房屋價值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage）、房屋保管者（Home Keeper）和財務自由計劃（Financial Freedom）三種形式。

2.政府監管方面

一方面，政府要加強對以房養老的支持力度。如政府應創新宣傳方式，加大宣傳力度；完善相關法律法規，提高參與主體的準入門檻，增加其公信力，并對其進行監督和協調；政府在稅費減免、資金上給予一定的支持；對失獨老人的以房養老進行風險擔保，確保失獨老人能按時、足額領取貸款。另一方面，要優化運行機制，建立綜合的以房養老保險運行機構。由于以房養老受到眾多因素的影響，降低其風險需要不斷優化運行機制，建議由多方機構聯合起來共同開展相關業務，以此來實現優勢互補、風險共擔。商業銀行在資金使用、借貸業務等方面具有豐富的經驗，而壽險公司在長壽風險的管理、相關產品的設計和定價等方面具有較為明顯的優勢，應發揮各自的比較優勢，共同推動以房養老產業的發展。