房地產(chǎn)企業(yè)成本管控分析

王娜

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控一直非常嚴(yán)格。尤其是近年來，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控日趨嚴(yán)格，隨之而來的是利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)若想減小外部環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，提升自身綜合能力，就不得不在企業(yè)中實(shí)行嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部管控制度來降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益。文章在闡釋房地產(chǎn)企業(yè)成本管控重要性的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的主要問題及不足，提出相關(guān)意見，以期為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控內(nèi)涵

成本是一個(gè)企業(yè)管理過程中重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，可以說，成本的多少?zèng)Q定了企業(yè)的利潤(rùn)。作為一個(gè)概念而言，從字面上看，企業(yè)的成本管控就是對(duì)于企業(yè)成本的管理與控制。對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品成本構(gòu)成與其他產(chǎn)品有其相似性，但也有其特殊性，因?yàn)樗拈_發(fā)過程復(fù)雜繁多，各項(xiàng)工作均會(huì)涉及到成本投入，雖然各個(gè)程序都有不同的控制點(diǎn)，但萬變不離其宗，都可以從成本形成原因及成本費(fèi)用上予以考慮。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

企業(yè)控制成本原本就屬于企業(yè)管理的重要手段和方式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言更加重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)較多，如土地征收及拆遷、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、銷售以及各種各樣的招投標(biāo)程序。這些復(fù)雜的流程及環(huán)節(jié)帶來的是不斷增加的成本，且其中包含的不確定因素比較多，從而容易造成房地產(chǎn)企業(yè)成本投入較大、周期長(zhǎng)、回收成本較慢的一些特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了成本管控的重要意義與價(jià)值。為使企業(yè)既能應(yīng)對(duì)復(fù)雜且不確定性比較大的狀況，又能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得利益最大化，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提高企業(yè)的盈利能力，推行嚴(yán)格有效的成本管控方式就顯得更加重要了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控方面的局限性

（一）成本管控意識(shí)不強(qiáng)

近20年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，取得了高額回報(bào)，起初只要能拿到地就意味著巨大利潤(rùn)，因此一般的房地產(chǎn)公司對(duì)成本管控毫無意識(shí)，更無方法。加之由于相關(guān)人才的匱乏及對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)程度不足，往往忽視了對(duì)于成本控制的關(guān)注，因此對(duì)成本的管控也只停留在事后的核算，事中成本無法把控，導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)成本超支，企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益大打折扣。

（二）成本管控缺乏前瞻性，容易忽略拿地和前期設(shè)計(jì)成本

房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)成本涉及到許多方面，主要包括土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)用等，而企業(yè)利潤(rùn)除了和成本有關(guān)外，還與管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金等有關(guān)，要想獲得高收益，每個(gè)階段每個(gè)費(fèi)用必須重視。在房?jī)r(jià)高升的驅(qū)動(dòng)下，對(duì)土地成本和前期設(shè)計(jì)的管控是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較忽略的。主要原因有：一是在土地招拍掛之前，對(duì)標(biāo)的土地的相關(guān)情況、標(biāo)的物以及周邊所在地區(qū)的規(guī)劃、標(biāo)的物所在地人口屬性、地上建筑物等認(rèn)識(shí)不足，分析不夠。雖有相關(guān)調(diào)研工作，卻缺少細(xì)致、足夠的分析與比較，可研分析也不夠全面、深刻，不可避免的存在著地價(jià)奇高的現(xiàn)象。與此同時(shí)，因?yàn)橥恋爻杀具^高，甚至于遠(yuǎn)超周邊樓盤，完工成本及銷售成本也隨之拉高，這種情況下，成本管控從源頭就沒有控制好，也就無法形成合理的利潤(rùn)空間。二是審核設(shè)計(jì)方案不嚴(yán)謹(jǐn)。設(shè)計(jì)方案往往影響到建設(shè)施工成本，一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案除了功能設(shè)計(jì)外，也應(yīng)考慮到成本管控方面。然而在實(shí)際中，在選定設(shè)計(jì)方案時(shí)，時(shí)常會(huì)以價(jià)格作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)低者得。而這樣的設(shè)計(jì)方案往往對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計(jì)的合理性與安全性等方面缺乏足夠的把控，極易造成在施工階段產(chǎn)生不確定因素，形成設(shè)計(jì)缺陷，后期的建設(shè)成本必然上升。

（三）成本管理未能系統(tǒng)化

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的業(yè)務(wù)鏈條過程復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)成本管控的復(fù)雜性;也決定了房地產(chǎn)成本管控必然是一個(gè)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化工程，而非簡(jiǎn)單的一項(xiàng)具體工作;還決定了成本管控是一個(gè)全員參與并且貫穿于整個(gè)事前、事中、事后的科學(xué)管理與控制過程。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的周期時(shí)間長(zhǎng)，而且過程比較復(fù)雜。即使在項(xiàng)目前期就已經(jīng)制定了目標(biāo)成本，也需要經(jīng)歷項(xiàng)目的所有過程才能最終實(shí)現(xiàn)，才能體現(xiàn)成本管控的有效性。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)行業(yè)有著諸多的特殊性，絕非一個(gè)部門可以單獨(dú)完成的，也絕非某幾個(gè)部門就可以單獨(dú)完成的，而需要各個(gè)部門相互配合，互相協(xié)同，鼎力支持才可以實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)。正因?yàn)槿绱耍瑔渭円揽控?cái)務(wù)部門解決成本控制問題，也是不可能的。財(cái)務(wù)部門可以簡(jiǎn)單地通過數(shù)據(jù)分析，對(duì)比分析成本實(shí)際發(fā)生與成本預(yù)算之間的差距，形成屬于自身專業(yè)的意見，但是若要提供專業(yè)的、有深層次的管控原因，財(cái)務(wù)部門則有些心有余而力不足，如還需要提出管控措施，則局限性更為明顯。除財(cái)務(wù)人員以外，也可以讓造價(jià)人員參與成本管控，造價(jià)人員的缺點(diǎn)是缺乏相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)成本管控的各個(gè)方面的系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)不足。

從上述分析可以看出，對(duì)成本管控方面有一套較為完備的、科學(xué)的管理體系是必不可少的，需要整個(gè)開發(fā)部門和人員的共同努力，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)有序開展成本管控。否則，成本管控部門無法形成相關(guān)分析報(bào)告，更無法為企業(yè)決策者提供有用的財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)信息，甚至有可能出現(xiàn)決策失誤。同時(shí)，因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)自身管理意識(shí)薄弱，尤其是財(cái)務(wù)管理理念匱乏，財(cái)務(wù)管理水平弱化，在進(jìn)行成本管控的過程中，管控手段不夠細(xì)致，內(nèi)容不夠全面，極易導(dǎo)致成本管控形同虛設(shè)。

三、房地產(chǎn)成本管控的優(yōu)化措施

（一）提高成本管控意識(shí)

如前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控不是一個(gè)人、一個(gè)部門就能完成的，而是一個(gè)系統(tǒng)的工程，是一個(gè)全員參與全過程的管控，因此成本管控意識(shí)是企業(yè)控制成本工作應(yīng)做到的。企業(yè)管理者應(yīng)該通過各種方式，如經(jīng)常組織全員參加成本管控培訓(xùn)，形成良好的成本管控意識(shí)，并采取制度和措施實(shí)踐，使成本管控貫穿于工作始終與各個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)，企業(yè)各級(jí)管理者應(yīng)從實(shí)際工作出發(fā)，充分發(fā)揮管理職能，在保證工程質(zhì)量的前提下，要高度重視成本管控工作的實(shí)施情況，要以創(chuàng)新理念，高效的管理方法，逐步提升成本管控工作的實(shí)效性。要針對(duì)性地制定有效、可實(shí)施的成本管控措施，對(duì)成本管控中存在的問題、困難與不足，及時(shí)分析，及時(shí)糾正，及時(shí)整改，以此提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促使企業(yè)更好的發(fā)展。

（二）做好項(xiàng)目前期成本管控

土地成本是成本的重要內(nèi)容。因此在項(xiàng)目開展前，應(yīng)通過多次調(diào)研、評(píng)估等方式做好前期準(zhǔn)備工作，以此做好項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、效益評(píng)估等，如能控制土地成本，至少將土地成本控制在同地區(qū)周邊樓盤的平均水平，成本管控則起到了較好的效果了。

開發(fā)設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的前提，既可以在拿地之前就有初步的設(shè)計(jì)方案，為管控土地成本提供依據(jù)，也可以在拿地之后進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的技術(shù)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目前期決策階段至項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的影響是深遠(yuǎn)的，對(duì)工程造價(jià)管控起到關(guān)鍵作用，影響程度將達(dá)75%。技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程序約為25%。因此掌控好開發(fā)設(shè)計(jì)階段是控制整個(gè)工程成本管控的關(guān)鍵舉措。建議：一是要推進(jìn)限額設(shè)計(jì)，通過設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管控費(fèi)用。設(shè)計(jì)人員應(yīng)能圍繞項(xiàng)目開發(fā)的初衷及決策，對(duì)建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額有良好的管控，尤其對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧项A(yù)算價(jià)格有充分了解，然后按項(xiàng)目投資預(yù)算控制初步設(shè)計(jì)及概算，要熟練初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)和概算。二是除了設(shè)計(jì)的成本估算，設(shè)計(jì)質(zhì)量將對(duì)成本增加有直接關(guān)系，因此要通過招投標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免在施工過程中出現(xiàn)重大的調(diào)整。設(shè)計(jì)是產(chǎn)品的靈魂，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不單要滿足客戶需求，而且要考慮設(shè)計(jì)方案的造價(jià)因素，不要一味地注重外觀造型。三是設(shè)計(jì)要滿足多頭需求。設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)方案，除了設(shè)計(jì)師參與外，在實(shí)施前，仍需要工程部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門等共同參加，集思廣益，以此尋找符合項(xiàng)目建設(shè)最優(yōu)，成本控制最優(yōu)的設(shè)計(jì)思路。

（三）建立健全成本管理體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，建設(shè)中間環(huán)節(jié)多，成本管控的主體應(yīng)該包括項(xiàng)目所有的直接或間接參與者，成本管控的對(duì)象包含開發(fā)環(huán)節(jié)的所有階段，為了不失去對(duì)開發(fā)成本的控制，需建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，做好全過程的成本控制。應(yīng)由財(cái)務(wù)部門牽頭，與成本部門一起出具成本科目與財(cái)務(wù)科目匹配一覽表，將所有工程合同按財(cái)務(wù)科目開發(fā)成本下面的六個(gè)明細(xì)科目建立合同臺(tái)賬，每一次合同付款、結(jié)算都需要更新表中數(shù)據(jù)，這樣財(cái)務(wù)部門就可以時(shí)刻掌握每一份合同的履約情況，并對(duì)每一合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。月末統(tǒng)一再與賬面核對(duì)數(shù)據(jù)，以便于項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)后核對(duì)每一項(xiàng)成本與目標(biāo)成本的差異，并就差異原因找出應(yīng)對(duì)措施。通過健全的財(cái)務(wù)成本管理體系，能及時(shí)了解項(xiàng)目的實(shí)時(shí)成本，企業(yè)省時(shí)省力，最終達(dá)到財(cái)務(wù)與成本部門共享信息，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善的發(fā)展目標(biāo)。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策日益完善，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)、政策等日趨完備。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)必將規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，也終將走向良性、可持續(xù)發(fā)展的道路，盡管也將遇到更多的市場(chǎng)壓力和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。有效、及時(shí)的成本管控至關(guān)重要，足以使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的困難，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有足夠的實(shí)力立于不敗之地。

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（作者單位：湖南繼善投資發(fā)展有限公司）