競爭力環境下的房地產財務的戰略管理研究

王艷芳

關鍵詞：競爭力環境? 房地產? 財務戰略管理? 常見問題

隨著房地產市場的不斷飽和，房地產企業的競爭壓力與日俱增，如果不能夠具備較強的市場競爭力，便很可能被淘汰。為此，房地產企業需要不斷提高自身的財務戰略管理能力，從而不斷提高自身的內部發展實力，轉化成競爭力。當前，很多房地產企業在實施財務戰略管理過程中還存在成本過高、財務管理意識淡薄、人才匱乏等常見問題，這些問題顯然已經成為制約房地產企業提升競爭力的主要因素，需要房地產企業引起重視，并積極解決。

一、試論當前房地產財務戰略管理中存在的常見問題

（一）房地產項目投資成本較高

項目投資成本高是房地產企業財務戰略管理中較為常見的問題，這主要是因為房地產企業與其他企業性質不同，房產項目往往施工規模較大、施工周期長、資金回籠周期長，這就使得房地產項目在建設過程中需要大量的資金支撐。即便是那些實力雄厚的房地產企業，也大多會通過銀行貸款的形式來保證房產項目建設的需要，銀行貸款需要按照合同條款在固定期限內給付利息，加上房產項目資金回籠慢，房地產項目在前期需要給付給銀行大量的利息，也就是還未形成收益便背負了巨大的利息壓力，這使得房地產企業的投資成本與投資壓力倍增。所以，房地產企業在未來財務戰略管理過程中，要通過其他融資渠道來緩解自身銀行貸款所帶來的壓力，降低投資成本才是。

（二）房地產企業財務風險較高

房地產企業的財務風險要遠高于一般性質的企業，這與房地產自身的性質有很大的關系，但主要是因為房地產企業項目資金回籠慢，再加之房地產企業財務管理不善。首先，很多房地產企業并未從戰略管理角度出發來實施財務管理工作，財務管理過程中缺少戰略思想，房地產企業投資項目往往不止一個，每一個項目都需要大量的流動資金來確保工程進度與工程質量，所以房地產企業的資金流動性非常強，如果在財務管理過程中，沒有戰略管理思想，將無法形成統一的財務管理制度，財務管理必將出現混亂的現象，此時就很容易誘發財務管理風險。其次，房地產企業資金管理風險較高，房地產企業在項目投資過程中，由于項目資金只能夠等到項目竣工之后才能實現回收，在這個過程中如果投資下一個項目，由于自身資金有限，會增加資金管理風險。所以，房地產企業的財務風險較高，為財務戰略管理增加了困難。

（三）專業化財務管理人才匱乏

房地產企業實施財務戰略管理進一步提高了對從業人員的要求，需要財務管理人員不僅要具備較強的財務管理能力，還需要具備戰略思想、戰略管理能力，但顯然很多房地產財務管理人員是達不到這一要求的。首先，部分房地產企業在經營過程中忽視了財務管理人才培養的重要性，企業缺少完備的財務管理培訓機制、財務管理考核激勵機制等，從而導致對房地產財務管理隊伍的幫助力度不足;其次，部分房地產企業中的財務管理人員對自身要求較低，缺少主動學習精神，沒有及時意識到房地產市場的變化、財務管理領域的變化等，使得自身的發展受限，也就無法很好滿足當前房地產企業的發展需要了。

二、競爭力環境下的房地產財務的戰略管理對策

（一）構建完備的房地產企業財務內控機制

財務內控是有效強化房地產企業財務管理質量的手段，也是確保房地產企業財務戰略管理方向的客觀要求，所以房地產企業必須要建立完備的財務管理內部控制機制。首先，為進一步提高房地產企業財務管理的規范性與透明化，房地產企業要在企業內部建立獨立的財務管理監督部門，保證監督過程與監督質量，進一步規范財務管理部門與財務管理人員的工作。其次，強化技術投入，構建財務內控信息系統，核對房地產資金流量，建立電子核算系統，確保資金預算、決算工作的合理性，強化對資金的控制，還要確保房地產企業財務內控信息系統的先進性與安全性，防范信息化風險。最后，在房地產企業內部建立成本管理、投資管理部門，加強對企業內部的利潤管理。例如：在財務工作開展中，工程財務預算、財務決算等工作可以以季度為期限開展結算工作。全面提升企業內部資金的合理使用，針對為完成的工程項目，需要加強其審批工作。已經完成的工程項目，需要加強審查工作。確保資金控制工作的合理性，以此推動房地產企業財務工作的精細化管理。

（二）不斷提高房地產企業財務管理隊伍水平

首先，房地產企業要進一步提高對財務管理人員的重視，針對財務管理工作需要及財務管理人員需要，建立完備的房地產企業財務管理培訓機制、考核機制、激勵機制等。如：在對房地產財務管理人員進行培訓時，要格外注重對其的信息化運用能力培訓、財務戰略管理能力培訓等，從而不斷提高房地產財務管理隊伍水平，實現人才競爭力的增長;其次，財務戰略管理進一步提高了對財務管理人員的要求，所以財務管理人員需要及時認識到這一點，不斷提高自身的學習能力、技能掌握能力等，房地產財務管理人員要在日常工作中逐漸養成勤思考、善交流等好的習慣，為做好房地產企業財務管理工作打下堅實的基礎;最后，房地產財務管理部門要與人資部門建立互通，保持良好聯系，方便人資部門及時掌握財務管理部門需求，增強招聘的針對性。

（三）完善房地產企業財務管理機制，降低財務管理風險

一房地產企業財務管理風險較高，與企業性質有很大的關系，但與房地產企業財務管理機制不完善也有很大的關系，所以要進一步夯實房地產財務管理機制。首先，房地產企業要構建完備的財務管理風險防范機制，做好對風險的預判、分析、處理，在財務管理風險防范過程中，房地產企業要善于運用大數據技術來分析財務數據、財務報表等，從而提高房地產財務處理的全面性;其次，加強房地產企業財務管理成本控制，在成本控制過程中要從項目招標、施工隊伍選擇、材料采購等每一個環節都進行成本把控，從而真正做好房地產企業成本管理工作;最后，構建完備的資金管理體系，加強對流動資金的管理，合理的配置資源，降低財務管理風險隱患。

（四）加強房地產項目建設成本控制工作

首先，房地產企業在招投標階段需要嚴格把關并制定相應的制度，避免出現違規行為，從源頭降低工程的建設成本，其次，房地產企業需要強化施工隊伍的篩選，盡量選擇資質深，專業技術強的施工隊伍，從而保證工程建設質量，最后，強化施工現場的簽證管理工作，特別是建設中隱蔽工程的簽證工作，以此實現人員行為的約束，提升各項資金的使用率。

三、結束語

在競爭力環境下，強化財務管理建設，與房地產企業的整體發展戰略要求相一致。所以，房地產企業需要強化財務管理工作，只有這樣才能夠保證房地產企業更好地發展，才能夠不斷推動房地產企業的前進。

參考文獻

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