商業(yè)綜合體物業(yè)消防設施管理的現(xiàn)狀分析及改進措施

任大林

摘要：商業(yè)綜合體是將餐飲、辦公、娛樂等空間融合在一起的多重功能領域，由于它功能較多，人流量也比較大，意味著其設施非常復雜，線路也特別多，因此管理起來也十分繁雜。這種基于經(jīng)濟發(fā)展，城市空間需求而生的商業(yè)領域，無疑增加了建筑的復雜性，電路的錯綜復雜性。所以，物業(yè)消防設施管理也需要極大的技術性，稍有不慎，火災來臨，消防設施無法啟用，就會造成大面積的傷財傷力。由此，本文以商業(yè)綜合體物業(yè)消防設施的現(xiàn)狀入手進行分析，并為其管理提供幾點改進的措施。

關鍵詞：商業(yè)綜合體;物業(yè)消防;設施管理;現(xiàn)狀;措施

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，涌入城市的人流量快速增長，此時大批的商業(yè)綜合體不斷出現(xiàn)，這種功能齊全的地方確實給予城市、居民許多好處，可是它同樣存在很多不足。例如，它體積大，很多城市的商業(yè)綜合體還包括了天橋等部分，它的功能也非常復雜，最簡單的綜合體都得有三種功能;其次，它內部結構全面性，也決定了它的內容豐富，但難于管理的特性。

這種大型的商圈如果出現(xiàn)意外事故，很難進行人員梳理，也很難做到毫發(fā)無損。所以，面對火災這種隱患，商業(yè)綜合體應該具備齊全的設施、設備系統(tǒng)，同時，這些物業(yè)消防設施管理應該得到有效地維護和運用。這為物業(yè)管理帶來了新的需求，物業(yè)管理必須根據(jù)商業(yè)綜合體的性質，選擇更有效的管理機制，以保證城市商業(yè)綜合體在火災來臨時，能夠運用消防設施阻擋火勢，進而保證相關人員以及顧客的安全。

1 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設施管理現(xiàn)狀分析

“消防設施的管理”也是當今時代對物業(yè)管理的一種需求，物業(yè)管理人員應該做好相應的工作，以確保“安全第一”的管理理念得到實踐，在如今這種社會環(huán)境中，經(jīng)濟發(fā)展快速，居民生活水平得到提高，作為與居民生活相關的商業(yè)綜合體，更應該做好物業(yè)消防設施管理工作;但在實際管理中，消防設施管理仍出現(xiàn)了一些不足。

1.1 消防設施質量得不到保障

商業(yè)綜合體作為一種新興的領域，它具有空間龐大的特點，由此這種建筑在設計時，應該有相應的消防設施，而且消防設施的數(shù)量和安裝地方也有規(guī)范性的要求，以免出現(xiàn)意外火災時，缺乏消防設施，消防工人救火不及時，居民與業(yè)主不能自救的情況出現(xiàn)。但是，當物業(yè)管理人員在進行消防設施清查時，發(fā)現(xiàn)了商業(yè)綜合體內部消防設施極為欠缺，究其原因，是因為消防設施的設置影響綜合體的美觀;所以，很多綜合體內部缺少火災報警器、自動噴水裝置等。但物業(yè)管理人員并沒有給予重視，認為這是建筑設計的問題。

其次，綜合體內部的許多消防設施在維修后存在質量劣質的問題。消防設置并未按要求設置滅火系統(tǒng)，忽視了消防系統(tǒng)是否可靠的問題，同時，很多消防設施的管道也存在質量問題，有些管道的材質和管徑不符合要求，管道的連接方式也是不規(guī)范的，這些是由于物業(yè)消防管理不恰當造成的。當我們的消防設備出現(xiàn)問題之后，物業(yè)管理人員沒有采取規(guī)范的手段進行維修。以至于現(xiàn)在我們的商業(yè)綜合體的消防設施存在嚴重的漏水。

1.2 消防設施未發(fā)揮真正效用

商業(yè)綜合體的建筑是為給居民提供方便，以營利為目的的一種新型建筑體。這種基于良好視覺體驗的建筑體，通常在管理時會注重人流量和外觀;而忽視了消防安全設施的質量，許多綜合體會選擇顏色驚艷，而質量與原本消防設施要求不符合的材料來建設消防設施，從而導致了一些消防設施根本不能真正有效使用。尤其是在面臨火災事故時，根本不能阻擋火勢，保證顧客的安全。

再加上物業(yè)管理人員本身的不重視，消防設施的材質是否符合規(guī)范，消防設施系統(tǒng)是否能夠正常啟動等一系列問題，就不會得到關注，所以會導致消防設施無法起到撲滅火災的效果，甚至會導致火災不斷擴大，造成了相關工作人員以及無關人員的傷亡。更有甚者，一些物業(yè)管理人員和相關業(yè)主消防意識非常薄弱，他們對消防知識了解的不全面;以至于他們不會留意消防設施的建設和使用方法。在面臨火災時，他們無法準確地知道消防設備的放置位置，更別提他們無法選擇正確的消防設施來抵擋火勢。這種未對消防設施進行有效的利用，無疑是物業(yè)消防設施管理得一大失誤。

1.3 消防設施得不到有效維護

由于大型商業(yè)綜合體的結構復雜，空間較大，因此商業(yè)綜合體的消防設施管理比較麻煩，這無疑增加了物業(yè)的工作量。首先，從業(yè)主的角度來看，在實際管理當中，不僅要自己維護消防設施，還要叮囑業(yè)主和顧客維護消防設施，但在實際管理中許多業(yè)主。根本沒有把消防安全視為重點，所以不會自覺地維護消防設施。其次，從商業(yè)綜合體本身情況來看，由于商業(yè)綜合體的人流量非常大，所以，會存在消防設施未得到正常維護的情況。物業(yè)管理人員的稍有疏忽，就會忽視綜合體消防設施偶然被破壞的現(xiàn)象。

再則，從消防設施維護角度來看，因為大型商業(yè)綜合體消防設施種類，數(shù)量繁多，而物業(yè)管理人員并未做到日日維護。所以，沒有得到日常維護保養(yǎng)的消防設備就容易發(fā)生故障。最后，從公司的角度來看，許多物業(yè)管理公司對消防安全設施維護并不重視，甚而有之，有些單位的消防設施如同虛設，當消防設施出現(xiàn)問題時，消防值班人員根本沒有進行有效地排查，更別談及時處理;所以造成了許多消防設施不能正常使用。

2 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設施管理存在不足的原因

商業(yè)綜合體多種功能交叉重合，內部結構復雜，空間多變且龐大。所以一旦遇到火災，就會形成大面積的燃燒，火勢蔓延迅速。尤其是在人流高峰期，建筑內部有成千上萬的購物活動，人員結構復雜，所以，遇到火災時候，急需大量的消防設施來確保相關人員的安全。再加上火災是突發(fā)情況，容易給人群心理造成壓力，所以物業(yè)管理人員合理的設置消防設施，能夠有效地阻擋火勢。但實際上，商業(yè)綜合體內部并沒有完善的設施儲存系統(tǒng)，也沒有規(guī)范化的管理設施，造成此類現(xiàn)象的原因可從以下三個方面來談論。

2.1 物業(yè)管理水平不高

近年以來社會快速發(fā)展，人們的物質條件得到了極大滿足，現(xiàn)在人們對安全要求越來越嚴格了。在二十年前基本很少有物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)在隨著社會的發(fā)展物業(yè)管理服務企業(yè)也越來越多，導致在很多方面物業(yè)企業(yè)得不到快速的處理。因為企業(yè)發(fā)展時間短，沒有長期的管理經(jīng)驗，對消防設施管理人員的知識和技能缺乏，人員流動性大，不能及時發(fā)現(xiàn)消防設施布置缺陷并及時整改，外加其在發(fā)現(xiàn)火災隱患后報告領導，也沒有得到重視，物業(yè)管理企業(yè)認為只要沒有發(fā)生事故就萬事大吉，等到真正發(fā)生火災時一切都枉然。這樣長期以來，物業(yè)管理企業(yè)越來越不重視，下層員工也不會認真對待，消防設施沒有得到及時的監(jiān)管，火災隱患越來越多。大部分小區(qū)定期的業(yè)主大會也只是業(yè)主們走走形式，對消防安全管理沒有真正的去了解和監(jiān)督，最終導致物業(yè)服務企業(yè)在根源上得不到重視。

2.2 消防設施管理得不到重視

商業(yè)綜合體內部消防設施得不到有效管理，可以從業(yè)主和物業(yè)管理人員兩個層次來探討。首先從業(yè)主來看，許多業(yè)主對消防工作沒有引起明確的注意;甚至對消防工作有一定的抵觸心理。心里覺著火災不會發(fā)生在自己身上，這種僥幸的心理，致使他們沒有支持和理解物業(yè)管理人員對消防設施管理;尤其是當消防設施出現(xiàn)問題時，物業(yè)管理人員會收取相應的消防管理費用，業(yè)主就會非常抵觸，拒絕合作。其次，物業(yè)管理人員的專業(yè)素質不高。他們不能夠及時發(fā)現(xiàn)存在的火災隱患，也不能夠將存在故障的消防設施報告給上級領導，以便做出維修。長此以往，消防設施設備就會疏于管理，與此同時，商業(yè)綜合體對消防設施管理的情況也不能及時進行了解和監(jiān)督，所以，物業(yè)管理人員更加不重視消防設施管理。

2.3 相關職能部門監(jiān)督力度不夠

商業(yè)綜合體消防設施管理，不僅依賴于企業(yè)物業(yè)和業(yè)主的維護;還需要相關主管部門起到監(jiān)督執(zhí)法的作用，如果相關部門不檢查，不監(jiān)督相關部門的這種散漫的態(tài)度會形成不好的風氣，致使物業(yè)管理人員也以同樣的態(tài)度對待消防設施管理。所以相關職能部門應該以身作則，做好帶頭工作。但實際上許多相關部門疏于對消防設施的監(jiān)管，所以許多商業(yè)綜合體的設施并沒有進行監(jiān)管，即使物業(yè)管理人員在消防設施中發(fā)現(xiàn)問題，也不能夠及時得到上級領導的支持，做到真正消除隱患。所以，政府在消防設施管理中起著非常重要的作用，政府的參與和干預，能夠有效地督促消防設施管理。

3 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設施管理的改進措施

3.1 提高物業(yè)消防設施管理水平

要對消防設施進行有效的管理，首先應該從物業(yè)消防管理部門入手，其必須基于實際情況，明確自己的管理主體和管理責任;并且根據(jù)消防管理要求，進一步細化管理責任。更應該基于消防設施管理得不到保證的情況下完善失職、追究責任系統(tǒng);明確商業(yè)綜合體、物業(yè)管理、業(yè)主三方責任，并根據(jù)相關法律法規(guī)簽署責任明確書，以保證設施管理不當情況下，三方責任明確化。

其次，物業(yè)管理水平的提高還依賴于物業(yè)消防設施管理系統(tǒng)的完善。相關物業(yè)管理人員應該依據(jù)相關法律，將管理保障，消防設施維修時間，消防設施維修資金等多項環(huán)節(jié)明確化，以保證消防設施能夠得到有效的維護。最后，消防設施的管理需要物業(yè)管理人、商業(yè)綜合體的共同維護;所以，物業(yè)管理部分要針對物業(yè)消防管理人員做定期的培訓，還要在商業(yè)綜合體內部做消防知識宣傳工作，將消防安全，消防設施管理融入商業(yè)綜合體中;爭取做到人人愛護消防設施。

3.2 消防設施維修與維護規(guī)范化

消防設施的質量得到保障，消防設施才是真正得到了有效的管理。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，許多商業(yè)綜合體為了追求外在的美觀，會擅自降低噴水滅火系統(tǒng)的技術標準。甚至使用噴水管，使用一些無法滅火的鋼管。其次，由于綜合體的結構復雜，線路較多;當商業(yè)綜合體內部線路發(fā)生故障時，消防管理人員要做到真正排查，而不是局部進行檢查，進而保證許多消防電源合格設置，電源線路安全。

除此之外，商業(yè)綜合體不應為了省錢，降低消防設施成本，采用低廉的消防材料，以避免當消防設施出現(xiàn)問題時，物業(yè)管理人員在進行消防設施維修時，也采用相應的材料以節(jié)約成本，降低費用。不能讓經(jīng)濟條件制約了消防設施的質量，物業(yè)管理人員應該為消除火災隱患做出努力，這樣，在面臨火災時，這些消防設施才能夠真正起到作用。最后，物業(yè)管理人員應該做到定期維護設備，以保證消防設施的質量和效用，得到養(yǎng)護的消防設施能夠更好地起到作用。

3.3 職能部門加大設施監(jiān)管力度

由于商業(yè)綜合體的消防工作十分復雜，所以，政府應該完善消防管理體系，從根本上重視消防設施管理問題，做好消防設施管理系統(tǒng)與商場的有機結合。不僅如此，政府應該設立專門的審核部門對消防設施系統(tǒng)進行管理，包括對消防設施的設計，施工以及對消防設施的維護和修繕等不同部分的管理，審核部門的設立，是政府加大力度對消防設施管理的一種表現(xiàn)，從根本上改善了消防設施管理系統(tǒng)的管理問題，這是消防設施管理中基礎性的環(huán)節(jié)。

另外，政府監(jiān)督體系還可從消防設施管理責任的角度，加大監(jiān)管力度，物業(yè)管理人員責任明確化以及消防管理人員責任明確化，不同的崗位承擔不同的責任，責任明確化體系能夠較好地提高消防物業(yè)管理水平，從而讓物業(yè)消防管理人員以及綜合體業(yè)主更加重視和更有效地管理消防設施。最后，政府還應該加大消除消防知識的宣傳力度，現(xiàn)在許多大型的商業(yè)綜合體內部并沒有懸掛消防安全知識標牌，而且在商場的屏幕上也禁止播放消防安全宣傳片。所以，廣大顧客對消防知識的了解程度不夠，以至于大型商業(yè)綜合體在進行消防設施管理多了一些障礙。相關部門尤其要做好“綜合體內部的員工”消防知識宣傳，如可以定期培訓綜合體內的員工，還可設置滅火疏散演練，促進員工對消防安全的重視，從而對火災隱患有足夠的敏銳性，并具備組織人員運用消防設施自救的能力。

最后，物業(yè)管理人員應該做好消防設施管理工作的監(jiān)督。從源頭抓起，實行消防設施管理責任追究制度，并健全消防設施管理制度，確保每個物業(yè)管理人員能夠對消防設施管理引起足夠的重視。物業(yè)管理主管部門要嚴格篩選即將上崗的消防設施管理員，以確保上崗的工作人員具有消防設施管理素養(yǎng)，對消防安全足夠重視，并且具備發(fā)現(xiàn)設施隱患，并能妥善處理設施故障問題。

4 結語

隨著城鎮(zhèn)化的推進，城市對空間的需求量增多，城市商業(yè)綜合體能夠較好地解決這一困境，但是由于它自身特點的獨特性，也增加了許多火災隱患。所以物業(yè)消防設施的管理應該引起足夠的重視，這樣，商業(yè)綜合體才能在滿足人們需求的基礎上安全地運行。

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