房地產開發企業資金管理問題及完善措施分析

摘要：隨著房地產行業的高速發展，在政府的關注下也逐漸處于穩定的發展狀態，由于房地產行業本身有著資金密集度較高的特征，因此針對資金的流動以及調度進行科學的管理則顯得至關重要，這也是房地產企業運營及發展的重要條件。但是，因為房地產行業在資金的籌備、管理、運用等方面仍然存在一些問題和缺陷，導致其發展存在一定的局限和風險。本文主要針對目前房地產開發企業資金管理中存在的問題進行分析，并提出了相關的完善策略。

關鍵詞 ：房地產開發;企業資金管理;問題;完善措施

1 房地產開發企業資金管理的特點

1.1 資金需求量大

房地產開發企業屬于資金密集型企業，對于資金需求量較大。首先，由于土地資源稀缺的屬性，政府對于土地供應有限，使得土地價格不斷上升，居高不下，土地價款所占用的資金比例進一步提高。其次，開發過程中，規劃設計、建筑安裝、市政園林等成本費用種類繁多， 再加上通貨膨脹導致材料價格不斷上漲的影響，因此，企業對于資金的需求長期保持在較高的水平。

1.2 資金回收期長

受到房地產開發周期的限制，企業從開發伊始的資金投入到實現銷售，再到收回全部款項，時間跨度較長，最快也要將近 2 年時間。 如果考慮到宏觀調控的影響，資金回收期可能會進一步延長。由于資金投入量大，且回收時期長，企業會產生大量的資本成本。

1.3 投資風險大

由于資金投入量較大，且占用時間較長，與一般商品不同，房地產項目在短時間內難以變現，這就注定了其存在很高的資金流動性風險，加之房地產行業是國家支柱型產業，是政府重點關注的行業，時常面臨國家的宏觀經濟調控。因此，房地產開發過程中易受到外部環境的影響，不確定因素較多，存在著一定的經營管理風險。

2 房地產企業資金管理中存在的問題

2.1 融資途徑匱乏，資金籌備難度大

房地產開發行業一直以來都是一種資金流動量巨大的行業，所以資金的籌備也一直都是該行業的一大問題，同時也是關乎企業發展的難題之一。因為監管部門針對房地產開發企業的股票發行以及股權再融資有著較大的約束，同時通過債券等方式來獲得房地產開發資金的難度也相對較大，銀行的項目開發貸款成為了目前多數房地產開發企業所普遍選擇的一種途徑，銀行項目開發貸款雖然能夠短時間獲取一定資金，但是也提高了資產負債，增加了償還壓力。除此之外，我國多數銀行針對信貸的調整幅度較大，穩定性不足，這也導致了房地產開發企業的一方面缺乏資金籌備渠道，另一方面又面臨著負債壓力，信貸的變動也可能會導致虧大于盈的境地，而這也是目前房地產開發企業難以攻克的難關。

2.2 缺少完善的資金預算管理制度或執行不到位

資金預算是企業對一段時間內資金對收支情況做出的合理預計和科學安排，對保證企業日常經營的資金需求和使用起著保障作用。 目前，部分房地產開發企業未高度重視資金管理，沒有制定資金預算管理制度或并沒有嚴格執行已建立的資金預算制度，或對預計開發項目預算管理不準確， 造成投資總額預實不一致，從而導致企業對開發項目不能準確判斷其資金需求、不能做出正確決策，企業資金利用效率低下。

2.3 房地產開發企業信息化程度較低

隨著科技的發展，企業的信息化程度逐漸提高，房地產開發企業的管理，更離不開信息化平臺，各種成本管理系統，財務管理系統，營銷管理系統，工程管理系統等辦公軟件，已經越來越多的被各企業所應用，并在工作中起到了很好的管理效果。 但到目前為止，與已經趨于成熟的各種企業管理軟件相比，資金管理的信息化平臺建設程度相對較低，對于資金管理系統的運用，很多房地產開發企業還未能引起足夠重視。資金管理系統的建設，不僅可以豐富資金管理手段，還可以使企業整體的信息化管理更加均衡。

2.4 資金管理風險意識薄弱

部分房地產企業的管理層將日常工作的重心放在了項目建設管理方面， 在思想上未重視企業內部資金管理， 造成房地產開發企業全員資金管理意識薄弱導致成本控制不到位、項目資金挪用、未經審批及支付款項等各種資金使用不善情況的發生，提高了房地產企業資金管理風險。

3 房地產開發企業資金管理的對策

3.1 建立并完善資金管理制度

房地產開發企業，尤其是集團型企業，對于資金管理的需求程度更高，想要提升企業的資金管理水平，首先要建立相應的資金管理制度。隨著國家對房地產宏觀調控的趨緊，以及我國宏觀經濟形式下行的壓力，導致房地產企業面臨的資金風險與日俱增。企業管理者應提高資金的風險意識， 通過建立建全資金管理制度，將企業的資金進行集中管理，并將資金集中管理融入到項目開發的各個環節、各個階段，使資金的管理及使用更具合理性、安全性。 企業對資金集中管理后， 還應通過制度逐步完善資金管理體系，達到隨時了解資金的動態情況，及時發現資金異常調動的目的， 并實現對資金進行動態監督和整體規劃的目標，更有效地降低財務風險。企業不僅要建立與完善資金管理制度， 同時還需要重視對高素質財務管理人員的培養，定期開展培訓工作，增強相關人員的資金管理意識，提高資金管理的知識和技能，促進資金管理質量的提高， 強化資金監管和風險管控，實現對資金的有效控制，保證資金的安全和流動性。

3.2 加強對房地產開發的可行性管理

在一般的情況下，可行性研究工作的最終意義是為了保障房地產開發項目的順利建設，房地產企業是其中重要的委托單位，結合工程項目的咨詢、設計等要點實施深入的可行性研究工作，在該階段需要注意對房地產開發項目的技術可行性與經濟可行性展開研究，將多個房地產開發項目展開分析比較，確認不同的項目中是否存在風險因素，然后根據這些風險因素，摸索出針對性的解決措施，然后得出一套綜合性的可行性建議，另一方面，在編制房地產開發項目的可行性報告的過程中，需要房地產企業與各咨詢部門的參與，在取得一致意見之后，根據實際的研究結果展開編制工作，最后在取得相關部門的審批之后， 才能夠正式投入到編制設計文件與投資項目中作為參考依據。

3.3 細化項目投資可行性分析

投資計劃是房地產開發企業資金管理前提，在初期，可行性分析是項目進行投資決策的依據。 房地產企業投資規模大、資金回收期長，加上開發過程涉及方面較多，相比其他行業而言，更容易受到國家政策的影響。 所以，可行性分析更應擴大視角，在原有內容基礎上增加對金融政策、稅收政策及各專業法規變化等對預投項目影響分析。 針對預投項目，在前期進行充分的可行性分析。對影響投資的因素進行綜合分析、論證，從而達到節約成本、降低投資風險的目的。

4 結語

房地產開發企業的資金管理實際上便是企業針對資金流向進行監管以及資金風險進行防控的一種手段。企業不但需要加強對于資金安全性的重視，同時還需要做好信息安全管理，規避一些資金短缺的現象。同時，企業中財務管理工作人員還需要針對下屬人員的工作做好監管，進一步提高資金管理力度，規避資金風險的產生，為房地產開發企業的長遠發展奠定基礎。

參考文獻：

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作者簡介： 李振宇，1980年9月，男，漢族，甘肅平涼人，本科學歷，中級職稱、研究方向：市政建設與改造。