季節(jié)分析北京和長沙房價(jià)漲跌走向

孫豪 王琨 楊雯惠 張宸睿 朱計(jì)炳

摘 要：首先通過數(shù)據(jù)分析比較北京市和長沙市兩個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)展變化情況等。其次，通過房價(jià)數(shù)據(jù)和指數(shù)數(shù)據(jù)分別分析了北京市和長沙市房價(jià)的變化趨勢、漲跌情況和季節(jié)周期變動(dòng)，進(jìn)而對未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測并對選擇在北京買房還是在長沙買房提供決策引導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;房價(jià);新建商品住宅價(jià)格指數(shù);季節(jié)變動(dòng)

一、引言

全國性的房價(jià)漲跌都有一定的規(guī)律性，從一線城市最先開始，二三四線城市緊隨其后發(fā)生相應(yīng)的變化。在金融危機(jī)之后，全國的房價(jià)走勢似乎沒有太大的差別，但金融危機(jī)過后，國內(nèi)的房價(jià)就開啟上升通道，扶搖直上。

總的來說，自2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來，中國房價(jià)經(jīng)歷了三次大漲。第一次是為應(yīng)對金融危機(jī)，實(shí)行“四萬億”計(jì)劃的2009年，全國的房地產(chǎn)受到政策優(yōu)惠，幾乎全國的房價(jià)都有上漲。第二次是2013年，這是因?yàn)樵诮?jīng)歷2009年、2010年房價(jià)大漲以后，政府調(diào)控效果不再顯著，房價(jià)反彈。第三次是2016年，政府政策出現(xiàn)變動(dòng)，而且到了2016年下半年基本以投資購買為主，城市出現(xiàn)了真正的炒房客，房地產(chǎn)市場火爆，房價(jià)大幅上漲。

在房子回歸居住本質(zhì)的主基調(diào)下，在樓市調(diào)控不斷收緊的背景下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的泡沫也逐漸被擠掉，即使房價(jià)出現(xiàn)下跌，也只是小幅回落，不會(huì)有大的波動(dòng)。

二、北京市房價(jià)漲跌分析

EPS全球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)/分析平臺顯示，北京2006年到2009年價(jià)格指數(shù)保持相對平穩(wěn)。2010年全國開始實(shí)行限貸，以及各大重點(diǎn)城市紛紛推出限購政策，使得房地產(chǎn)市場面臨行政化的打壓，價(jià)格指數(shù)下降。從2011年1月份起，國家統(tǒng)計(jì)局開始實(shí)施《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》。由于《新方案》對數(shù)據(jù)來源渠道、指標(biāo)設(shè)置、計(jì)算方法等影響價(jià)格指數(shù)計(jì)算的主要因素都進(jìn)行了相當(dāng)大的調(diào)整，因此今年前11個(gè)月數(shù)據(jù)與以往歷史數(shù)據(jù)不完全可比。2011年開始出現(xiàn)明顯的下滑，2012年下半年開始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策，2015年整體上面臨了更為寬松的政策環(huán)境，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上升。2017年年初北京市發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，北京市相關(guān)部門也陸續(xù)出臺了“認(rèn)房又認(rèn)貸”“提高首付比例”等20多項(xiàng)政策措施，北京市商品住宅交易量下降明顯，新建商品住宅的價(jià)格總體平穩(wěn)。

2014年前半年的房價(jià)指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，5月極速下降，因?yàn)榱鲃?dòng)性趨緊，所以政府5.12發(fā)布了“央五條”。9月政府又出臺了“930新政”;貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，11月又將一年期公積金貸款利率下調(diào)0。25個(gè)百分點(diǎn)至3.75%，一年期商貸率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，幾次降息，使房價(jià)降至歷史地位。又重啟救市模式，釋放剛需和改需，又使得房價(jià)回升。

三、長沙市房價(jià)漲跌分析

EPS全球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)/分析平臺顯示，2006年到2010年長沙市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)相對較平穩(wěn)，沒有較大的變化，只是2006年國家出臺90/70政策，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，在一定程度上遏制了房價(jià)。2008年由于金融危機(jī)的影響，使價(jià)格指數(shù)降到了近幾年來的最低點(diǎn)。2011年在“限貸”與“限購”的深度調(diào)控緊逼下，我國的房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢顯著，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。

2017年，受成本持續(xù)上升、需求穩(wěn)定增長的影響，房價(jià)仍然存在一定的上漲動(dòng)力。但2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對重要城市嚴(yán)控房價(jià)上漲的政策措施密集出臺，致使居民購房熱明顯降溫。所以2017年湖南房價(jià)或呈前高后低、漲幅不大。

具體分析每一年的價(jià)格指數(shù)變動(dòng)趨勢發(fā)現(xiàn)，波動(dòng)比較明顯的是2009年，2013年以及2017年。2009年長沙市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)總體呈上升趨勢，由于受到中央救市政策的鼓勵(lì)，以及市、各區(qū)政府在上半年相繼出臺的一系列購房補(bǔ)貼、優(yōu)惠等措施的大力扶持，2009年3月房地產(chǎn)市場開始回暖。到了下半年，隨著全國樓市的普遍回暖，國家及各地方也相應(yīng)收緊了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，長沙也不例外，隨著國家優(yōu)惠政策的減少以及開發(fā)商的收緊使得指數(shù)有了一定的下降，但是在10月《中國經(jīng)濟(jì)周刊》中表明優(yōu)惠政策并沒有明確的截止時(shí)間，導(dǎo)致房價(jià)指數(shù)到了一個(gè)新的高度。

2013年1月到3月處于上升階段，隨著2013年長沙市GDP的發(fā)展，大量閑置土地逐漸變成商品房，而且經(jīng)濟(jì)的發(fā)展刺激了消費(fèi)的需求，年輕人們購買新房的需求增多，促使了房價(jià)上升，同時(shí)長沙與同類城市相比房價(jià)偏低，使得更多的外地人到長沙購房。但是從3月以后逐漸呈下降趨勢，是因?yàn)橐岣呱唐贩款A(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，使得房價(jià)指數(shù)穩(wěn)步下降。

2017年3月開始長沙市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)明顯開始下降，因?yàn)閺?月開始長沙市實(shí)行區(qū)域性住房限購以及差別化住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，所以逐步下降，到后期保持一個(gè)較穩(wěn)定的水平。

四、購房時(shí)機(jī)的季節(jié)分析

通過北京市和長沙市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)以及二手房均價(jià)的趨勢分析，可以大致推測出未來購房時(shí)房價(jià)的升降

EPS全球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)/分析平臺的數(shù)據(jù)顯示，北京市的新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)呈季節(jié)周期性變動(dòng)，如圖22所示，每年7月份左右達(dá)到最高，1月份左右達(dá)到最低。平均每年2月到7月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)呈上升趨勢，同年8月到次年2月呈下降趨勢。每年1月份樓市供應(yīng)量會(huì)明顯減少主要原因是年底的影響，各大銀行都在重新整理資金，很多人對房價(jià)持觀望狀態(tài)，市場成交量下降再加上每年春節(jié)基本是在2月份，受春節(jié)假期影響很多人都忙于籌備新年沒有時(shí)間和精力大力買房的狀態(tài)，所以房價(jià)比較低迷。7、8月時(shí)，樓市漸入佳境，進(jìn)入銷售旺季，之前觀望已久的購房者也蠢蠢欲動(dòng)所以成交量上升，房價(jià)升高。

EPS全球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)/分析平臺的數(shù)據(jù)顯示，長沙市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)也呈季節(jié)周期性變動(dòng)。說明每年上半年房價(jià)上升并在7、8月份也就是暑期達(dá)到最高值，每年下半年房價(jià)下降并在12月、1月份達(dá)到最低值。同樣在1月各大銀行調(diào)整資金，大部分購房者在年初選擇觀望的態(tài)度導(dǎo)致房價(jià)下降;因?yàn)?月份春節(jié)，大部分人選擇在家好好過年不會(huì)出現(xiàn)大力購房或者炒房熱的情況，所以在1、2月份時(shí)房價(jià)低迷。7、8月份進(jìn)入“金九銀十”，投資者紛紛加入購房大軍，此時(shí)樓市格局清晰所以普通市民也加入買房隊(duì)伍，使得房價(jià)上升并達(dá)到頂峰。

對比北京和長沙的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，發(fā)現(xiàn)變動(dòng)趨勢大致相同，都是在每年2月到7月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)呈上升趨勢，同年8月到次年2月呈下降趨勢，在12月和次年1月達(dá)到最低值，在7，8月左右達(dá)到最高值，大體上呈季節(jié)性趨勢變動(dòng)。說明大致上北京和長沙房價(jià)漲跌的變動(dòng)跟中國的基本城市房價(jià)的變動(dòng)趨勢相同。

參考文獻(xiàn)：

[1] 房價(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系研究——基于格蘭杰因果檢驗(yàn)[J]. 孫菁.中國物價(jià) . 2020（03）

[2]商品住宅價(jià)格影響因素分析[J] 笪可寧，李向輝.商場現(xiàn)代化 . 2006 （27）

[3]季節(jié)指數(shù)預(yù)測法在企業(yè)銷售收入中的應(yīng)用分析[J]. 劉曉兵，梁孟偉.科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊 . 2019（33）

[4] 基于季節(jié)指數(shù)的重慶軌道交通客流量預(yù)測分析[J]. 謝紅利，趙樹鵬，王浩宇.智能城市 . 2019（15）