房地產企業財務核算的重點研究

陳慧梅

摘要：“營改增”為房地產企業財務核算工作帶來了許多的變化，因此在房地產企業財務核算過程中，應明確財務核算工作的重點，使得財務核算工作達到良好的效果，從而促進房地產企業的不斷發展。本文主要探討了房地產企業財務核算的重點，希望能夠為相關工作者提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業;財務核算;重點

引言

財務核算工作作為房地產財務管理的重要內容，對房地產企業的發展具有直接影響。因此財務核算工作要引起相關工作者的重視，同時想要獲得良好的財務核算效果，必須抓住房地產企業財務核算的重點，及時的發現和解決財務核算中存在的問題，不斷提高房地產企業財務核算水平，從而為我國房地產企業長久、穩定的發展提供重要保障。

一、房地產企業財務核算的現狀分析

近年來，我國房地產企業的繁榮發展，促進了房地產企業財務管理水平的不斷提升。房地產行業具有高風險、高投入的特點，涉及的核算環節較多，包括土地、銷售以及建設等，核算業務難度較大，因此財務核算的準確性，對房地產行業的財務管理效果具有直接影響。與此同時由于我國房地產行業競爭激烈，財務核算關系到房地產財務管理效率以及效果，是房地產企業拓寬利潤空間、降低企業成本的一項重要手段。特別是在“營改增”背景下，財務核算難度也有所增加，房地產企業的現金流量、資產負債、成本、收入以及利潤等指標，也發生了變動，并體現在了房地產企業資產負債表中，使得負債金額與資產金額占據比例提升。由此可以看出，做好房地產企業財務核算工作尤為重要。

目前財務核算工作受到了房地產企業的高度重視，財務核算工作水平也得到了一定的提升，但是在財務核算過程中，仍然存在許多的難點，需要財務核算人員充分掌握，首先房地產企業業務繁雜，涉及的稅種較多，包括房產稅、增值稅、土地增值稅以及所得稅等，而且不同的稅種，在會計核算方式、計稅規則等方面存在較大的差異，所以應將稅務籌劃工作作為重點工作，加強對稅務風險的控制。其次在“營改增”背景下，需要將核算工作的轉變作為重點內容。具體主要包括兩個方面，一方面是對新老項目的認定，另一方面是對老項目會計核算的選擇。最后就是關于財務人員綜合素質問題。財務核算是一項專業性極高的工作，對財務核算人員也提出了較高的要求，但是部分財務核算人員綜合素質有待提高，這主要是因為部分核算人員只能完成基本的財務核算工作，對新型的財務管理工具等缺乏全面的認識以及了解，不能對財務核算工作進行有效的創新，使得財務核算工作水平相對較低，而且財務核算人員不能及時的發現和解決財務核算工作中存在的問題，對財務核算工作產生了嚴重的不利影響。對此在房地產企業財務核算過程中，還應采取科學、合理的措施，明確房地產企業財務核算工作目標，抓住財務核算工作重點，關注事前、事中、事后核算業務全流程、解決財務核算存在的不足，促進房地產財務核算效果的有效提升。

二、房地產企業財務核算工作目標

在房地產企業財務核算過程中，還應明確財務核算工作目標，具體主要包括以下幾個方面：首先要強化企業財務管控能力。在房地產企業中，通過財務核算工作的開展，能夠解決部門之間、分公司之間的信息不對稱問題，保證財務信息真實性以及可靠性，提升房地產財務管控能力。其次要盤活企業資金，優化企業資源。資金管理是房地產企業財務核算的重要內容，特別是在激烈的市場競爭下，更應該通過企業財務核算，科學、合理的配置企業資源，避免出現企業資源緊張或資金大量閑置的情況出現。再次應及時、精確地進行財務分析，為房地產企業經營決策提供科學依據。房地產企業財務核算過程中，必須保證財務信息數據的全面性、真實性，滿足房地產企業決策需求，能夠反映房地產企業的財務狀況，體現房地產企業的經營成果。最后是有效提高房地產企業風險管控能力以及財務執行能力。充分發揮房地產企業財務核算的統籌監督的作用，對于不同分公司、不同部門之間，還應使其相互牽制，提高其協同合作能力，避免徇私舞弊的情況出現，營造良好企業環境。

三、房地產企業財務核算的重點

（一）預算監督

為了實現房地產企業財務核算目標，還應構建全面的預算監督體系，促進對房地產企業預算工作順利的執行。為此房地產企業財務核算工作人員，應根據房地產企業的實際情況，科學、合理地制訂年度預算目標，并將其分解成季度預算、月度預算目標。圍繞預算目標開展各項預算監督工作，使得預算監督工作更具針對性，做好資金管理工作。具體要做好以下幾個方面：首先應將年度預算目標貫徹到企業財務管理中，并將實現年度預算目標作為關鍵任務，同時將年度預算目標納入房地產財務考核過程中。房地產企業各個部門應做好預算規劃，嚴格遵循預算執行制度，促進預算目標的實現。其次嚴格控制預算費用審批，特別是預算目標以外的費用，提高費用審批工作嚴肅性，并對審批流程進行優化，保證預算目標以外真實費用能夠順利通過審批，同時還應盡可能地減少預算目標以外費用的支出。最后對房地產企業預算目標的執行情況進行科學、合理的分析，及時的發現和解決預算目標執行情況存在的問題，避免預算目標執行過程中出現較大的偏差。

（二）項目業績管理

項目業績能夠充分反映企業項目財務控制狀況，所以應將項目業績管理作為房地產企業財務核算的重點，同時設定相關的標準，確保項目業績管理的有效性。企業項目標準設定形式主要包括以下幾個方面：一是科學、合理的設定項目的凈利潤率。在企業財務核算工作中，應根據房地產企業發展的實際情況以及未來的趨勢，判斷項目的凈利潤率。因此對項目所獲利潤進行判斷時，具體還應結合相似項目所獲利潤數據進行分析，不斷提高評估項目獲利能力。二是科學、合理的設定項目的收益率。收益率能夠充分反映投資回報能力，因此設定項目的收益率，一方面要充分考慮股東的要求，另一方面要充分考慮相似項目所具有的投資回報狀況，與此同時還應判斷項目融資成本。三是科學、合理的設定企業項目費用以及成本。在利潤率指標明確的情況下，銷售單位、成本控制單位應參與到房地產企業項目目標費用及目標成本的判斷中，為目標利潤率的確定以及提升奠定良好基礎。

（三）統籌收支管理

統籌收支管理在房地產企業財務核算中發揮了至關重要的作用，能夠提升資金的安全性，實現資金的快速流轉，促進資金使用效率。想要做好房地產企業收支統籌管理工作，具體還應做好以下幾個方面：首先設置固定的資金收支賬號，并同意進行管理，同時圍繞預算目標以及實際要求，統一進行撥款，提高收支統籌管理的效果。分公司、部門在項目運營過程中難免會出現不穩定盈利、虧損的情況，當出現資金不足時，虧損的單位可以向其他單位進行資金調用，在借用資金時，需要辦理資金借用信息表，對于借用利率的確定，可以參考市場融資利率，保證資金調節的效果，避免出現預算外的支出，使得資金管理獲得良好的效果。

（四）提升與稅法的適應性

在“營改增”的背景下，房地產企業繳納所得稅方式發生了改變，具體表現在不得在所得稅繳納之前扣除營業稅，增值稅也納入了新的一些稅務。這樣就在一定程度上，增加了房地產企業繳納所得稅，同時房地產企業財務核算工作也受到了相應的影響。為此還應改革傳統財務核算方法。一是設置相關的專欄，包括減稅額的專欄、進項稅額的專欄，并科學、合理的計算稅費征收率以及稅率。二是運用高適用稅率，核算對應稅負的營業額以及銷售額。

（五）合理搭配融資方式

房地產企業資金開發和管理過程中，還可以采用適合自身的融資方式，融資要求主要有以下幾點：銀行開發貸款。銀行貸款的資金成本不高，但是開發商不容易從銀行進行貸款，一般情況下，只有信譽高的開發商，才能獲得銀行的貸款;項目股權融資。該方式需要項目雙方進行商務談判，確定雙方的投資比例，全面權衡的資金，這種方式可以轉移風險，使得公司的資產負債率降低;其他融資方式。房地產公司應根據單位的實際情況，合理的選擇融資方式，提高項目收益率。

（六）調整納稅籌劃工作

首先房地產企業應充分分析“營改增”給財務核算方式帶來的影響，并積極轉變思想觀念，調整納稅籌劃工作，對于涉稅的職責，應由財務部門、營銷部門等共同承擔。同時還應不斷完善涉稅基礎工作，提高其管理力度，促進核算工作嚴格按照相關流程實施。其次房地產企業應建立完善的涉稅管理體系，主要由財務部門負責，明確財務部門工作人員的責任和權力，同時還應采取科學、合理的措施，增設會計科目，對稅負轉移方式進行有效創新。除此以外企業財務人員還應積極改進財務會計核算業務，以更好的應對“營改增”給財務核算工作帶來的不利影響。

（七）提升財務人員綜合素質

財務人員的綜合素質對房地產企業財務核算工作具有直接影響，為了提高房地產財務核算水平，還應加強對財務人員的培養，通過教育培訓等方式，豐富財務人員先進的會計核算知識，同時應安排財務人員到優秀的房地產企業進行學習，與優秀的財務核算人員進行交流，通過交流積累更多的核算技術以及經驗，提高自身的業務能力，掌握先進的財務核算手段，進行財務核算工作的創新，并且要結合本企業的財務核算的特點，總結適應企業發展的財務核算方法，以更好地為房地產企業發展服務，提高房地產企業財務核算水平。

結語

總之，在“營改增”的背景下，傳統的房地產企業財務核算方法已經無法滿足要求，因此在房地產企業財務核算過程中，確定房地產企業財務核算的目標，抓住房地產企業財務核算的重點，針對目前房地產企業財務核算存在的問題，采取相對應的解決對策，不斷提高房地產企業財務核算水平，使得房地產能夠獲得更多的利潤，從而促進我國房地產企業不斷發展。

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