房地產設計管理者角度下的地下車庫建筑設計與成本控制的博弈

姚明遠

摘 要：現代社會的高速發展，隨著汽車行業的飛躍，一個小區對地下車庫的要求也在不斷變遷，舒適度，歸家動線，“非標”車位等新功能新詞匯隨之興起。如何提高地下車庫舒適性、如何設計地下車庫歸家動線等問題隨之而來，地產人考慮這些設計同時又要與成本控制相博弈，如何取舍變成了問題。本文簡單分析房地產設計管理人眼中的地庫設計與成本。

關鍵詞：房地產;車庫;建筑設計;成本

文章編號：2095-4085（2020）09-0056-02

1 地下車庫建設原則概述

地下車庫車位可銷售，但各地去化率各異，成本回收時間長，賣不出去的還會成為“死”成本。一般情況下地下車庫建設原則：滿足車位要求前提下盡量少建，多余的地庫建設大大影響項目利潤率。不計算裝修成本，地下車庫成本可占到總建筑成本的百分之二十到三十，如果能減少其無效成本，提高項目利潤率的效果明顯。

2 地下車庫平面規模設計

依據各項目所在地停車位規劃配建標準或規劃設計通知書要求進行配建車位計算，從而確定項目所需總車位數。還需確定項目當地規劃要求地上車位最大設置比例，計算出地下車位數;確定子母車位、微型車位的設置要求及其相應的折減系數;確定不同業態的車位配比指標要求。一般情況下，充分利用地上停車位配額，在滿足綠地率、滿足對地上建筑影響評估等條件下，優先布置地上停車位，剩余再設置成地下停車位，從而減少地下停車庫規模。

因此配建車位數量剛滿足報批和實際功能需要即可，嚴格控制地下車庫面積規模，不隨意做大。如當地車位售價高，或項目品質定位高，在各方論證后，可適當提高停車位配比。

3 地下車庫效率及細節設計

地下車庫效率是通過控制單車位面積指標作最大評估因素。一般來說單車指標即為地下車庫建筑面積（扣除非機動車車庫，地下儲藏，特殊設備用房）除以機動車位數得到的數值。各大龍頭房企均嚴控單車指標。一般來說非人防地下車庫單車指標約32m2/車位，人防地下車庫單車指標約35m2/車位。

標準車位優先原則：優先布置標準小型停車位，在剩余空間再填塞“非標”車位提高停車效率，避免規模變相加大?？紤]當地經濟發展程度及項目定位，在不減少原停車數量的基礎上，利用墻體位置，特別是塔樓下空間，增加“非標”車位（如2500×5500改善車位、子母車位），以增加部分單車位銷售價及高檔車使用需要。

地下車庫輪廓充分利用用地紅線退界條件，在地下一層解決車位要求，避免設置兩層車庫。地下車庫輪廓建議方正布局，避免窄長形，不規則形狀會導致停車效率低下，還應剔除無效空間的出現。過多、過長的盡端停車布置，會嚴重影響業主使用感受，車位布置控制盡端車位不超過30m，還需避免出現L型盡端車道。

4 人防車庫設計原則

當相鄰兩地塊均有地下室，在政府部門允許下人防應集中建設。人防地下室應集中靠地下室外墻設置，并置于最下面一層。地下車庫的人防分區和防火分區要結合考慮，一個防火4000m2分區內設置兩個防護單元，避免增加人防單元。人防分區劃分應以人防門數量最少原則設置，以人防墻長度、封堵板數量最少原則設置。人防設計還應精細化設計，減少占用車位，應充分利用車道兩側布置口部，避免另設口部占用停車位。地下車庫的相連兩個人員掩蔽單元均無室外出入口時，盡量共用一個室外出口，避免另設口部占用停車位。還需注意人防門設置位置對停車位、管線的影響。

5 設計后評估及反思

營銷端口研究表明，在無數個案例銷控圖里，都會出現一個普遍現象：明顯的“爆銷區”和明顯的“余貨區”。這兩個區往往都是相伴相生的。也就是說，車位銷售過程中，極易出現局部供不應求、局部供大于求的局面。部分原因在于：地庫車位設計規劃存在缺陷，導致局部區域車位配比不足，客戶需求過剩，形成爆銷區;而由于物理距離造成使用不便，該區域客戶的過剩需求又極難引流到其他過剩供應片區，形成余貨區。因此這里研究關注的重點是如何針對客戶需求，優化車位的布置規劃，保證營銷預期的可銷車位能夠按計劃去化，避免增加計劃外的車位余貨。

規劃設計的合理會直接帶動后期車位的銷售。尤其是客戶歸家動線的設計，加強從地下大堂到車位的步行可達性和交通便利性。歸家動線距離是客戶衡量車位價格的第一因素，超過50m的動線距離，銷售中較難通過營銷手段引導客戶選擇。如可以在該區域設置一些后門或便利通道，則可在設計上源頭規避部分余貨沉積。規劃布置負二層地庫時應結合客戶需求，確定合理位置。僅設一層地庫時，對于局部不帶地庫的樓棟，可考慮設地下通道與地庫相連，提高交通便利性，提升客戶購買欲。

當業主的車駛入車庫之后，要么待在車里，要么只能回家。而且地庫里面通風采光效果不佳，不適合長時間逗留。促使地下地庫規劃設計時考慮引進部門自然光線和景觀，讓車庫成為適合停留的地方。高端項目還需辟出一塊地方，引進景觀設計或軟裝，做成另一個休憩空間。入戶前區位于地下車庫和地下大堂之間，起到地下大堂的引導作用。前區兼具地庫過渡功能，銜接車庫與地下入戶大堂，車位與通道之間設置緩沖減速帶，防止車速過快沖撞行人或撞上墻壁，增強安全系數。

對于一些高端項目地上規劃會所等公建配套，應合理確定地下公建配套的位置，避免占用熱銷區車位，設備用房的布置原則亦是如此。

6 結 語

綜上所述，地下車庫從的關注度隨著時間的推移日漸變高，不是當初的僅僅為了滿足規劃停車位、配置設備房及人防而建了。在可控的成本下，為地下建筑賦予更多內涵，始終從客戶需求出發，提高品質及舒適度，從而創造更加舒適健康的居住環境，這是我們房地產設計管理者努力的方向。

參考文獻：

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